הריסת בניין בתל אביב / צילום: דיויד לוין
מודעה שפורסמה לאחרונה על ידי משרד תיווך בתל אביב הציעה דירת שלושה חדרים בשכונת בבלי בעיר. הדירה, שממוקמת בקומה השלישית מתוך ארבע, כוללת חניה פרטית ומעלית, ושכר הדירה המבוקש במודעה עמד על 7,000 שקל לחודש. זהו מחיר נמוך יחסית למחירי השכירות בסביבה, משום שהדירה ממוקמת מול פרויקט "בנייני הרכבת" בעיר, ובמודעה הודגש כי "ברגע שפרויקט הבנייה יתחיל, שכר הדירה יירד לתקופה הבנייה. בעל הדירה גמיש משמעותית במחיר ובתנאים במשא ומתן".
● הדרישה החדשה של בנק ישראל בנוגע למחירי הדירות
● הבניין בתל אביב, הפיצוי החריג והדייר שיקבל מאות אלפי שקלים
● חדשות השבוע בנדל"ן | אפי קפיטל מוכרת 50% מקרקע בקריית אתא תמורת 60 מיליון שקל
במקרה אחר פורסמה דירת שלושה חדרים בתל אביב, השוכנת מול פרויקט פינוי־בינוי ברחוב ז'בוטינסקי 135־137. הדירה פורסמה באתר יד 2 לפני כחודש עם דרישה לדמי שכירות חודשיים בסך 9,200. שטח הדירה עומד על כ־78 מ"ר, והמחיר כולל חניה פרטית. בבניין יש מעלית והדירה נראית במצב טוב ומתוחזקת היטב. עם זאת, כעבור שבוע, בעל הדירה הוריד את מחיר השכירות ל־9,000 שקל. כעבור שבוע נוסף המחיר ירד ל־8,700 שקל ולאחר שבוע המחיר שוב ירד ל־8,400 שקל. בחישוב כולל שכר הדירה ירד בכ־8.7% תוך חודש אחד - בגלל הקרבה לאתר הבנייה.
עד לפני שנתיים־שלוש, הביקוש לדירות להשכרה בתל אביב איפשר לבעלי הדירות שלא להתחשב ברעש ובאבק בחוץ. אולם במצב שבו קיים היצע גדול יחסית של דירות וביקוש נמוך יותר - הכוח חוזר לידי השוכרים.
ברחבי הארץ, ובעיקר בערים שבהן מתקיימת פעילות אינטנסיבית של התחדשות עירונית, אפשר כבר לזהות מגמה: ירידה במחירי השכירות בבניינים הסמוכים לאתרי בנייה פעילים. אם בעבר נתפסו קידוחים ומנופים כ"מטרד נסבל", היום שוכרים נוהגים לבדוק מראש את סביבת הנכס, לחקור אם מתוכננות עבודות בנייה סמוכות ולבקר בדירה בשעות שונות של היום כדי להתרשם ממידת הרעש. בעלי דירות באזורים אלה נאלצים להציע הנחות, גמישות חוזית והטבות נוספות כדי למשוך שוכרים.
מידת הגמישות נקבעת לפי רמת הביקוש
דניאל תג'ר, מתווך באזור צפון תל אביב, מציין בשיחה עם גלובס כי בבניינים שצמודים לתמ"א או לפרויקט פינוי־בינוי בעיר, מחירי השכירות יכולים להיחתך בשיעור של 10%־20%. "ההנחה בדמי השכירות קשורה גם לשלב שבו הפרויקט שצמוד לבניין נמצא בו.
"אם מדובר בדירה ששוכנת על ידי בניין שהורידו אותו לא מזמן, יהיה הרבה יותר קשה להשכיר את הדירה, או לחלופין, בעל הדירה יצטרך להתפשר יותר, במיוחד אם הדירה שלו פונה לאתר הבנייה".
שירי נועה חסון, בעלת משרד נדל"ן בבת ים, מחזקת את דבריו של תג'ר, ומציינת כי גם בבת ים, מחירי השכירות של בניינים הצמודים לפרויקטי תמ"א 38 נחתכים בכ־10%־20%.
המתווכת מרים רוזנפלד־דסקל, ממשרד דסקל נדל"ן, מספרת בשיחה עם גלובס על דירה שהושכרה לאחרונה מול פרויקט של חברת תדהר ברחוב לה גווארדיה בתל אביב, שבו יוקמו שבעה בניינים בני 10־17 קומות.
לדבריה, "מדובר בדירה ששוכנת בצדו השני של הכביש, ממש מול הפרויקט. בגלל שמדובר באזור מבוקש יחסית, הדירה הושכרה תוך 24 שעות מהיום שהעליתי את הנכס לאוויר אבל בהחלט הקפדנו ברמת ההגינות שהמחיר יהיה קצת אטרקטיבי, וניתנה הנחה של כ־200 שקל בחודש בשכר הדירה.
"אין ספק שבעל דירה ששוכנת ליד או מול פרויקט בנייה יצטרך להתגמש בתנאי השכירות, כאשר הגמישות במחיר תלויה בסופו של יום באזור הביקוש".
גם עסקאות מכירה יכולות להיתקע
לא רק בתל אביב נדרשים בעלי הדירות לגמישות. רוזנפלד־דסקל, שמשרדה ממוקם ברחובות, מספרת כי היא אכן נחשפת ללא מעט מקרים שבהם בעלי דירות הסמוכות לפרויקטים בתהליכי בנייה נאלצים להתגמש בשכר הדירה.
"באזור רחובות אני בהחלט נתקלת בלקוחות שפחות יהיו מעוניינים לגור בדירה שנמצאת על יד אתר בנייה, ואם הם יודעים שתתחיל בנייה באחד הבניינים בקרוב, אז יש סיכוי מסוים שהם גם לא ישכרו את הדירה. אבל בסוף, בעלי הדירות מוצאים את האדם הנכון. יכול להיות שבאזורים מסוימים שבהם יש רחובות עם ביקושים נמוכים יותר, אז זה ידרוש מבעל הדירה להתגמש יותר".
חסון מציינת כי מעבר למחירי השכירות שנלחצים כלפי מטה, גם עסקאות מכירה של בתים השוכנים סמוך לפרויקטים של התחדשות עירונית נפגעים.
לדבריה, "רק לפני שבועיים התפוצצה עסקת קנייה של לקוחה מבת ים. העסקה כבר הייתה ממש לקראת סגירה, וברגע האחרון התגלה כי בסמוך לבניין עתיד לקום פרויקט גדול והלקוחה החליטה לבטל את העסקה משום שלא רצתה לגור באתר בנייה". חסון מספרת כי המוכרים הציעו הנחה במחיר הדירה בשל הסמיכות לפרויקט, אולם הלקוחה לא התרצתה.