הבניין של WIX בצומת גלילות / צילום: איל יצהר
שוק ההייטק קיבל בחודשים האחרונים דחיפה עצומה, בדמות כמה עסקאות ומהלכים גדולים: רכישת סייברארק על ידי פאלו אלטו, הודעתה של אנבידיה על כוונתה להקים קמפוס חדש בצפון, צ'ק פוינט וישראל־קנדה שרכשו קרקע גדולה לתעסוקה ולמשרדים בתל אביב, עסקת רפאל לרכישת משרדים בתל אביב, ועוד. אלו רק חלק מהעסקאות של העת האחרונה, שאמורות להעיד, לכאורה, על התעוררות בסקטור הזה לאחר דעיכה ממושכת.
● קומה נוספת לכביש 6? התוכנית שעשויה להחריף את הפקקים
● כסף בקיר | החלום האמריקאי בנדל"ן: ממה צריך להיזהר, ואיפה ההזדמנויות?
אלא שייתכן כי העסקאות הללו הן היוצאות מן הכלל שאינן מעידות על הכלל, שכן לפי נתונים שאסף גלובס, בעת האחרונה מתרחשת במקביל בענף המשרדים תופעה נוספת, מנוגדת: ריבוי עסקאות לשכירות משנה - קרי חברה אשר שכרה שטחי משרדים במגדל מסוים, ומשכירה חלק מהם לשוכר אחר, במטרה לחסוך כסף ולמלא שטחים ריקים. לא מעט עסקאות כאלו נחתמו בחודשים האחרונים, וחברות נוספות עדיין מחפשות שוכרות משנה, מה שמעיד על כמות לא מבוטלת של שטחים ריקים שאינם מצליחים להתמלא.
רקע: "לא עניין שמקורו בנדל"ן אלא בהייטק"
"גל שכירויות המשנה התחיל למעשה, עוד בתקופת הקורונה, ב־2020, כשהמשרדים התרוקנו בשל הנחיות ההתגוננות מהמגפה", אומר גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג, "ואנחנו רואים אותו מאז ועד היום, בעצימות משתנה. אנחנו נמצאים בהאטה מסוימת בענף ההייטק, בין היתר משום שהחברות הגדולות בעולם הודיעו באופן גורף על צמצום שטחים, משלל סיבות.
"המשרדים החדשים שנבנים כיום הם בסטנדרטים הכי גבוהים ברמה עולמית, לכן זה לא עניין שמקורו בנדל"ן אלא בהייטק: אם הענף הזה ישגשג, לא נראה מטר פנוי - לא בתל אביב ולא בערי הלוויין שלה. אבל אם ההייטק ידשדש, עשוי להיות בשלב כלשהו עודף של משרדים וזה יוביל גם לעוד עסקאות של שכירויות משנה".
"אכן, מרבית שכירויות המשנה היום מגיעות מחברות הייטק, בעיקר בשל השינויים הדינמיים שעברו בתקופה האחרונה", מאשרת שרית יצחקוב, מנכ"לית חברת ייעוץ הנדל"ן קוליירס ישראל. "חברות סטארטאפ וחברות שנכנסו למהלך של התייעלות פנים ארגונית, הן אלו שמובילות את הגל הנוכחי. הביקוש לשכירויות משנה קיים בעיקר מצד סטארט־אפים, חברות קטנות או שחקנים חדשים בשוק, שמחפשים משרדים זמניים במחירים נוחים.
"'זמן המדף' להשכרת שטחים בשכירות משנה משתנה לפי האזור, רמת הבניין והגימור, בתקופת הסכם ובגמישות המשכיר. שטחים המוצעים לשכירות משנה בבנייני Class A בתל אביב ובמתחם הבורסה, לדוגמה, נלקחים בתוך 3-5 חודשים; מחוץ לאזורים אלו זה לוקח 6-9 חודשים בממוצע".
המצב כיום: גל ממושך שנובע משינוי עומק בשוק
"אני רואה כאן התרחשות שונה בהשוואה ל'גלים' דומים בעבר", ממשיכה יצחקוב. "בעיקר משום שמדובר בגל ממושך, ולא בתגובה נקודתית כמו שראינו למשל ב־2008 או ב־2020. הפעם, השינוי עמוק יותר ונובע מהתבססות העבודה ההיברידית, מהמלחמה הממושכת ומהשינוי בדרך שבה חברות צורכות שטח. גם הנכונות של בעלי הנכסים לגלות גמישות כלפי שוכרי משנה השתפרה משמעותית, וניתן לראות כי הם לומדים להתאים את עצמם לסיטואציה הדינמית והמורכבת".
ריבוי המקרים שבהם שוכרים מחפשים שוכר משנה אף מעיד על מגמה הולכת ומתחזקת בענף, שהחלה כבר לפני תקופה ונדמה כי במידה מסוימת דוחפת חברות רבות לבחור בשכירות המשנה: הנטייה לשכירויות קצרות יותר מבעבר.
"העולם הולך לשכירויות קצרות יחסית, בין חצי שנה לשנתיים, שלוש לכל היותר", אומר עמוסי. "למעט חברות הענק שכולנו מכירים - גוגל, אנבידיה, מטא - שיכולות להרשות לעצמן גם היום חוזים ארוכים יותר ועושות זאת, שאר השוק מחפש את החוזים הקצרים יותר. יש אלפי חברות בישראל שמחפשות שטחי משרדים בחוזים כאלו, ועבורן שכירות משנה היא אופציה טובה".
"מדובר בתנועה פנימית בתוך המערכת, שמצביעה על המשך ההתאמה של השוק למציאות חדשה", מוסיפה יצחקוב. "אנחנו רואים יותר ויותר את מודל ה־plug&play, קרי עסקה בגמר מלא - כך ששוכר המשנה יכול פשוט להגיע עם המחשב למשרד ולהתחיל לעבוד. זה מודל שמתאים מאוד לסטרט־אפים שנמצאים בגדילה ולא יכולים להתחייב לתקופות ארוכות, ומוצע היום גם על ידי חברות שזה העיסוק שלהן, כדוגמת חברת סוויצ'אפ".
העלות: שוכרי המשנה "מושכים" את המחירים למטה
שכירות המשנה לרוב מוצעת דווקא במחירים נמוכים יותר ממחירי השוק. הסיבה לכך ברורה: לשוכר הראשי יש אינטרס למשוך אליו שוכרים שימלאו את מקומו, וגם אם יעשה זאת בהפסד מסוים, מצב זה עדיף מאשר שימשיך לשלם את דמי השכירות במלואם, בעצמו.
"שכירויות משנה נעשות לרוב במחירים נמוכים יותר מאשר חוזים ישירים, ולעיתים בהנחות משמעותית של עד כ־20% מתחת למחירים הממוצעים", אומרת יצחקוב. "יש כיום היצע משמעותי כלל ארצי של שטחים בשכירויות משנה, וזה גורם לבעלי הנכסים להוריד מחירים או להציע הטבות כדי להישאר תחרותיים. לכן גם אם ממוצע המחירים הנקוב לא משתנה בצורה דרמטית, המחיר האפקטיבי בהחלט יורד, או שהיקף ההתאמות במשרדים עצמם, לטובת צורכי שוכר המשנה, גדל".
"שכירות משנה לרוב היא במחיר נמוך לעומת השוק בעיקר כי השוכר הראשי מנסה לצמצם עלויות", מאשר עמוסי. "נוסף על כך, לשוכר המשנה יש עלויות נמוכות הרבה יותר - במקרים רבים הוא כמעט לא צריך להביא שום דבר מהבית, רק להתחבר לעמדה ולהתחיל לעבוד".
אלא שכדאי לשים לב לתופעה מעניינת נוספת בתחום: בעת האחרונה נחתמו לא מעט עסקאות לשכירויות משנה, גם ביוזמת חברות מהגדולות בשוק, ובמגדלי משרדים מהיוקרתיים ומהחדשים ביותר שיש היום לסקטור המשרדים להציע, במחירים דומים למחיר שעליו התחייבו החברות במקור.
כך למשל, כלל תעשיות השכירה בשכירות משנה כ־400 מ"ר במשרדיה שבקומה ה־41 במגדל המשולש של עזריאלי בתל אביב, במחיר של 145 שקל למ"ר; נטורל אינטליגנט השכירה בשכירות משנה 860 מ"ר בקומה 21 במגדל TOHA1 בתל אביב, במחיר של כ־165 שקל למ"ר (כולל ריהוט); Run:ai השכירה בשכירות משנה 980 מ"ר במגדל המילניום בתל אביב במחיר דומה, כולל ריהוט; וארגוס הכניסה כשוכרת משנה את חברת מיקסר למשרדיה ברמת גן, לפי מחיר של 135 שקל למ"ר, כולל ריהוט. כל המספרים הללו הם פרי הערכות בשוק.
במגדל לנדמרק של מליסרון ואפי נכסים ויתרה חברת מטא (פייסבוק) על שבע מתוך 20 קומות ששכרה. במקרה זה לא מדובר בשכירות משנה, אלא בוויתור על השטחים לטובת חברות אחרות, שהתקשרו בחוזה ישירות מול הבעלים. עם זאת, מטא הייתה זו שחיפשה ומצאה את השוכרים שייכנסו במקומה, באישור מליסרון ואפי נכסים באשר לזהות השוכר, לאורך החוזה ולמחיר. בסופו של תהליך נכנסו בשבע קומות אלו החברות סיארה, Tenable ו־Workday. על פי הערכות גורמים בענף, גם בעסקאות אלו המחיר למ"ר נותר ברף שהיה, קרי כ־155 שקל למ"ר בעסקת מטא - ואף יותר מזה. לגלובס נודע כי גם סולאראדג' (הבונה קמפוס ענקי בגלילות) וגם אמדוקס (שעברה לקמפוס ברעננה), מחפשות שוכרי משנה לחלק מהשטחים שלהן.
הבונוס: שני הצדדים יכולים להפיק תועלת
אמנם שכירות המשנה נעשית ביוזמת השוכר הראשי, ומיועדת בראש ובראשונה להקל עליו את נטל התשלום והחזקת השטחים המיותרים מבחינתו - אך לא רק הוא מרוויח: מדובר בצעד שיכול להועיל לשני הצדדים.
"מצד שוכר המשנה, נוסף על העלויות הנמוכות שציינתי קודם, היתרונות מתבטאים בחוזים גמישים יותר וקצרים יותר, ובכך שהמשרדים מוכנים לעבודה מיידית במקרים רבים", אומר עמוסי. "שוכרי משנה לא צריכים להשקיע הרבה לפני הכניסה למשרד, ויכולים לקבל מקומות מאוד טובים, בלוקיישנים מעולים. מצד השוכר, הוא כמובן מצמצם לעצמו עלויות באופן דרמטי, ובמקביל שומר על גמישות תפעולית: בהודעה מראש בתוך זמן מסוים, הוא יכול לפנות את שוכר המשנה יחסית במהירות ולאפשר לעצמו להתרחב, כל זה קורה כשהוא שומר לעצמו את הנדל"ן ששכר, ולא צריך ליזום פתיחה של החוזה או יציאה ממנו".
"שכירויות המשנה משתלבות בצורה מיטבית בעת הנוכחית: מאחר שהן זמניות, לא מחייבות לטווח ארוך ולא דורשות השקעה בהקמה או בגמרים, הן מאפשרות לעסקים לפעול בזהירות בתקופה של אי־ודאות", אומרת יצחקוב".
לשכירות המשנה ישנם גם חסרונות, כמובן, אחד המרכזיים בהם הוא חוסר היציבות - שכן למשכיר הראשי יש לרוב זכות לפנות את שוכר המשנה בהתראה קצרה יחסית. לכן, אגב, רוב שכירויות המשנה לא יהיו על שטחים גדולים מאוד, אלא עבור כמה מאות מטרים רבועים לכל חברה.
האתגר הגדול בשכירויות משנה מגיע דווקא מכיוונם של בעלי הנכסים. "כשיש ריבוי של שכירויות משנה בבניין, בעלי הבניין (אלו שחתמו על החוזה מול השוכר הראשי - י.נ) למעשה מתחילים להתחרות בלקוחות שלהם", מסביר עמוסי. "מגיע לבניין כזה שוכר חדש, הוא יכול לבחור בין חוזה מול בעל הבניין, לבין כניסה כשוכר משנה. הבעלים לא תמיד אוהבים את המצב הזה, ולכן ישנם כאלו שאוסרים, בחוזה, אפשרות לשכירות משנה. אני, כמתווך בעסקאות משרדים גדולות, לעולם לא אסכים לזה, שכן החברה שנאסר עליה להשכיר שטח בשכירות משנה עלולה להיכנס לצרה גדולה מאוד בעתיד בשל כך.
"שכירות המשנה יכולה להזיק גם למשכיר עצמו. אם למשל הוא יכניס לשטח שהוא מציע חברה מתחרה, או אם החברה שנכנסה תנסה 'לגנוב' לו עובדים. אלו סיכונים שכל חברה שמציעה שטחים בשכירות משנה צריכה לקחת בחשבון".