הצגת חוזה פיקטיבי נחשבת לעבירה פלילית. דירה להשכרה באזור ירושלים / צילום: Shutterstock
משרד האוצר ורשות המסים יוצאים במהלך רחב ועוקף חקיקה לאיתור משכירי דירות המעלימים מסים. כפי שפורסם בגלובס, מדובר בשינוי תפיסה מצד המדינה, מהסתמכות על מנגנונים פאסיביים למנגנונים אקטיביים יותר, במטרה "לסגור על מעלימי המס". איך זה יעבוד בפועל, מי נמצא כעת על הכוונת ומתי התוכנית כולה תהפוך למציאות בשטח? גלובס עם התשובות.
● בלעדי | האוצר מעלה הילוך בניסיון לתפוס משכירי דירות מעלימי מסים
● מה ההבדל בין מחירי הדיור למחירי הדירות?
מי נמצא על הכוונת?
ישנם כ־380 אלף ישראלים שבבעלותם יותר מדירה אחת. אבל כמובן שלא כולם בהכרח משכירים את הדירות הנוספות, ומנגד יש כאלה שבבעלותם דירה אחת אבל הם בכל זאת משכירים אותה (ושוכרים אחרת). מעבר לכך, גם ישנה תקרה של פטור ממס על השכרה עד לסכום של 5,654 שקל בחודש (7,500 שקל למשכירים שהם גם שוכרים).
לכן, ברור למה לרשות המסים קשה לאתר את אותם חייבים במס. יחד עם זאת, כעת מבטיחים שם להצליב נתונים ודוחות כדי לזהות בעלי דירות מרובים. "אפשר להניח שככל שיש לאדם יותר דירות, וככל שמעורב בעניין יותר כסף, כך הסיכוי שאותן 'הצלבות' יפגשו אותו - יגדל", אומר עו"ד ורו"ח עמית זומר, בעל משרד המתמחה במיסוי. "הכסף מהשכירות נכנס למשל לבנק באופן קבוע וקל לאתר אותו. ככל שהעולם הדיגיטלי מתקדם, העלמת מס הופכת לקשה ומסוכנת יותר. אפשר לאתר העלמות בפעולות פשוטות, מה גם שמסלולי המס המוצעים היום מיטיבים למדי ביחס לתחומים אחרים. לכן לדעתי העלמות המס בתחום לאט־לאט ילכו וייעלמו".
איך הרשות תדע מהם פרטי החוזה ביני לבין השוכר?
מתחילת השנה, כל מי שמצהיר על חבות במס על השכרה צריך להציג לרשות המסים חוזה בפועל. "מדובר ברעיון חכם ומוצלח", אומר עו"ד מאיר מזרחי, בעל משרד מאיר מזרחי עם א. רפאל המתמחה במיסוי מקרקעין. "זה מאפשר לרשות לקבל בקלות יחסית פרטים רבים על המשכיר ועל אופי ההשכרה - אם זה יחיד או חברה, אם זה לצורכי מגורים או לא".
ואיך הרשות תדע שפרטי החוזה מדויקים?
"יש מקרים של חוזים פיקטיביים, אבל צריך לזכור שמדובר בעבירת מס. בשביל שיעור מס נמוך יחסית כמו שגובה המדינה, 10% במסלול המוזל, לא כדאי להסתבך במשהו כזה - שנחשב עבירה פלילית", אומר מזרחי. זומר מוסיף: "פשוט מאוד לעלות על מקרים כאלו ולגלות שמדובר בחוזה פיקטיבי. ודאי כאשר הרשות תעשה כעת הצלבה עם כל המאגרים. הרי מדובר בסופו של דבר בכסף שנכנס לחשבון הבנק, ברוב המקרים. תמיד יש פרצות, ותמיד יהיה מי שינסה לנצל אותן, אבל זה לא שווה את הסיכון".
ואם מדובר בדירת ירושה?
אחד הכלים המרכזיים שבהם מתכוונת להשתמש רשות המסים במסגרת הצעדים החדשים, הוא הצלבת מידע בין המאגרים שברשות המדינה - מה שיאפשר לה להיחשף לפרטים שלא הכירה מספיק בעבר. זה כולל את הטאבו, למשל (שבו רשומות הבעלויות על נכסים), וגם את מרשם הירושה - שבו נמצאים כל צווי קיום הצוואה וכל הבקשות לצווי ירושה. כלומר, הרשות תוכל לאתר בקלות דירות שהתקבלו בירושה, שבעליהן לא מדווחים על שכר הדירה שהם מקבלים בגינן.
ומה לגבי פיצול החוזה כדי לחמוק ממס?
יש הנוהגים לפצל את החוזה, עד תקרת הפטור עבור "הדירה" ומעל זה עבור שימושים כמו ריהוט וכדומה. מדובר ב"טריק" אסור במרבית המקרים. לאורך השנים התגלו מספר חוזים שבהם המשכיר פיצל את החוזה לשניים - אחד לשכירות, כביכול, ואחד על שווי הריהוט, על שכירות החניה ועוד, וידה של רשות המסים הייתה בהם על העליונה.
מתי הצעדים ייכנסו לתוקף?
תוספת החוזה לדוח השנתי היא בגדר חובה מתחילת השנה. באשר לתהליכים האחרים בעיקר במישור הדיגיטלי - הם ידרשו זמן רב יותר, אך נעשו בכיוון זה כבר צעדים ראשונים. עו"ד מזרחי טוען, עם זאת, כי השאיפה של האוצר ליצור פרופיל כלכלי על כל אזרח תהיה קשה ליישום: "זו התעסקות בנדמה לי. אין לרשות המסים מספיק כוח אדם בשביל מהלך כזה, ואם יתגלה שיש - כבר עדיף להחיל חובת דיווח כללית, כמו בארה"ב. זה חכם ויעיל יותר". כך או כך, יידרש זמן רב עד למימוש.
מתי תקרת הפטור תתעדכן?
עד לשנה שעברה תקרת הפטור התעדכנה מדי שנה בהתאם לאינפלציה, וכך נותרו משכירי דירות רבים מתחת לתקרה. על רקע המלחמה והגירעון, משנת 2025, ולמשך שלוש שנים לפחות, עדכון תקרת הפטור הוקפא והיא תישאר 5,654 שקל, עד שנת 2027 - כך שייתכן כי רוכשי דירות רבים נוספים יהיו בקרוב "על הכוונת" של רשות המסים.
נציין כי באוצר דחפו אף לביטול מוחלט של המנגנון, מה שלא קרה בסופו של דבר אך עשוי לקרות בעתיד. בנוסף, חשוב להזכיר שעל פי פסיקת בתי משפט, מי שבידיו 10 דירות ומעלה נחשב כבעל עסק - ומס ההכנסה נקבע לפי מדרגות המס שלו.
ניתן "להקדים תרופה למכה" ולדווח באיחור על חבות מס?
כן. אם עד היום לא נעשה דיווח לרשות המסים על דירה ושכירות שחייבות במס, ניתן לפנות ולדווח על ההכנסות החייבות רטרואקטיבית. במרבית המקרים, כאשר הדיווח החסר הוא עד עשר שנים לאחור, לא יוטל על המדווח קנס, על אף שנמנע מדיווח במשך תקופה ארוכה, והוא יחויב רק בהצמדה וריבית. במקרים קיצוניים יותר ייתכן שיושת קנס.