משה ליאון, ראש עיריית ירשולים, בוועידת ישראל לנדל''ן / צילום: שלומי יוסף
אחד מכל עשרה ישראלים מתגורר בירושלים, עיר הבירה שהפכה לאחת המובילות בישראל בכמות היתרי הבנייה שהיא מנפיקה. בשיחה עם דרור מרמור, סגן עורכת גלובס, במסגרת ועידת ישראל לנדל"ן של גלובס ובנק לאומי, מדבר ראש העיר משה ליאון על הסיבות להפיכתה של ירושלים לאטרקטיבית במיוחד ליזמים, ועל הדרך שבה ההיצע ההולך וגדל יפגוש את הביקושים בשטח.
● ועידת ישראל לנדל"ן | ליאת שוב, בנק לאומי: "החלטות תכנוניות לא יכולות להתבסס על שורת הרווח של מחר בבוקר"
● ועידת ישראל לנדל"ן | אלונה בר און, מו"ל גלובס: "לעתים יש יותר חורים מנתונים, אחת המשימות המרכזיות שלנו בגלובס היא לעסוק בכך"
בסיום היום הגדוש הזה, יוצג הסקר הגדול שערכנו סקר שמראה שיזמי הנדל"ן יוצאים מגדרם כדי לשבח את התנהלות העירייה בירושלים. אבל רואים את זה גם במספרים: העיר מובילה בהיתרי בנייה, ובמיוחד בהתחדשות עירונית. בסופו של דבר, כשיזמים מחמיאים, המבחן האמיתי הוא מבחן העיר והתושבים. האם אתה לא חושב שזה עלול להתברר כחרב פיפיות?
"איתנו כאן מהנדס העיר, יואל אבן - מהנדס העיר של ירושלים, שלדעתי הוא מהנדס העיר הטוב ביותר בארץ. באמת, באמת מגיעות לו הרבה מאוד תשבחות. הסוד הוא להתוות חזון, לקבוע את הדרך שבה אתה רוצה ללכת, ואז לסגת לאחור ולתת למערכת לפעול. מי שלא פועל על פי המדיניות הזאת לא יכול להמשיך. בירושלים יש לנו מנהל תכנון ברמה הגבוהה ביותר, שמקשיב לכולם, ליזמים, לתושבים. הוא עושה כל דבר בשיתוף ציבור. אנחנו לא מסתכלים על האגו של העובדים אלא על מה שהעיר שלנו צריכה. לפני שהתחלתי את התפקיד, הייתה תחושת תסכול, כי התושבים דיברו כל הזמן על הגירה שלילית מהעיר. ברור שבנייה לוקחת חמש עד שבע שנים - אבל אני מבטיח לך שעד סוף הקדנציה שלי, לא תשמע על הגירה שלילית. משום שכמויות הדירות שנבנות כרגע בירושלים מיועדות לכלל התושבים בעיר".
ובכל זאת בשנת 2024 יצאו מהעיר 7,800 אנשים יותר ממה שנכנסו.
"בחישוב גס מדובר בסביבות 1,700 משפחות. אבל באופן עקרוני, זו השנה הרביעית שאנחנו בונים ומנפיקים לפחות 7,500 היתרי בנייה. השנה הזאת, אנחנו צופים להגיע ל־8,000. גם בשנתיים הקרובות נראה מספרים דומים. זה יגרום לשני דברים: להגירה חיובית משמעותית לעיר ולהגעת אוכלוסייה חזקה לירושלים".
ראשי אחרים אחרים יגידו שלמשה ליאון קל לבנות ללא הגבלה, כי ירושלים נהנית ממענק מיוחד ("מענק הבירה") של יותר ממיליארד שקל בשנה, שעוזר לך לדלג על אתגרים שלערים אחרות יש.
"ההוצאה השוטפת שלנו בעיר גבוהה, אבל אין לי ביקורת על ראשי ערים אחרים, לכל אחד יש את הבעיות שלו. אבל את המורכבות שיש בירושלים אין באף עיר אחרת בארץ. כשאנחנו מדברים על מיליון תושבים, אנחנו מדברים על שלושה סוגי אוכלוסיות: האוכלוסייה הכללית - בין 350 ל־400 אלף תושבים, סדר גודל של תל אביב (מינוס). זו כוללת את הציונות הדתית והחילונים, כ־350 אלף חרדים ועוד כ־350 אלף ערבים. אין אף עיר ערבית בארץ בסדר גודל של ירושלים. בגלל הרכב האוכלוסייה הזה אנחנו לא מקבלים ארנונה מרבים מהתושבים. לכן אנחנו מבצעים פיתוח אדיר כדי לשפר את המצב הסוציו-אקונומי שלנו".
רוב הבנייה החדשה מתוכננת למגדלים רבי קומות. מאיפה יגיעו הביקושים, כשידוע שמגדלים מראש מתאימים לאוכלוסייה שונה מהותית מזו שגרה כיום בעיר?
"אני לא מכיר מצב שיש היצע ואין ביקוש. המגדלים התחילו כבר לפני שנים בתל אביב. כשאנחנו מדברים על סדר גודל של אוכלוסייה כמו תל אביב, צריך להבין, המצב הסוציו-אקונומי בירושלים נובע מהרכב האוכלוסייה. לכן, כשאני מדבר על מה שאנחנו בונים כרגע, מדובר בכ־70 עד 75 אחוז מהמגורים המיועדים לאוכלוסייה סוציו-אקונומית גבוהה. לא שמעתי על יזם אחד בירושלים שאמר "התחלתי לבנות ואין מי שיקנה".
נכון לעכשיו, יש לנו ביקושים קשיחים של תושבי ירושלים שרוצים להשביח את מקום מגוריהם, תושבי חוץ שרוצים לעבור לירושלים, עלייה - במיוחד מארה"ב, קנדה, ואירופה. העולים היום רוצים קודם כל להגיע לירושלים. אני מסתובב בעולם ורואה את הכמיהה של יהודים להגיע לירושלים. ולכן, הביקוש גבוה מאוד. אנחנו בעיצומן של התחלות בנייה של כ־25 אלף יחידות דיור ואני לא מכיר בעיה. כל יזם מצליח למכור. התברכנו בביקושים, ואני מודה לקדוש ברוך הוא על הזכות הזאת. אנחנו צריכים להמשיך להגדיל את ההיצע. ובסופו של דבר אני צופה התייצבות בשוק הדיור. מספר יחידות הדיור עולה, ובסוף תגיע התמתנות, יציבות, וירידה. אנחנו מדברים על 50-60 אלף יחידות, שבסופו של דבר יסייעו למתן את מחירי הדיור".
יש לך בשורה לצעירים שגרים בירושלים?
"אני בטוח שאותם צעירים, בעוד כמה שנים, יוכלו לקנות דירות ולשלם את המשכנתא. יש למעשה שלושה וקטורים שאני מפתח בעיר: בניית יחידות דיור, מקומות תעסוקה ותחבורה".
אבל אזורי התעסוקה מתקשים להגיע לירושלים.
"תהליך הבנייה איטי בכל הארץ. בנייה של מגדל לוקחת מינימום חמש שנים. לאחר מכן, המגדלים מתחילים לעלות. מטבע הדברים, כשחברה רוצה לבוא ולהעסיק, היא מסתכלת מתי היא תוכל להיכנס בפועל. אנחנו עוד לא במצב שבו אפשר לאכלס בעוד שנתיים אבל אנחנו מתקרבים לזה. אנחנו בונים אזור תעסוקה שלדעתי יהיה הפרמיום של מדינת ישראל בגבעת רם, בשיתוף האוניברסיטה העברית. שילוב של חברות מובילות והאוניברסיטה עצמה. פתחנו עכשיו 60 אלף מ"ר של תעסוקה וכולם נתפסו. אני חושב שאזורי התעסוקה הם הדבר הבא של ירושלים, והם מתפתחים במקביל לבנייה למגורים".
אתם העיר הראשונה שאמורה לקבל רשת רכבות קלות, יש תנופה משמעותית בתחבורה.
"אמרתי שירושלים תהיה הראשונה שתצא מהפקקים ואנחנו בדרך לשם. עשינו השבתה של הרכבת הקלה וחטפנו על זה לא מעט, אבל אנחנו עומדים בזמנים. זאת מהפכה ענקית, ובעזרת השם הרכבת תחזור לפעול ב־1 בספטמבר. אבל מה שיותר חשוב הוא שהקו הבא, לפני הפעלתו, צפוי לשאת כ־200 אלף נסיעות ביום, לקווים להדסה ולנווה יעקב. תחשבו מה היה קורה אם 200 אלף הנוסעים האלו היו נעים ברכב פרטי. הקו הירוק חציו כבר החל, והוא צפוי להתחיל לפעול ברבעון הראשון של 2026 בעוד כשמונה חודשים ויגיע עד הר הצופים. בין 70 ל־80 אלף נוסעים ייסעו בו מדי יום. תחשוב מה זה עושה לירידה בכמות הרכבים הפרטיים. בסופו של דבר, כשאסיים עם הקו הירוק, אדאג לכך שכלי רכב פרטיים לא ייכנסו לירושלים, ומי שכן ייכנס, ישלם אגרת גודש. ברגע שהרכבת תהיה ברמה מספקת, לא תהיה הצדקה להיכנס עם רכב".
כולל בשבת?
"לא. לא תהיה תחבורה בשבת. אבל הרכבת הקלה של ירושלים תיסע, ומה שמיוחד בה, זה שאתה יכול להחליף קווים ולהגיע לכל מקום בעיר. ואז באמת אין סיבה לנסוע ברכב פרטי".
הזכרת קודם את התמהיל של ירושלים, שנבין, זאת מדינת ישראל בעוד כמה עשורים.
"בירושלים זה מובן מאליו. כולנו חיים יחד. כולם נמצאים בקואליציה. אנחנו מתווכחים, רבים, אבל חיים יחד".
מעיריית ירושלים נמסר: "מדובר במס שיחול על הנכנסים לירושלים ברכב פרטי - שאינם מתגוררים במטרופולין ירושלים. אין מדובר בתוכנית עכשווית, אלא במחשבה עתידית שתצא לפועל לאחר כלל קווי הרכבת הקלה בירושלים והאוטובוסים יפעלו בדרך מיטבית".
*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק לאומי ובחסות קבוצת מבנה, שיכון ובינוי, סולל בונה ומשרד פישר (FBC&CO)