טופס האכלוס הגיע, הדירות במגדלים לא נמכרו: מה יעשו היזמים?

אחד הנתונים הבולטים המבטאים את האתגר הגדול שאיתו מתמודד שוק המגורים בעת הנוכחית הוא מספר הדירות הלא מכורות שאותו מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחת לתקופה. למעשה, מאמצע שנת 2021 נתון זה הכפיל את עצמו ויותר.

● "נמוך מהממוצע בעיר": בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בקריית אונו?
● כש-93% לא יודעים מה קרה למחירי הדירות בשנה האחרונה

מדובר בנתון אשר, על פניו, מבטא את מספר הדירות ש"על המדף" - דירות המוצעות למכירה ושהקבלנים טרם מכרו. משמע, הנתון אמור לשקף במידה לא מעטה את הקושי של הקבלנים למכור דירות. אמנם הקבלנים טוענים, במידה רבה של צדק, כי הנתון לא משקף במלואו את המציאות בשטח, אך כיוון מגמה שכזה בהחלט מעיד על אתגר משמעותי שאיתו מתמודד הענף.

מבדיקה מקיפה שערך גלובס בדוחות החברות הציבוריות בתחום, עולה כי האתגר הזה בהחלט משתקף בשטח.

עשרות דירות טרם נמכרו בפרויקט היוקרה

על פי הבדיקה, עשרות דירות לא נמכרו עדיין בפרויקטים בערים שונות בישראל שמתקרבים לאכלוס - קרי לא מדובר בתופעה המאפיינת אזור מסוים בלבד. אחד הפרויקטים המרכזיים הוא פרויקט East& (איסט אנד) באזור שנחשב כיום למבוקש במיוחד, סמוך למתחם ToHa בתל אביב. הפרויקט, המשותף לחברות רבוע כחול נדל"ן, קבוצת סופרין, קבוצת וייס, GF נדל"ן ובולטהאופ, כולל 390 יחידות דיור (מהן 60 דירות בנות השגה המוקצות לעירייה ולא נכללות במספרים שנציג) ועוד כ־32 אלף מ"ר של שטחי משרדים.

מדובר בפרויקט שקיבל טופס אכלוס (טופס 4) כבר ביולי השנה. השיווק של כלל שטחי המשרדים הושלם בספטמבר האחרון, אך ב"אגף" המגורים הקושי רב יותר: לפי דוח חברת סופרין, מתוך 330 הדירות בפרויקט נמכרו עד לסוף ספטמבר האחרון רק 271, ו־59 דירות עדיין המתינו לרוכשים. למעשה, מתחילת שנת 2025 נמכרה רק דירה אחת בפרויקט, על פי דוח החברה המסכם את הרבעון השלישי. מהחברות היזמיות נמסר ש"כרגע מתנהלים תהליכים מתקדמים לגבי 13 דירות נוספות, שש מהן על סף חתימה".

בפרויקט MOMENTUME של חברת עמרם אברהם במרכז העיר נתניה, מתוך 90 דירות נמכרו נכון לסוף הרבעון השלישי 34 דירות, ולפי החברה נכון לכתיבת שורות אלו נמכרו כמחצית. זאת למרות שבניית הפרויקט אמורה להסתיים בתוך חודשים בודדים, כך לפי דוח החברה. טופס 4 כבר התקבל לשטחי המסחר והמשרדים אך לא לשטחי המגורים.

גורמים המעורים בנעשה סביב הפרויקט מציינים שהקושי הוא בעיקר במכירת הדירות בקומות הנמוכות, שבהן אין נוף פתוח לים וששדה הראייה מסביב מוסתר על ידי בניינים. לדברי אותם גורמים "זה מוצר שקשה יותר למכור כרגע, אבל גם הן יימכרו בסופו של דבר".

פרויקט נוסף שנראה כי יש בו קושי מסוים הוא פרויקט מתחם הכלנית באור יהודה, של קבוצת יובלים. מדובר בשלב א' של פרויקט פינוי־בינוי בשדרת הכלנית בעיר, הכולל 328 יח"ד ועוד כ־300 מ"ר של שטחי מסחר. 261 דירות בפרויקט מיועדות לשיווק (הנותרות הן דירות המיועדות לבעלי הדירות בבניינים הישנים), והפרויקט קיבל החודש טופס אכלוס - אך 38 דירות בו טרם נמכרו. מתחילת השנה נמכרו בפרויקט שבע דירות.

על פרויקט Exchange של חברת אזורים, בצומת עלית ברמת גן, כבר דיווחנו בשבוע שעבר: מדובר על פרויקט שבו יוצעו 355 יח"ד, והחברה שואפת לקבל טופס אכלוס עבורו עד סוף השנה - למרות שניזוק מפגיעת טיל איראני במהלך מבצע "עם כלביא". מתחילת השנה נמכרו רק שלוש דירות בפרויקט, בהן דירה אחת בשטח 243 מ"ר בקרוב ל־11 מיליון שקל. נכון להיום, ישנן עוד 72 דירות שטרם נמכרו במגדל.

גורמים בשוק העריכו בשיחה עם גלובס כי הסיבה לקצב האיטי נעוצה בין היתר באותה פגיעת טיל, שעצרה את השוק לתקופה מסוימת, וכן הם מציינים כי הקושי בשוק היוקרה בתל אביב־יפו, שבו מתמודד המגדל הלכה למעשה על אף שהוא ממוקם פיזית ברמת גן, משחק גם הוא תפקיד.

לקבוצת אשטרום שני פרויקטים שבהם השיווק טרם הושלם - על אף שבנייתם כבר הסתיימה. מדובר על מספר לא גדול של דירות, אך עצם העובדה שהפרויקטים כבר הושלמו היא הבולטת כאן. בפרויקט החברה ברחוב העצמאות 77 בהרצליה, מתוך 26 דירות לשיווק שמונה לא נמכרו, נכון לסוף הרבעון השלישי. בפרויקט ברחוב תרע"ד 6 ברמת גן, שש מתוך 17 דירות טרם נמכרו.

לגלובס נודע כי מסוף הרבעון ועד לכתיבת שורות אלו נמכרו רוב הדירות הנותרות בפרויקט תרע"ד 6 ברמת גן, ונותרה למכירה דירה אחת. בפרויקט בעצמאות 77 בהרצליה נותרו שש דירות, רובן דירות גן.

ה"מאני טיים" של הקבלנים מתחיל באכלוס

מבחינות רבות הסיטואציה הזאת היא המבחן האמיתי עבור החברות, שכן ברגע שהתקבל טופס האכלוס - שעון החול מתהפך: הדירות שטרם נמכרו גוררות מרגע זה תשלומי ארנונה, ועד בית ועוד, וכל עוד הן לא נמכרו התשלומים האלה מועמסים על החברה. מרגע האכלוס מתחיל "המאני טיים" שבו החברות במרוץ אחר הזמן כדי למכור את הדירות ולמנוע הגדלה של הוצאותיהן.

כאמור, מאז אמצע שנת 2021 מספר הדירות שהלמ"ס מגדירה כלא מכורות ("הדירות החדשות שנותרו למכירה" כהגדרתה בסקירות התקופתיות) יותר מהכפיל את עצמו. אם ביוני 2021 המספר עמד על פחות מ־40 אלף דירות, הרי שבסוף ספטמבר האחרון הוא עמד על 83,920 דירות. מספר זה הלך ועלה ביתר שאת בשנתיים האחרונות, שכן בתחילת שנת 2023 היינו עדיין סביב כ־50 אלף דירות שנותרו למכירה.

יש לציין שהמספר הזה לא בהכרח משקף את מספר הדירות שממתינות ריקות לרוכשים, בשל הדרך שבה הלמ"ס מחשבת את הנתון - מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה פחות מספר הדירות שנמכרו בתקופה, זאת על בסיס מספר היתרי הבנייה שהוצאו. במציאות שבה מרבית הדירות בישראל נמכרות "על הנייר", אפשר להניח בביטחון רב כי לא מעט מהדירות הכלולות בהגדרה הן דירות כאלו - כלומר לא דירות שהקבלנים "לחוצים" על מכירתן באופן מיידי. לפני כשנתיים, כאשר גלובס התעמק בנתון זה, היו בקרב הקבלנים מי שטענו כי מתוך מספר זה, שיעור הדירות שבנייתן הסתיימה בפועל הוא פחות מ־10%.

ובכל זאת, הנתונים שהוצגו כאן מראים כי קיים קושי מסוים - והוא בוודאי לא נמצא רק אצל אותן חברות שנכללו בכתבה. העובדה שיותר ויותר פרויקטים מושלמים או קרובים לסיום, גם במרכז אזורי הביקוש, וטרם הצליחו למכור את כל הדירות המוצעות בהם - מעידה על אתגר שנראה כי לא היה כמותו בשנים קודמות.