כסף בקיר. עם גיא ליאון / צילום: פרטי
בגיל 28, לגיא ליאון ואשתו שי, כבר יש ב"רזומה" שני מהלכים נדל"ניים לא שגרתיים: סיבוב מוצלח על דירה במצפה רמון ורכישת שתי דירות בצפון ובדרום הארץ כחלק ממהלך מחושב וכולל.
● יותר יקר ב-60% משדה דב: מחירי הדירות משתוללים ברחוב הזה - וזו הסיבה
● ערים של קונים, ערים של מוכרים: איך השתנה שוק הדירות בישראל?
את גיא פגשנו במסגרת פרק של 'כסף בקיר' - פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, שבמהלכו סיפר שהניצנים הנדל"ניים בצבצו בצעירותו בשולחן המשפחתי. "תמיד צחקנו שסבתא היא איל הנדל"ן של המשפחה", הוא מספר בחצי חיוך על ההווי המשפחתי. "לא גדלנו על נדל"ן כמשהו עסקי, אלא יותר כמיינדסט: זה חשוב, נכון, וצריך לכוון לשם. אבא שלי קצת נכנס לזה בעצמו בשנים האחרונות".
כשגיא היה בצבא, ורגע לפני שנכנס לקבע, אביו שכנע אותו להשקיע בעצמו. "הוא דחף אותי להתחיל לזוז. הייתי לקראת הכנסה קבועה של 8,000־9,000 שקל בחודש, עם הוצאות של בקושי 1,000, כי סגרתי כל פעם כמעט חודש בצבא, וחשבתי - זו הזדמנות טובה להתחיל לצלול למים".
שיחה מקרית עם שכנה של הוריו הובילה לעסקה הראשונה של בני הזוג. "היא אמרה לי 'תשמע יש איזה מכרז במצפה רמון של משרד הביטחון. נראה מעניין", הוא משחזר ומספר שלמחרת כבר התלווה לשכנה לסיור בין 20 הדירות שמשרד הביטחון העמיד למכירה באותם הימים.
זה היה אירועי המוני או סולידי?
"סולידי. בכל דירה ראינו שניים עד שלושה מתעניינים. ממש לא התנפלות", הוא משיב ומסביר שמהר מאוד הוחלט לנסות את מזלם ולקנות דווקא את הדירה "הכי שבורה, הכי קטנה אבל במיקום הכי טוב מבין כל הדירות שבמכרז".
מה הכוונה שבורה?
"מרצפות שבורות, מקלחת שבורה, חלונות שבורים. ראו שלא גרו שם תקופה, אבל זה לא הרתיע אותי".
אחרי חקר שוק העריך כי "מחיר השוק" לדירה שכזו עמד באותם ימים על כ־650 אלף שקל. בני הזוג הגישו במכרז הצעה על 541 אלף שקל. כחודשיים לאחר הגשת ההצעה, התקבלה התשובה - זכיתם!
"רצינו שהשוכרים יבואו עם מזוודה"
מכאן התחיל פרויקט שיפוץ אינטנסיבי שכלל אינסטלציה, חשמל, סידור קירות, ועיצוב מותאם. "עשיתי חלק בעצמי, חלק עם שיפוצניק מקומי. גרתי בחוות בודדים באזור - עבדתי אצלם תמורת לינה ואוכל, וכל יום פיקחתי על העבודה".
בסך הכול, אחרי השיפוץ והוצאות נוספות גיא מעריך שהם הוציאו כ־610 אלף שקל, כשהיעד היה ברור: דירה שמושכרת בקלות. "רצינו שהשוכרים יבואו עם מזוודה ומגן מזרן. מקרר, כיריים, מצעים - הכול חיכה להם".
במהרה נמצא שוכר ב־3,000 שקל בחודש, ובהמשך עלה המחיר ל־3,200 שקל.
ומה לגבי מימון?
"לא לקחנו משכנתא בכלל. ההון הגיע מחסכונות, מתנות מהחתונה, הלוואה קטנה מההורים - שהחזרנו בכל חודש לאחר מכן, ובנוסף מינוף דרך קופת גמל שניתנה אז בתנאים מצוינים שכבר לא קיימים כיום".
"הרגשנו שחייבים לעשות עוד מהלך"
ההצלחה גרמה לבני הזוג לנסות ולהגדיל את בסיס ההון שלהם. "הרגשנו שחייבים לעשות עוד מהלך. הכסף בקירות ולא מנוצל מספיק טוב", מסביר גיא. כחודשיים אחרי ה-7 באוקטובר, כשהוא מגויס למילואים, מצא זמן להרהר ולהתחיל לגלגל השקעה חדשה בנדל"ן.
השניים מכרו את הדירה במצפה רמון ("עם עליית הערך וההכנסה משכירות הרווחנו בערך 300 אלף שקל בשלוש שנים"), לקחו מלווה משקיעים, למדו את השוק והחליטו לרכוש שני נכסים ולהחזיקם לתקופות מסוימות בכדי להרוויח מעליית ערך עתידית.
הם איתרו דירת יד שנייה בקריית אתא. "דירת שלושה חדרים בבניין רכבת ישן נרכשה ב־775 אלף שקל. היא שופצה והושכרה במהירות".
בשלב השני בתוכנית הם רכשו דירה חדשה על הנייר, הפעם באופקים. "הלכנו על דירת גן בבניין בוטיק, עם 250 מ"ר גינה. זה נותן ערך מוסף בשכירות - וגם שדרוג עתידי במכירה". לדבריו, במהלך המו"מ הם הגיעו לתנאי תשלום של 18/82 (18% בעת הרכישה), כך שהם היו צריכים לשלם כ־350 אלף שקל ואת היתרה בעוד כשלוש שנים.
היתרון בתוכנית: רכישת שני נכסים במינימום הון עצמי ובמקסימום מינוף, וכן במינימום מיסוי. מדוע? המדינה מאפשרת למשפרי דיור, לשלם את מס הרכישה על נכס שני בדירות חדשות עד שנה מקבלת מפתח - במקרה שלהם מדובר על סוף העשור הנוכחי - ועד אז הם מתכוונים למכור את הדירה בקריית אתא, בתקווה שמחיר הדירה יעלה. מהלך כזה גם לא מצריך תשלום מס שבח על עליית ערך.
התוכנית תלויה בכך שהמחירים יוסיפו לעלות, ולגיא אין ספק לגבי הכיוון העתידי של המחירים. "זו לא אמונה עיוורת. מספיק להסתכל על ההיסטוריה ועל הביקושים", הוא מסביר.
כשאתה מסתכל אחורה, מה היית עושה אחרת?
"הדירה במצפה רמון הייתה קנייה נהדרת, אבל נכנסנו לדירה הזאת עם אפס ידע מקצועי. לא מינפנו את הכסף".