שכונת כפר גנים, פתח תקווה / צילום: Shutterstock
העסקה: מגרש בשטח של כ־1.5 דונם ברחוב הפרטיזנים בשכונת כפר גנים בפתח תקווה, שעליו בנוי בית קרקע ישן, נמכר לאחרונה תמורת 25.3 מיליון שקל. לדברי המתווך יניב שטרית ממשרד גולד נכסים ויזמות, אשר מתמחה בשוק היוקרה באזור זה, המחיר ההתחלתי היה 26 מיליון שקל, והקונה הוא איש עסקים ישראלי אשר מתכנן לפי שעה להקים על הקרקע - לאחר הריסת הבית הקיים - צמוד קרקע חדש בשטח בנוי של 700 מ"ר, כולל חצר גדולה ובריכה.
● בלעדי | עוד עסקת נדל"ן ענקית לרפאל: תשלם כחצי מיליארד שקל על מבנה לוגיסטי בעכו
● בלעדי | מחיר שאפתני בטיילת של תל אביב: מי ישלם 320 מיליון שקל על פנטהאוז?
זכויות הבנייה: על פי התוכנית הקיימת, ניתן לבנות על הקרקע שלושה בתים צמודי קרקע, ומחיר המכירה משקף גם את הזכויות הללו. שטרית מציין כי "ניתן לבנות על השטח בית עצום, ובעתיד יוכל הרוכש להקים בית נוסף בשטח, עבור ילדיו או למטרות עסקיות".
המחיר הכולל: המגרש עצמו עלה מעט יותר מ־25 מיליון שקל, אך לרוכש עוד ממתינה עבודת ההריסה של המבנה הקיים וההקמה של הבית החדש. על פי ההערכות, על בסיס עלות בנייה של 20 אלף שקל לפחות לכל מ"ר בנוי בשוק היוקרה, הקמת הבית החדש תעלה כ־14 מיליון שקל - קרי עלות העסקה כולה, בתוספת עלות הקרקע, תהיה כ־40 מיליון שקל.
הסביבה: המגרש נמצא בשכונת כפר גנים, במרכז העיר פתח תקווה. בחלק השכונה אשר נקרא גם כפר גנים א' יש לא מעט צמודי קרקע, ולצד שכונת נווה עוז הסמוכה לה, נמצא באזור זה של העיר ריכוז גדול למדי של בתים מסוג זה. נזכיר כי לפני כעשור נמכרה בשכונה ב-28 מיליון שקל האחוזה של מוטי זיסר, שהיתה בנויה על שטח של כחמישה דונם ונמכרה בכינוס נכסים.
לדברי שטרית, הפועל כבר כ־20 שנים בעיר, "שתי השכונות זוכות בעת האחרונה לביקושים מהגדולים שהיו כאן. הקרקע לצמודי קרקע היא מהיקרות בגוש דן כיום לדעתי - סביב 20 אלף שקל למ"ר אדמה, לפני הבנייה. נעשות לא מעט עסקאות בשכונות הללו לצמודי קרקע, משמע ישנו היצע מסוים של מגרשים כאלו, אבל הוא לא גדול במיוחד - והביקוש עצום".
עסקאות קודמות: השכונות נווה עוז וכפר גנים משכו בשנה האחרונה לא מעט עסקאות בסכומים גבוהים. כך, בסוף השנה שעברה דיווחנו כי בכפר גנים א' נמכר בית קרקע בן 11 חדרים בשטח של 428 מ"ר בנוי, עם 576 מ"ר חצר וחניה כפולה, תמורת 12.392 מיליון שקל; בתחילת מאי 2024 נמכרה ברחוב הקשת בנווה עוז קרקע בשטח 648 מ"ר תמורת 11.15 מיליון שקל; שטרית עצמו ליווה לאחרונה באזור זה מכירה של מגרש בשטח 650 מ"ר תמורת כ־13 מיליון שקל ומכירה של מגרש בשטח 354 מ"ר, המהווה חצי ממגרש לבית דו־משפחתי, תמורת כ־12 מיליון שקל; ברמת ורבר, מעט צפונה מאזור זה, נמכרה במרץ שעבר קרקע בשטח גדול מעט יותר מדונם, ב־7.5 מיליון שקל.
המחירים יוסיפו לעלות? נראה כי מחירי צמודי הקרקע באזור מרקיעים שחקים - אך ייתכן שזה לא סוף הסיפור: "אני צופה שעליית המחירים תימשך", אומר שטרית, "משום שהמחירים מושפעים בעיקר מתושבי חוץ, המחפשים כאן דירות כל העת. אומנם בעבר הלא רחוק היה נהוג לראות רכישות של תושבי חוץ בישראל רק באזור החוף ובירושלים, אך המגמה הזו השתנתה מאוד בעת האחרונה: היום יש לא מעט תושבי חוץ שמחפשים את הקהילה, יותר מאשר את הקרבה לחוף, והשכונות הללו בפתח תקווה - בנווה עוז ובכפר גנים - מציעות בדיוק את זה. אני מקבל כמעט בכל יום שיחה מתושבי חוץ מארה"ב, מצרפת, מבלגיה ועוד, המתעניינים בדירה באזורים אלה של העיר, כדי לעלות ולהתיישב כאן. לכן אני בהחלט חושב שאנחנו לפני עוד עליות מחירים, שאותן יכתיבו תושבי החוץ".