מימין: רונית שבירו, צחי דידי, אפי שקד, צחי ארצי וקלוד הנחימאס / צילום: תמר מצפי
"אין ירידה בפעילות בענף הנדל"ן", הפתיעה רונית שבירו, בעלים ויועמ"ש, קבוצת שבירו יזמות ובנייה, בפאנל על מצב שוק הבנייה למגורים בהנחיית כתב הנדל"ן של גלובס יובל ניסני, בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס ובנק לאומי.
● ועידת ישראל לנדל"ן | יעקב אטרקצ'י: "המקום הכי קשה למכור דירות היום הוא בתל אביב. למה? כי רמ"י שיווקה בשדה דב מאסות"
● ועידת ישראל לנדל"ן | ליאת שוב, בנק לאומי: "החלטות תכנוניות לא יכולות להתבסס על שורת הרווח של מחר בבוקר"
● ועידת ישראל לנדל"ן | משה ליאון, ראש עיריית ירושלים: "תהיה רשת של תחבורה ציבורית, ונכביד מאוד על נסיעת מכוניות בעיר"
לדבריה, "הדיווחים בחברות הנדל"ן הציבוריות מגיעים באיחור אבל אנחנו רואים בשוק שבחודשים מאי, יוני, יולי, יש שיפור גדול ואני מניחה שתראו את זה בדוחות הבאים. בחודשים ינואר-מרץ הייתה ירידה אבל זה מול דצמבר 2024 שהיא שיא מכירות בגלל עליית המע"מ של 1%. הסיבה היא גם המלחמה באיראן שבגללה אנשים רצים לקנות בעיקר דירות מוכנות, עם ממ"ד".
הדברים הללו של שבירו מגיעים דווקא על רקע הנתונים על ירידה חדה של עשרות אחוזים במכירת הדירות בחודשים האחרונים. כך, למשל, מנתוני הכלכלן הראשי באוצר עולה כי בחודש מאי נרשמה ירידה של 16% בעסקאות וצניחה של 44% במכירות של דירות קבלנים (לא כולל מכירת במסגרת "דירה בהנחה").
"שהעיריות וגם משרדים ממשלתיים ישלמו אם לא עומדים ביעדים"
במהלך הפאנל עלו המשתתפים להתקפה על העיריות ומוסדות התכנון. כך, צחי דידי, מנכ"ל אביב מליסרון אמר כי "החסם הגדול ביותר זה רשויות ומוסדות התכנון. היום יזמים וקבלנים מחכים 35-40 חודשים. בקבלת אישור לתב"ע יש תהליך אין סופי של פינג פונג מול מוסדות התכנון, אין לוחות זמנים מוגדרים. הם לא מסתכלים בעיניים יזמיות. אם הדברים לא מתכתבים אחד עם השני אף יזם לא ירצה להיכנס לפרויקט ולכן הכי חשוב זה לוחות זמנים ברורים, כדי שנדע מתי נכנסים ויוצאים מתוכנית".
צחי ארצי, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, הסכים עם דידי וטען כי "הבירוקרטיה בישראל זה המקל הבולט בגלגלי התנופה של שוק הדיור. בתהליך הבנייה מרגע שיזם עולה לקרקע לוקח 35 חודשים בממוצע עד שמוסר את הדירה, לעומת 26 חודשים בעבר. במקום שהזמנים יתקצרו זה רק התארך. מרגע שיזם זוכה בקרקע עד שעולה לקרקע לוקח 4 עד 4.5 שנים, בהשוואה ל-3 שנים לפני עשור. זה לא סביר. מי שמשלם זה הרוכשים. לכן חייבים לצמצם את הבירוקרטיה".
שבירו הסכימה אך הציעה גם פתרונות. לדבריה, "צריך להחזיר את מטה הדיור שכינס תחתיו גם את רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), משרד השיכון וגם נציגים של העיריות. וצריך גם לתת להם יעדים, כמו שאנחנו היזמים משלמים בכיס כשלא עומדים ביעדים, כך צריך להעביר חוק שגם העיריות וגם משרדים ממשלתיים ישלמו אם לא עומדים ביעדים ומנגד יקבלו בונוס אם מקדימים". היא אף הוסיפה דוגמה וציינה כי "בעיריית חיפה ספגנו 5 שנים איחור, עד שהתחלפה ראשת העיר לא הוציאו היתרים".
"רואים את זה רשות אחר רשות: כאילו אין להם שום עניין לקדם בנייה"
אפי שקדי, בעלי אפי קפיטל נדל"ן צופה דווקא ירידת מחירים שעשויה להגיע. לדבריו, "במקומות שיש היצע גדול של התחדשות עירונית, שמהווה כיום 27% מהיקף התחלות הבנייה, אנחנו זהירים ברכישת קרקעות. במקומות עם היצע גדול וזמין שהשוק המקומי לא יידע לקבל מסה קריטית של דירות חדשות, שם אני חושש שיכולות להגיע ירידות מחירים".
שקדי ציין כי גם במקרים של מחיר למשתכן הוא רואה כיצד "פרויקטים שהיה לוקח 12 חודשים לקבל אישורים, אפילו כשלא מבקשים להוסיף יח"ד, גם כאן לוקח כבר 3-4 שנים לקבל אישור. לראשי הרשויות אין אחריות על התהליכים. זה לא מעניין אותם ובכלל מהווה משקולת עבורם. עיריות מפסידות על כל דירה שמתאכלסת לעומת אם היו מנצלים את זה לשטחי מסחר ותעסוקה. התוצאה היא שלפעמים גם בניית 1500 יח"ד מתעכבות קרוב לשנה בקבלת היתר בנייה בגלל ויכוח על 3 מיליון שקל. לא מעניין את ראשי הרשויות שהריבית שאנחנו משלמים גבוהה לאין ערוך מאותם 3 מיליון שקל. רואים את זה רשות אחרי רשות, בודקי תוכניות בשעה 16:00 מפילים את העט, כאילו שאין להם שום עניין לקדם בנייה".
קלוד נחמיאס, יו"ר ובעלים קבוצת נחמיאס, הוסיף כי "אם היו מייצרים יותר היתרים היינו יכולים לבנות יותר. כשאתה הולך להוציא היתר בנייה בירושלים המצב טוב ולוקח שנה וחודשיים. אבל יש ערים שלוקח 18 חודשים ואצל אחרות 35-40 חודשים, וזה הורג אותנו, בזמן שהריבית גבוהה".
אם סין פתאום תגיד שהיא לא עובדת עם ישראל, כל הענף עלול לקרוס
נחמיאס התייחס גם למחסור בעובדים בענף הנדל"ן בעקבות מלחמת חרבות ברזל שהוציאה כמעט לגמרי את העובדים הפלסטינים מהענף. לדבריו, אחת הבעיות שלנו זה העובדים. "אם יביאו עוד 20 אלף כוח אדם זר זה יעזור".
דידי מאביב מליסרון הוסיף כי "בעקבות המלחמה, המדינה אפשרה להביא עובדים ממדינות אחרות. אבל זה עצוב, בפועל אנחנו משתמשים בעיקר בסינים כקבלני שלד, רצפים, וטייחים. העובדים שמגיעים משאר המדינות הם לא מיומנים, לא עברו הכשרה בעולם הבנייה, אי אפשר להשתמש בהם ולבנות איתם כמו שמשתמשים בסינים או בעובדים שהיו מהרשות הפלסטינית. אחרי יום וחצי אתה מבין שכל מה שהם טובים בו זה לטאטא את אתר הבנייה בסוף היום".
שבירו: "עלויות כוח אדם זה נושא כבד מאוד בעלויות בניית דירה. אין היצע גדול. אנחנו לא מרגישים היום חוסר גדול כי עובדים עם הרבה סינים. אבל אם ממשלת סין פתאום תגיד שהיא לא עובדת עם מדינת ישראל, כל הענף עלול לקרוס. גם הניסיון עם ההודים עדיין לא צלח וגם כך עם מולדובה".
"בנוגע לעובדים הפלסטינים יש אחדות חשיבה, שלאור ה-7 באוקטובר אנחנו לא היינו רוצים אותם בחזרה. כל אחד שיעבוד במקומות שלו. ואם מדברים גם על עלויות עובדים ותשומות הבנייה, חייבים לאזן מפה קריאה לנגיד בנק ישראל שהוא מאוד אחראי, כן אפשר להתחיל לחשוב קצת על הורדות ריבית. ואפשר יהיה לאזן קצת ולתת לציבור מרווח נשימה וגם אופק קצת יותר בהיר".
"מדד תשומות הבנייה של הלמ"ס לא פוגש את המחירים בשטח"
היזמים גם דיברו על הקושי הגדול שלהם בתקופת הריבית הנוכחית. שבירו: "מדד תשומות הבנייה לא פוגש את המחירים שעולים לנו בשטח. תשומות הבנייה שלנו עלו ב-30% בשנים האחרונות, ורק בשנה האחרונה ב-15%. גם התיקון מספר 9 לחוק המכר שהקטין לנו את היכולת להצמיד את מחירי הדירות למלוא המחיר של הדירה (ניתן כיום להצמיד כ-40%. נ"א) ורוכשי הדירות נפגעים בכך בעקיפין".
דידי: "בחלק מהזמן עלויות כוח האדם קפצו פי 2, וזה מתחבר למחיר הקרקע הגבוה ועליית הריבית שמכבידה מאוד על הפרויקטים, הריבית שקפצה פי 5 ב-4 שנים. יזמים קנו פה קרקעות במאות מיליונים. כל עליית המחירים הזו יחד עם מבצעי השיווק שיש בשנה האחרונה (20-80, או 90-10), כל ההצמדה נופלת על היזמים, אבל בסוף העלויות האלה נופלות על רוכשי הדירות. המדינה צריכה להכניס לפה ידיים עובדות ולהכשיר עובדים זרים בחו"ל, ולא שכל העלות תיפול על היזמים. תפתחו את השוק לעוד יבוא, תאפשרו לייבא בלי מכסים ומסים ותעזרו לנו להוריד את מחירי הבנייה".
*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק לאומי ובחסות קבוצת מבנה, שיכון ובינוי, סולל בונה ומשרד פישר (FBC&CO)