מגדל ביונד של תדהר ויוניון / הדמיה: סטודיו 84
רבות דובר בשנים האחרונות על היקף שטחי המשרדים העצום אשר נוסף וצפוי להתווסף בשנים הקרובות בגוש דן, בדגש על תל אביב ושכנותיה. בימים אלו חלק משמעותי משטחי המשרדים הללו כבר הופך למציאות בדמות ארבעה פרויקטי משרדים ענקיים - הכוללים בתוכם גם היקף שטחים לא מבוטל לשימושים אחרים - אשר נמצאים בבנייה פעילה, וצפויים לשנות לגמרי את מפת המשרדים באזור ואת קו הרקיע של גוש דן. גלובס משווה ביניהם ומציג עד כמה משמעותיים הם צפויים להיות מבחינת היקפם ומידת השפעתם.
● שוק דירות היוקרה בת"א מגמגם: אקרו מכרה רק 11 דירות ברבעון
● האם לקחה משכנתא הפוכה לטובת רכישת דירה לבת: האם מדובר במתנה או בהלוואה?
ארבעת הפרויקטים שבחרנו להתמקד בהם ולבחון את השפעתם נמצאים כבר בבנייה פעילה מתקדמת: מגדלי Beyond בסיטי של גבעתיים, מגדלי LANDMARK במתחם שרונה שברחוב הארבעה בתל אביב, מגדל הספירלה במרכז מגדלי עזריאלי בתל אביב ומגדל ToHa2 ברחוב תוצרת הארץ, מעט ממזרח לנתיבי איילון.
השטח הכולל: 862 אלף מ"ר של מגדלי ענק
ארבעת הפרויקטים שנשווה ביניהם צפויים להוסיף, כאשר תושלם בנייתם, כ־862 אלף מ"ר בנויים של משרדים, מסחר, מגורים ומבני ציבור. במטרים, מדובר בערך ב-6 פעמים שלושת מגדלי עזריאלי. המתקדם מביניהם מבחינת הבנייה הוא פרויקט לדנמרק של מליסרון ואפי נכסים: מגדל המשרדים והמסחר, מגדל A, הושלם באפריל 2024, ושיעור התפוסה בו הוא 100%. בניית מגדל B, מגדל המגורים והמשרדים, צפויה להסתיים בסוף שנת 2026.
מגדל הספירלה של עזריאלי יציע כ־150 אלף מ"ר בסך הכול, כולל 250 חדרי מלון ו־89 יחידות דיור למגורים. הוא אמור להיות הגבוה מבין הארבעה, ולהגיע לגובה של כ־355 מטרים - הוא יהיה הגבוה בארץ בעת השלמתו ולמשך כמה שנים לפחות.
מגדל ToHa2 הוא אולי אחד המונומנטים הבולטים ביותר שנמצאים כרגע בבנייה בתל אביב, ברחוב תוצרת הארץ, סמוך לנתיבי איילון ממזרח, ובצמוד לפרויקט ToHa1 שכבר מאוכלס. ToHa2 מתוכנן לכלול 77 קומות, במגדל בן 300 מטרים, ולהציע 205 אלף מ"ר בנויים בסך הכול.
מגדלי Beyond נמצאים מחוץ לגבולות תל אביב, אך ממש בצמוד לעיר - בסיטי של גבעתיים, ופחות מ־300 מטרים מתחנת הרכבת סבידור מרכז. מדובר בשני מגדלים, אחד בן 78 קומות שישמש למשרדים בעיקר, ואחד בן כ־60 קומות שיכלול מיקרו־מגורים. מגדל המשרדים יתנשא לגובה 320 מטרים, ונכון להיום, למעשה, הוא המגדל הגבוה בישראל - לפחות עד להשלמת בניית מגדל הספירלה.
השווי: לנדמרק הוא כרגע היקר ביותר
מגדל לנדמרק הוא גם היקר בישראל היום, לפחות "על הנייר": שוויו בספרים נכון לסוף המחצית הראשונה של 2025 עומד על 3.62 מיליארד שקל, עלייה של 70 מיליון שקל בשוויו לעומת סוף הרבעון הראשון של 2025, ולעומת 3.39 מיליארד שקל בסוף שנת 2024. לכך יש להוסיף עוד 681 מיליון שקל, שווי שטחי המשרדים בלבד במגדל B הנבנה, כך לפי דוחות מליסרון האחרונים, כך שהפרויקט כולו צפוי להיות שווה יותר כאשר יושלם. בסך הכול יציע הפרויקט, בשני המגדלים יחד, 171 אלף מ"ר של שטחי משרדים ומגורים בעיקר, לצד מסחר ושטחי ציבור.
מגדל הספירלה של עזריאלי, שמוקם בימים אלו לצד שלושת המגדלים המפורסמים שבמרכז עזריאלי "על" מחלף השלום, שווה כבר היום 2.385 מיליארד שקל, עלייה של 99 מיליון שקל לעומת שוויו בסוף הרבעון הראשון של השנה, וזאת למרות שבנייתו צפויה להסתיים רק בשנת 2028 - המועד המאוחר ביותר מבין ארבעת המגדלים.
על פי דוחות עזריאלי, שיעור ההשלמה של הפרויקט בסוף 2024 היה 30%. שוויו ההוגן של הפרויקט באותו מועד היה 2.223 מיליארד שקל, ובסוף 2023 - 1.932 מיליארד שקל. גם כאן אפשר להניח ששווי הפרויקט יעלה משמעותית, ודאי כאשר ימשוך שוכרים חדשים ובמיוחד כשיאוכלס בפועל.
שוויו של ToHa2, שבנייתו צפויה להסתיים בסוף שנת 2026, עומד נכון למחצית שנת 2025 על 2.73 מיליארד שקל - גבוה מזה של מגדל הספירלה. שוויו של Toha2 עלה משמעותית לאורך השנים: בסוף שנת 2022 עמד על 1.284 מיליארד שקל, קרי בתוך שנתיים וחצי הכפיל את שוויו ואף יותר מזה. בסוף שנת 2024 שוויו היה 2.2 מיליארד שקל. נציין כי היזמיות של הפרויקט, אמות וגב־ים, "אוספות" כבר בימים אלו קרקעות עבור פרויקט ToHa3 שייבנה גם הוא בסמוך, ועדיין אין לו שווי מוערך.
מגדל Beyond שייך לתדהר, ליוניון ולהימנותא - חברות פרטיות (הימנותא היא חברת בת של קק"ל) שאינן מפרסמות שווי של הנכסים.
החוזים שכבר נחתמו: הייטק ומשרדי עורכי דין
מגדל TOHA2 יציע בעיקר שטחי משרדים, בהם בין היתר תתמקם חברת גוגל, ששכרה 20 קומות במגדל - כ-60 אלף מ"ר, ותשלם כ־115 מיליון שקל שכירות בשנה. החברה לקחה גם כמה מאות חניות, בחוזה לעשור. מאז שדווח על העסקה עם גוגל, לפני יותר משנה, לא דווח עם עסקה נוספת במגדל.
בספירלה נכון לסוף 2024 נחתמו חוזי שכירות מחייבים רק לגבי 9% מהשטחים המיועדים להשכרה. על פי הפרסומים, חתמו עד כה שתי חברות על הסכמי שכירות: ראפיד תשכור 14 אלף מ"ר של שטחי משרדים במגדל, ומשרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר ישכור עוד 11 אלף מ"ר.
ב־LANDMARK אחת העסקאות הגדולות והמפורסמות היא זו של חברת מטא, שחתמה בזמנו על הסכם לשכירת 51 אלף מ"ר משרדים ב־20 קומות בפרויקט, לתקופת שכירות של שבע שנים. כפי שפרסמנו, לאחרונה החליטה מטא לוותר על שבע מתוך 20 הקומות ששכרה - ובמקומה נכנסו שלוש חברות: סיארה, Tenable ו־Workday.
במגדלי Beyond נחתמו עסקאות גדולות עם משרדי עורכי דין גדולים: משרד מיתר חתם על הסכם לשכירת 30 אלף מ"ר על פני 17 קומות, לתקופה של 25 שנה, תמורת כ-54 מיליון שקל בשנה; פירמת עורכי הדין פישר (FBC), שיושבת כיום במגדל עזריאלי טאון, שכרה שטח של כ־14,400 מ"ר, על פני שמונה קומות, ומשרד עורכי הדין ליפא מאיר שכר 7,000 מ"ר בארבע קומות. לאחרונה דיווחנו כי חברת ההייטק אקמאי, היושבת כיום במגדל TOHA1, נמצאת במשא ומתן לשכור קומות במגדל לצורך התרחבות.
הביקוש: מקדמים את תוהא3 ותוהא4
בטווח הארוך, החברות שבונות כרגע בטוחות שיהיה ביקוש גם למגדלים נוספים, לפחות כשמדובר בלב אזור הביקוש בתל אביב וסביבתה. בדוח העדכני של חברת אמות היא מציינת שהיא וגב ים כבר מתכננות את תוהא3 ואת תוהא4, שיכללו משרדים בהיקף שעדיין אינו ידוע.
"כל המתחם הזה, מה שנקרא משולש הקורקינטים של תל אביב, ממשיך להתמלא ונשאר חזק, ונראה שכך גם יהיה בעתיד. לאורך השנים תמיד שאלו מי יאכלס את כל המגדלים שנבנו - עוד מימי מגדלי אלון, למשל - והכול התמלא בסוף", אומר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל ניומארק-נת"מ.
"עם זאת, אין ספק שמדובר במשהו מיוחד: אני לא זוכר עוד תקופה שבה נכנסו בבת אחת לשוק כמה מגה־פרויקטים כאלו, שכבר כולם מושכרים במידה כזו או אחרת, אבל אני מאמין שכולם יתמלאו. הספירלה של עזריאלי לכאורה נמצא כרגע במצב הכי פחות טוב מבחינת אכלוס, אבל האכלוס שלו הרחוק ביותר, ואני מעריך שכשיגיע לישורת האחרונה, גם הוא יהיה בתפוסה כמעט מלאה. מדברים כל הזמן על עודף המשרדים הקיים והצפוי בישראל, בעיקר בגוש דן, אבל עבור חברות ענק בין־לאומיות אין באמת הרבה אפשרויות - והמגדלים האלה, שנבנים בסטנדרט הגבוה ביותר ובמקום הטוב ביותר, הם בדיוק מה שהן מחפשות.
"החברות שכבר חתמו על שכירויות בכל אחד מהמגדלים האלה, חברות עוגן ענקיות שתפסו עשרות אלפי מטרים, הן העדות לאיכות המיוחדת של הפרויקטים הללו. יש להן השפעה גם על השווי של המגדלים, שממשיך לעלות כפי שאנחנו רואים, וגם על מחירי השכירות. ניקח לדוגמה את פרויקט LANDMARK, שמגדל אחד שלו כבר מאוכלס כמעט לגמרי: בקומות העליונות אנחנו מדברים על שכירות במחירים של 160 עד 180 שקל למ"ר - רמת מחירים גבוהה מאוד.
"השאלה המעניינת היא מה יקרה עם השטחים שאותן חברות ענק מפנות - חברות ההייטק שעוברות מקום, משרדי עורכי הדין ש'משפרים דיור' למשרדים חדשים. בגדול, מאחר שרובן עברו ממשרדים פחות או יותר באותם אזורים של ארבעת המגדלים החדשים, אני מאמין שהשטחים הללו יתמלאו בסופו של דבר. אפשר להעריך בוודאות רבה שלמגדל אמפא למשל, שממנו עוברת גוגל, כבר יש רשימת המתנה ארוכה של חברות שרוצות להיכנס לשטחים שיתפנו. אבל ברקע כל זה, צריך לזכור ששוק המשרדים נמצא בהאטה, ושנדרש יותר זמן לעסקאות כדי להבשיל. בשורה התחתונה, זה האתגר האמיתי של שוק המשרדים בעתיד הקרוב: להצליח למלא את כל השטחים שיתפנו".