הדיירת המתנגדת שניצחה את חברות הענק במתחם היוקרתי בת"א

זה אמור היה להיות פרויקט דגל ברמה ארצית של מודל פינוי-בינוי בהתחדשות העירונית: תוספת של 1,000 יחידות דיור למתחם שיכוני הרכבת ברחוב דפנה ליד בית החולים איכילוב בתל אביב. ואולם בחלק אחד ממנו הדברים מקרטעים: כמעט 20 שנים לאחר תחילת התכנון במקום והכרזתו של המתחם לפינוי-בינוי. שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, יהודית שבח, סירבה באחרונה להיענות לבקשת החברות שפועלות במקום למנות בורר שיכריע במחלוקות בינן לבין הדיירים, ואילו הדיירים כבר במגעים עם יזם חלופי.

● השיטה הדו-שלבית: אלה היו הנפקות הנדל"ן שהשתלמו למשקיעים בתל אביב
● מתווכי נדל"ן יידרשו לחשוף ליקויים, מטרדים והליכים משפטיים בכל נכס
● מאבק כוחות בוועד האולימפי: האם פרויקט ה-80 מיליון שקל מחייב מכרז?

פרויקט דפנה ממוקם במשולש הרחובות המרכזי דפנה-ארלוזורוב-נמיר, ומתוכננת בו הקמת 6 מגדלים במקום 21 שיכוני רכבת משנות החמישים.

כבר ב-2006 החלו הליכי התכנון על המתחם, לאחר שהוא נדון בדרגי התכנון הגבוהים ביותר; הוועדה הממשלתית להתחדשות עירונית הכריזה עליו רשמית כמתחם לפינוי בינוי בדצמבר 2008; ב-2015 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב את התוכנית, לפיה ייהרסו המבנים הישנים, ובמקומם יוקמו 1,434 דירות שיוקמו ב-6 מגדלים של 25-30 קומות, ובסך-הכול תוספת של כמעט 1,000 דירות לדירות הקיימות כיום.

הפרויקט הבעייתי

עקב גודל המתחם, הוא חולק ל-6 חלקים שנושאים מספרים מ-501 ל-506, והפרויקט הבעייתי, 502, שכולל 66 דירות ב-3 מבני רכבת ישנים, ברחוב דפנה 34-8. במקום המבנים הישנים אמור להיבנות מגדל של 201 יחידות דיור.

דיירי שלושת הבתים הללו בחרו עוד ב-2006 את חברת נוה גד כחברה שתבצע את העבודות. ב-2019 נכנסה תדהר כשותפה של נוה גד בפרויקט, ובין שתי החברות לבין הדיירים נכרתה מערכת של הסכמים בין 2006 ל-2020.

לטענת החברות, לאורך כל התקופה נוצרו מחלוקות רבות בין בעלי הדירות לבין עצמם, והדבר לא איפשר את קידום הפרויקט. החברות טענו בבית המשפט כי עורכי הדין שפעלו מטעם הדיירים, והכמות הרבה שלהם (חלקם אף הוחלפו במהלך השנים), הקשו מאוד על יצירת חזית אחידה ביניהם. לפיכך ביקשו החברות מבית המשפט להורות על מינוי בורר בינן לבין הדיירים.

מהיכן נבע הבלגן? נראה כי האירוע שתרם במידה הרבה ביותר לקרע שבין היזמים לדיירים ולדיירים לבין עצמם היה תביעת דייר סרבן שהוגשה ב-2021 נגד דיירת שהתנגדה לפרויקט. הדיירת, מרים גרשוני, טענה כי התמורות שמקבלים הדיירים במתחם 502 נמוכות משמעותית לעומת אלה שמקבלים בעלי דירות בפרויקטים המקבילים. כך למשל, קומות התמורה שבהן היו מצויות הדירות המיועדות היו נמוכות, מחוסרות נוף לים, גודל הדירות היה קטן, מספר מקומות החניה שכל אחד מהם מקבל ועוד. גרשוני אף טענה כי לא מתקיים שוויון בין התמורות שמקבלים בעלי הדירות בפרויקט עצמו.

תביעת היזמים הוגשה בהתחלה גם מטעם הדיירים, אך במהלכה בעלי דירות התהפכו והחלו לדרוש, בדומה לגרשוני, שדרוג בתמורות שיקבלו על-ידי היזמים.

לפני כשנתיים פסק שופט בית המשפט המחוזי בלוד, גיא שני, על מחיקת התביעה, והדיירת, שיוצגה על-ידי עורכי הדין נועם קולודני ושרון גרשוני ז"ל, קבעה כנראה תקדים כשהצליחה להפוך את הקערה, ומעמדה של אחת מול 65 - לרתום את רוב הדיירים לצידה.

מחיקת התביעה והפיצול בין הדיירים לבין עצמם הרעו את היחסים בין הדיירים לחברות, והדיירים החליטו לחפש לעצמם יזם אחר שייכנס בנעלי שתי החברות.

הדיירים מחפשים יזמים אחרים

הגישה הזו מובעת בתגובה לבקשת החברות למינוי הבורר, אותה כתבו עורכי הדין אלירם בקל וחגי הלוי שייצגו את רוב הדיירים. על-פי התגובה, "הורתם ולידתם (של ההסכמים עם היזמים, א"מ) בחטא", ו"בחלוף ח"י שנים מהמועד בו נחתמו מרבית ההסכמים - ניתן להכריז רשמית כי הפרויקט מת". עוד הודיעו עורכי הדין כי בשלב הנוכחי מרבית הדיירים כבר החלו לחפש לעצמם יזמים אחרים. באחרונה בחרו בחברת אדם שוסטר שתבצע את הפרויקט.

השופטת שבח לא נכנסה לגבי טענת התמורות, אלא בחנה את המצב לגופו ולאפשרות למנות בורר שיכריע בין הדיירים ליזמים.

בהחלטתה כתבה השופטת כי אכן נוצרה תסבוכת הנעוצה בריבוי המשיבים (הדיירים, א"מ), בפיצול הייצוג ובחוסר האחידות של עמדותיהם, באופן שלדברי השופטת "מעורר אי-נוחות".

השופטת שבח כתבה בהחלטתה כי "נוכח מספרם הרב של המשיבים, מעבר הזמנים, חילופי בעלי דין, עסקאות המכר, פיצול הייצוג בין המשיבים והתנהגותם, לרבות בהליך מסירת כתבי בית דין, שאפיינו את המשיבים עד הגעת התיק למצב בו ניתן לסיימו בהחלטה, ונוכח הדיכוטומיה המוחלטת המאפיינת את עמדותיהם, נראה לי שנדרשת יד מכוונת ומשגיחה של בית המשפט, העדיפה במקרה הנוכחי על אכסניה של בוררות".

לאור התנהלות הדיירים, השופטת לא פסקה לזכותם הוצאות.

התוצאה של ההחלטה שלנוה גד ולתדהר נתונה אפשרות לפנות לבית משפט להכריע בדבר הסכסוך עם הדיירים, והדיירים מצידם ינסו לשכנע שההסכמים שנחתמו לפני כמעט 20 שנה בטלים. משפט כזה ידחה את הקמת הפרויקט בשנים נוספות. אפשרות אחרת היא שהחברות יחליטו לצאת מהפרויקט - אך השאלה באיזה אופן.

התמורות הצנועות לדיירים - תולדה של ותק ההסכם

כיצד התמוטט הפרויקט היוקרתי הזה? ייתכן מאוד כי שורש הרע נובע מתחילת הדרך, שבו עורך הדין שייצג את הדיירים ייצג גם את היזמים, מצב שבשנים האחרונות נחשב לפסול. עוד ייתכן כי התמורות הצנועות יחסית הן תולדה של הוותק של ההסכם, שנחתם כשמחירי הדירות היו נמוכים בהרבה מאלה של היום ואיפשרו ליזמים להציע פחות לדיירים.

עו"ד קולודני, שייצג כאמור את הדיירת המתנגדת, סבור כי נעשו טעויות שורשיות בעת החתימה על ההסכמים עם הדיירים. "חלוקת הזכויות במקרקעין השייכים לדיירים עם היזם צריכה להיעשות באופן הגון ושוויוני, ולא על בסיס של 'לתת לדייר ממד חניה ומרפסת', ובכך לצאת ידי חובה", הוא אומר.

"במקרים בהם יש בסיס כלכלי במקרקעין לתת תמורה עודפת, ראוי כי בתי המשפט יפסקו שלדיירים מגיעה חלק מן העוגה. התוספת בתמורות שהוענקו לדיירים, אשר קודם לכן תבעו את הגברת גרשוני, נאמדת בעשרות מיליוני שקלים. ללמדנו כי פעמים רבות ההתייחסות לדייר סרבן כסחטן יסודה בטעות, ובמקרים שבהם ישנה פגיעה מהותית, ניתן לנהל מאבק ולהצליח לשנות מסלול יזמי, אשר נדמה שהוא סלול ומוכתב, ואף יש לו תמיכה של רוב מוחלט של הדיירים".

החברות נוה גד ותדהר בחרו שלא להגיב.