שוק השכירות מביא את הכותרת העיקרית / צילום: Shutterstock, Kanjana Kawfang
מדדי השכירות מוסיפים לעלות באופן משמעותי, ומדד יולי של שירותי דיור בבעלות הדיירים, שמשקף שינויים בשכר דירה, רשם את העלייה השלישית בגובהה ב-15 השנים האחרונות. לעומת זאת, מחירי הדירות בירידה והעסקאות שבוצעו ברבעון השני של השנה נסגרו במחירים ממוצעים שנמוכים מהרבעונים הקודמים. כך עולה מנתוני הלמ"ס לחודש יוני ולסיכום הרבעון השני של השנה.
● קצב האינפלציה השנתי ירד ביולי ל-3.1%; מחירי הדירות יורדים חודש רביעי ברציפות
● טור סופ"ש | שוק הדיור שינה מומנטום - אז למה 5,844 ישראלים קנו דירה ביוני?
מהם עיקרי הנתונים?
כאמור, שוק השכירות מביא את הכותרת העיקרית. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים רשם בחודש יולי עלייה של 1.4%, שהיא הגבוהה ביותר מאז אוגוסט 2016, והשלישית בגובהה מאז 2010. מדד מחירי הדירות ירד בחודשים מאי-יוני בחצי אחוז לעומת החודשים אפריל-מאי. בהיבט שנתי, המדד רשם עלייה של 2.5%.
בנוסף, גם מחירי העסקאות שבוצעו ברבעון השני של השנה היו נמוכים יותר מהרבעונים הקודמים: . מחיר ממוצע של עסקה שבוצעה ברבעון זה הגיע ל-2.27 מיליון שקל - ירידה של 3.3% לעומת המחיר הממוצע של עסקה ברבעון הראשון ושל 2.5% לעומת הממוצע ברבעון השני של 2024.
מה עוד ניתן לומר על שוק השכירות?
לתלות את עליית מחירי השכירות במלחמה עם איראן ובפינוי אלפי דירות במרכז הארץ, עקב ההרס הרב שנגרם מהטילים זה מהלך נכון חלקית בלבד - המגמה החלה עוד לפני המלחמה.
שנת 2025 החלה בשתי ירידות רצופות של מדד שירותי הדיור, ואולם מאז פברואר, הוא החל לקפוץ בשיעורים משמעותיים. בחמשת החודשים האחרונים המדד עלה ב-3.7% ומאז חודש מאי, שוכרים שחותמים על הסכמי שכירות חדשים נאלצים לשלם שכר דירה שגבוה ביותר מ-5% משכר הדירה ששילמו השוכרים שיצאו מהדירות.
החשיבות של נתונים אלה היא שהם "נתונים נקיים" שמורים על הסנטימנט של השוק והם מנבאים עלייה עתידית במחירי השכירות.
חודשי הקיץ עד ראש השנה הם חודשים לוהטים גם כך בשוק השכירות, כך שיש להניח שגם החודש הבא יראה עליות משמעותיות. כמו כן, בנוסף לאוכלוסיית המפונים שמגדילה ביקושים לשכירות, קיימת האוכלוסיה שמחליטה שלא לרכוש דירות בשלב זה, דבר שבא לידי ביטוי בירידה במספר העסקאות למכירה. אוכלוסיה זו תורמת אף היא להגדלת הביקושים לשכירות.
ומה עם מחירי הדירות?
הם בירידה. כאמור, מדד מאי-יוני מורה על ירידה של חצי אחוז, לעומת אפריל-מאי, וזו ירידה משמעותית. בסך הכל ארבעת המדדים האחרונים היו שליליים והסתכמו בירידה של 1.3%, שרחוקה מלהיות זניחה.
היכן המחירים ירדו בשיעור הגבוה ביותר?
כאמור, אנו מדברים על ארבעה מדדים שליליים רצופים שפקדו את שוק הדירות בחודשים האחרונים. מי שמוביל את הירידות ללא תחרות זה מחוז תל אביב, שבו הירידות הגיעו לרמה של 4.2%. מדובר בירידה חדה ביותר, שהתרגום הכספי שלה הוא 145 אלף שקל פחות שרוכש דירה במחוז תל אביב משלם עליה בממוצע.
המחוזות הנוספים שרשמו ירידות בחודשים הללו: ירושלים (חצי אחוז), מרכז (0.4%) ודרום (0.3%). במחוז חיפה מדד המחירים דווקא רשם עלייה של 2.3% ובצפון - 0.2%.
מדוע השוק מתנהג בצורה כזו?
במחוז תל אביב יש תרכובת חומצית של עודף היצע גדול (שליש מהיצע הדירות בישראל מצוי במחוז זה), וביקושים נמוכים מאוד בימים אלה (ירידה של 35% ברכישת דירות חדשות ושל כמעט 20% בדירות יד שנייה, ברבעון השני של השנה, לעומת קודמו).
לעומת זאת, במחוזות חיפה והצפון קיים היצע הדירות הנמוך ביותר, כך שיש להניח שזו הסיבה העיקרית לעליות המחירים שנרשמו שם.
האם יש סוג מסוים של דירות שתורם יותר לירידות המחירים?
כאמור, בארבעת המדדים האחרונים נרשמה ירידה מצטברת של 1.3%. באותו זמן מדד הדירות החדשות הורה על ירידה של 1.5%, וזה מסמן כי הדירות החדשות הן אלה שתרמו בעיקר לירידות המחירים, מעט יותר מאשר דירות יד שנייה.
מה ניתן ללמוד על העסקאות שבוצעו ברבעון השני של השנה?
שני דברים עיקריים: הראשון - ירידה חדה של כמעט 20% במספר העסקאות שבוצעו ברבעון השני של השנה, לעומת הרבעון הראשון. השני - מחירי הדירות הממוצעים שנרכשו ברבעון השני היו נמוכים מאלה שנרכשו ברבעון הראשון.
מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השני של 2025 הגיע ל-2.27 מיליון שקל, לעומת ממוצע של 2.35 מיליון שקל בשני הרבעונים הקודמים ושל 2.33 מיליון שקל ברבעון השני של 2024.
ועם זאת, הנתונים אינם חד משמעיים ויש שוני גדול בין מחירי דירות לפי גודל ולפי עיר. בתל אביב, למשל, מחירי דירות 4 חדרים הגיעו לשיא ברבעון השני של השנה, עם מחיר ממוצע של 5.23 מיליון שקל. יש להניח כי תמהיל הדירות שנרכשו היה יוקרתי במיוחד (למשל ריבוי עסקאות בפרויקטים בשדה דב).
מדובר במחיר ששווה ליותר מ-2 דירות בנתניה ובפתח תקווה (שם המחירים הגיעו ל-2.53 ו-2.51 מיליון שקל בממוצע) ולכמעט 3 דירות כאלה בחיפה (מחיר ממוצע של 4 חדרים - 1.89 מיליון שקל) בירושלים וברמת גן מחירי הדירות 4 חדרים נמצאו דומים - 3.3 מיליון שקל.