המאבק על פרויקט הנדל"ן היוקרתי בת"א ותביעת המיליונים נגד הדיירים והיזם

נמשכת המלחמה בין יזמיות הנדל"ן תדהר ונוה גד לבין בעלי הדירות במתחם הפינוי-בינוי ברחוב דפנה בתל אביב. לאחר שהאחרונים סילקו מאחד המתחמים את שתי החברות, שאמורות היו לבצע במקום את הפרויקט, הגישו תדהר ונוה גד תביעת פיצויים על סך של 60 מיליון שקל נגד הדיירים והיזם החדש אדם שוסטר, אלא אם יחליטו להשיב את הפרויקט אליהן. הדיירים הגיבו וטענו כי מדובר בתביעת השתקה.

● רשות ניירות ערך פתחה בחקירה נגד חברת הנדל"ן רותם שני
● אפקט הטילים מאיראן: חוזי השכירות עומדים להשתנות דרמטית
● הדיירת המתנגדת שניצחה את חברות הענק במתחם היוקרתי בתל אביב

הפרויקט ממוקם במשולש הרחובות המרכזי דפנה-ארלוזורוב-נמיר, ומתוכננת בו הקמת 6 מגדלים בני 1,434 דירות במקום 21 שיכוני רכבת משנות ה-50 הכוללים כ-450 יחידות דיור, וזאת במסגרת 6 פרויקטים שאמורים לקום במתחמים שלהם חולק שטח התוכנית. עקב המיקום, הפרויקטים הללו מהווים ככל הנראה את פרויקט הפינוי-בינוי היוקרתי ביותר בארץ, נכון לעכשיו.

הפרויקט הבעייתי מצוי במתחם 502, הכולל 66 דירות ב-3 מבני רכבת ישנים, ברחוב דפנה 34-8. במקום המבנים הישנים אמור להיבנות מגדל של 201 יחידות דיור.

דיירי המתחם בחרו עוד ב-2006 את חברת נוה גד כחברה שתבצע את עבודות ההריסה והבנייה. ב-2019 נכנסה תדהר כשותפה של נוה גד בפרויקט, ובין שתי החברות לבין הדיירים נכרתה מערכת של הסכמים, ואולם בסופו של דבר הדברים נתקעו, ובעלי הדירות בחרו ביזם חלופי, חברת אדם שוסטר.

חילופי האשמות

לטענת החברות, האשמים בכך שהפרויקט אינו מתקדם הם בעלי הדירות עצמם, שנקלעו לשורה ארוכה של סכסוכים בינם לבין עצמם. ואולם בעלי הדירות משיבים את הכדור לחברות וטוענים כי התמורות שהן מציעות להם נמוכות משמעותית מהתמורות שמקבלים בעלי הדירות בפרויקטים האחרים ברחוב דפנה. בין הייתר טענו בעלי הדירות כי קומות התמורה שבהן היו מצויות הדירות המיועדות היו נמוכות, מחוסרות נוף לים, גודל הדירות היה קטן, מספר מקומות החניה שכל אחד מהם מקבל היה קטן, ועוד.

עתירה שהגישו תדהר ונוה גד למינוי בורר בינן לבין בעלי הדירות, שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, נדחתה לפני כ-4 חודשים, והשופטת יהודית שבח כתבה בהחלטתה כי "נוכח מספרם הרב של המשיבים, מעבר הזמנים, חילופי בעלי דין, עסקאות המכר, פיצול הייצוג בין המשיבים והתנהגותם, לרבות בהליך מסירת כתבי בית דין, שאפיינו את המשיבים עד הגעת התיק למצב בו ניתן לסיימו בהחלטה, ונוכח הדיכוטומיה המוחלטת המאפיינת את עמדותיהם - נראה לי שנדרשת יד מכוונת ומשגיחה של בית המשפט, העדיפה במקרה הנוכחי על אכסניה של בוררות".

לאור זאת הגישו נוה גד ותדהר תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב לקיום הסכם הפינוי-בינוי במתחם 502, ולחליפין - תשלום פיצויים של 60 מיליון שקל, מצד בעלי הדירות וחברת אדם שוסטר, באם יסולקו בסופו של דבר מהפרויקט. סכום זה חושב, לטענת היזמיות, לפי אומדן שמרני של הרווחים שיאבדו להן כתוצאה מסילוקן מהפרויקט (לטענתן, הרווח המשוער לפי דוח אפס של הפרויקט מ-2022 אמור להגיע ל-103.7 מיליון שקל).

"התנהלות לא קולגיאלית"

לטענת החברות, חברת אדם שוסטר, העוסקת ביזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, "שידלה את הנתבעים (בעלי הדירות) להפר את ההסכמים עם היזם, והציעה להם לחתום עימה על הסכמי פינוי-בינוי, למרות שידעה כי הם חתומים על הסכמים מחייבים עם היזם, ואף התחייבה לשפותם בגין כל הוצאה שתיגרם להם כתוצאה מהפרת ההסכם עם היזם".

לטענת היזמיות, "הגרימה להפרה נעשתה ללא צידוק שהוא, בחוזה או בדין, מלבד רצונה של אדם שוסטר לזכות בפרויקט ובפרי עמלו של היזם על חשבונו, באופן לא קולגיאלי ולא ראוי, שגורם ליזם לעוול אדיר ולחיסרון כיס".

במקביל שלחו החברות מכתב לבעלי הדירות, שבו נכתב: "לאחר ניסיונות כנים וממושכים להגיע להבנות, ובשל כניסתו של אותו יזם לעסקה בשלב מתקדם מאוד, פנינו הבוקר לבית המשפט מתוך רצון לממש את ההסכם בינינו ולהוציא לפועל את הפרויקט. אנו פונים אליכם בקריאה כנה לשוב לשולחן השיח, מתוך רצון אמיתי למצוא פתרון ולהוביל יחד את הפרויקט לקו הגמר לשביעות-רצונכם".

"כישלון מתמשך ורוחבי"

בעלי הדירות הגיבו בחריפות על התביעה וכתבו כי "ברור לכל כי תביעה זו - שהוגשה על סך של אסטרונומי של 60 מיליון שקל - אינה אלא ניסיון פסול וציני לעשות שימוש בהליכי משפט על-מנת להלך אימים ולסחוט כספים מבעלי הדירות כדי לקנות את חירותם, תוך ניסיון לעכב את הפרויקט עוד שנים רבות. לאחר ששותפות תדהר נוה גד כשלה בניסיונה למכור את זכויותיה בפרויקט ליזם אחר, הן החליטו ליזום הליך משפטי נגד הדיירים.

"אין תביעה, מנופחת ככל שתהיה, וחסרת תוחלת ככל שתהיה, שתוכל לטשטש את העובדה הברורה והמצערת שבמשך שני עשורים כשלה שותפות תדהר נוה גד בהוצאת פרויקט ההתחדשות העירונית במתחם 502 אל הפועל. לא בכדי, לפני שנתיים סולקה השותפות משני מתחמים נוספים ברחוב דפנה (503 ו-504). מדובר, אם כן, בכישלון מתמשך ורוחבי, ולא באירוע נקודתי".

אדם שוסטר: "תביעת סרק שקרית"

מאדם שוסטר נמסר בתגובה: "צירופו של אדם שוסטר לתביעת הסרק השקרית וחסרת השחר שהוגשה נגד הדיירים הוא ביטוי נוסף להתנהלותן של תדהר ונוה גד מול דיירי המתחמים בדפנה.

"הדיירים אינם חפצים נטולי דעה שניתן להשתיקם, להעבירם או למכרם ליזם אחר, כפי שתדהר ונוה גד ניסו לעשות במהלך השנים. ההסכם שעליו הוחתמו הדיירים לפני שנים רבות הופר, נזנח ובוטל.

"בנסיבות אלה לא הייתה כל מניעה מבחינת הדיירים לפנות לחברות אחרות ולבחור בחברת אדם שוסטר, כדי שזו תקדם את הפרויקט בהתאם לתמורות ולסטנדרטים המקובלים כיום. כל טענה אחרת אינה נכונה.

"אדם שוסטר תמשיך לקדם בהצלחה את בניין הארץ - וודאי בתקופה מורכבת זו".