שוק בשינוי: הערים שבהן ההיצע עולה על הביקוש ואלו שסובלות ממחסור

אזורי הביקוש הפכו לאזורי ההיצע, ולרוכשי הדירות יש הזדמנות טובה לעמוד כיום על המקח כשהם רוכשים דירות, במיוחד דירות חדשות, דווקא באזור תל אביב וסביבותיה, כך עולה משני מדדים שמנסים להתחקות אחר מצב השוק.

● ברגע האחרון: פעילות הותמ"ל הוארכה בשנה נוספת
● כך ניצח הילטון את עיריית תל אביב וחסך 5 מיליון שקל

המדד הראשון מבוסס על נתוני הלוח האינטרנטי של יד2, ומתייחס ליחס שבין מספר המודעות למכירת דירות לבין מספר הכניסות אליהן מצד גולשים. המדד השני הוא מדד שפותח בגלובס, הבודק את היצע הדירות החדשות אל מול קצב המכירות החודשי שלהן.

המדד של יד2 מתפרסם לקראת יריד הדירות הגדול "נדלניישן" של הלוח, שייערך באקספו תל אביב בסוף השבוע, וירכז אליו לפי הבטחת המארגנים, "מאות פרויקטים מכל הארץ, עם מבצעים שיכולים להגיע לחצי מיליון שקל לדירה", עם ייעוץ מקצועי נלווה.

 איילת ניצן, סמנכ''לית שיווק יד2 / צילום: יד2

המדדים: כל עיר נמדדת בשני סגמנטים

המדד מכונה על ידי יד2 "מדד החום של השוק", ומבוסס על היחס בין ההיצע לביקוש במספרים שנעים מ־0 ומעלה. ככל שהערך גבוה יותר, סימן שיש יותר התעניינות ממוצעת ביחס לכל מודעה למכירה. במצב זה, השוק נוטה יותר לטובת המוכרים, כלומר ביקוש גבוה ביחס להיצע הקיים. ערך נמוך מעיד על מצב הפוך, לפיו יש פחות קונים המעוניינים בנכסים הזמינים. הדבר יכול לנבוע הן מביקושים נמוכים והן מהיצעים גבוהים ובכל מקרה - מדובר ב"שוק של קונים".

מכיוון שמדד החום מכוון בעיקר לדירות יד שנייה, ניתן לראות לפעמים "התנגשויות" בינו לבין נתוני היצע הדירות של הלמ"ס, אך כאלה שניתנות להסבר: יש ערים כמו באר יעקב, קריית אונו, קריית ביאליק, שדרות, נתיבות ואופקים שבהן הבנייה החדשה השתלטה לחלוטין על השוק ומספר העסקאות של דירות יד שנייה נמוך מאוד.

מצד שני, במקומות כמו כפר סבא, חולון, חדרה וחיפה עיקר השוק מסתמך על דירות יד שנייה, בין הייתר משום שהבנייה בהן מעטה יחסית.

כשמדד החום גבוה במיוחד, כלומר כזה שמקבל את הציון 70 ומעלה, המשמעות היא שהביקוש עולה בהרבה על ההיצע. המקומות המאפיינים את המצב הזה הן בעיקר ערים חרדיות כגון בית"ר עילית, מודיעין עילית ובית שמש, וערי פריפריה כמו יקנעם, נתיבות, שדרות וקריית ים.

בנתיבות ובשדרות נוצר מצב מעניין, שכן מתבצעות בערים הללו הרבה עסקאות לרכישת דירות חדשות, ובמיוחד במסגרת תוכניות "מחיר למשתכן" לדורותיהן. התוצאה - מי שמחפש דירות יד שנייה או במחירי שוק מתקשה למצוא אותן.

שוק מוכרים חזק הוא זה שמקבל במדד החום ציון של 55־69. ביד2 מציינים, כי בשוק כזה ניתן לראות עודף ביקוש מתון יותר מ"שוק מוכרים חזק מאוד". דוגמאות לכך ניתן לראות בערים כמו עפולה, חדרה, קרית מוצקין, דימונה, קריית גת ופתח תקווה.

שוק נייטרלי הוא כזה שמקבל ציון של 44־55 והוא כולל ערים כמו קריית מלאכי, באר יעקב, ראשון לציון, ראש העין, רחובות, אשדוד, נתניה, באר שבע, חריש וקריית אונו, כלומר קיימת במידה רבה התאמה בין היצע הדירות במקומות אלה לביקוש.

הנתונים מתחילים להיות מעניינים יותר מצד הרוכשים כשמדובר במקומות שמקבלים את הציונים 28־44, ומכונים ביד2 "שוק קונים חזק". זאת משום שיש בו היצע גדול ביחס לביקוש. בקטגוריה זאת ניתן למצוא ערים כמו חולון, רמת גן, גבעתיים, כפר סבא, בת ים, אור עקיבא, כפר יונה, הרצליה, קיסריה ורעננה.

הקטגוריה האחרונה היא של "שוק קונים חזק מאוד", עם ציון של 27 ומטה. בקטגוריה זאת ניתן למצוא ערים כמו תל אביב, הוד השרון ורמת השרון בהן יש מספר גדול של דירות למכירה (יד שניה וחדשות), אך מעט קונים או מתעניינים.

יד שנייה: הערים "היקרות" נפגעות יותר

ממצאי המדד מעניינים מאוד. "המלחמה הממושכת משפיעה כמעט על כל היבט בשוק הדיור - מהריבית הגבוהה, דרך המחסור בעובדי בניין ועד לחשש הגובר בקרב רוכשים, במיוחד באזורים יקרים שנפגעו יותר מהמלחמה. התוצאה היא שוק לא הומוגני, שבו יש פערים מובהקים בין אזורים עם עודף היצע לבין כאלה עם עודף ביקוש", אומרת איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2.

לדברי ניצן, "נתוני 'מדד החום' של יד2 ממחישים את המגמה: בערים כמו תל אביב, רמת השרון והוד השרון - שהן מהיקרות בישראל - נרשם שוק קונים חזק מאוד, כלומר יש הרבה דירות למכירה אך פחות ביקוש.

"תופעה דומה ניכרת גם בערים כמו רעננה, הרצליה, רמת גן וכפר סבא. דווקא באזורים האלה, שבהם התחושה הרווחת היא ש'המחירים גבוהים מדי', נוצרות ההזדמנויות הגדולות ביותר למו"מ, להנחות ולהטבות מצד היזמים.

"במקביל, יש ערים בפריפריה או בפריפריה של המרכז שבהן עדיין קיים עודף ביקוש - כמו פתח תקווה, קריית גת, חדרה ודימונה - וערים חרדיות או צעירות מאוד, כמו מודיעין עילית וביתר עילית, שבהן מדדי החום גבוהים במיוחד.

"ברגע שמבינים את השטח ויודעים היכן לחפש, אפשר להגיע לעסקאות משתלמות במיוחד".

דירות חדשות: ערים שבהן יקח כ־4 שנים לסיים את המלאי

בעוד האוריינטציה של מדד החום של יד2 היא בעיקר לדירות יד שנייה, אנו בגלובס בדקנו מדד נוסף המבוסס על נתוני הלמ"ס ורשות המסים כדי לבדוק את הסנטימנט בשוק של הדירות החדשות.

מדד זה מבוסס על היחס שבין היצע הדירות החדשות הקיים, לבין הקצב החודשי של מכירת דירות החדשות בכל מקום בחצי השנה שעברה.

היחס המתקבל הוא מספר החודשים התיאורטי, שבסיומו מלאי הדירות הזה ימוצה. ככל שהמספר גדול יותר - השוק הוא "שוק של קונים".

כך, היצע הדירות החדשות בתל אביב הגיע בסוף מאי האחרון ל־10,140 דירות, על פי הלמ"ס, בעוד שקצב המכירות החודשי של דירות חדשות בעיר, מגיע ל־201. על פי המדד שלנו, המלאי הגדול הזה מספיק ל־50 חודשי מכירות, כלומר ליותר מארבע שנים.

מדובר במצב בלתי נסבל עבור יזמים, ובמצב שבו רוכשי דירות יכולים להתמקח גם עם יזמים אך גם עם בעלי דירות שמציעים אותן למכירה. לא סתם העיר הגדולה "מסומנת" על ידי שני המדדים כעיר הנוחה ביותר לרוכשים, ולא סתם מחירי הדירות במחוז תל אביב רשמו בשלושת מדדי המחירים האחרונים ירידה מצטברת של כמעט 3%.

רמת גן מסומנת במדד יד2 כעיר עם שוק קונים חזק, ולפי המדד המשלים שלנו, היא מסומנת כשוק קונים חזק מאוד, עם מלאי דירות חדשות של 3,477 דירות שמספיקות ל־48 חודשים.

 מודיעין עילית. הביקוש עולה בהרבה על ההיצע / צילום: Shutterstock

גם בת ים מגיעה במדד של גלובס למקום חזק יותר ממדד החום, מבחינת יכולת הקונים להתמקח, על רכישת דירה חדשה.

לראש הטבלה שלנו הגיעה העיר רחובות, שבה מלאי הדירות החדשות שמוצע למכירה מגיע ל־1,289, שלפי קצב מכירת הדירות החדשות בעיר יספיק ל־52 חודשים. במדד החום העיר הגיעה לדירוג ניטרלי, שככל הנראה נובע מזה שרוכשי דירות פוטנציאליים מעדיפים דירות יד שנייה. מצבם מול יזמי הנדל"ן, על פי המדד שלנו - חזק מאוד.

אולם גם גם בערים שהגיעו למקום נמוך בדירוג שלנו - ראשון לציון, חדרה, הרצליה ואשדוד - דומה, כי הרוכשים יזכו לאוזן קשבת אצל היזמים, בדרך לרכישת דירה, כי בסופו של דבר יזמים לא רוצים שהפרויקטים שלהם יעמדו כל כך הרבה זמן על המדף.