בנייה בחולון / צילום: Shutterstock
כ־283 ימים בממוצע, כלומר כמעט תשעה חודשים וחצי - זוהי תקופת העיכוב הממוצעת במסירת דירות בכל אתר בנייה בארץ, לפי הערכה של התאחדות הקבלנים בוני הארץ. מדובר בנתון שהוא ככל הנראה חסר תקדים, שכן מעולם לא התמודד ענף הבנייה עם מציאות כמו זו הנוכחית: עצירה מוחלטת כמעט של כניסת פועלי בנייה פלסטינים לישראל, כבר כמעט שנתיים - מיומה הראשון של מלחמת "חרבות ברזל".
● הדרישה החדשה של בנק ישראל בנוגע למחירי הדירות
● הבניין בתל אביב, הפיצוי החריג והדייר שיקבל מאות אלפי שקלים
מאחר שעד ערב המלחמה עודדה המדינה כניסת פועלים פלסטינים, ובבת אחת עצרה את הזרם - נותר הענף עם מחסור עצום של ידיים עובדות, שעדיין לא התמלא לחלוטין. התוצאה: האטה משמעותית בקצב העבודה, עד עצירה מוחלטת לזמן מה בחלק האתרים, שהובילו לאיחורים במסירת דירות בהיקפים חסרי תקדים.
ההתאחדות עתרה לבג"ץ לאחרונה, בין היתר בשל עניין זה, בטענה כי האיחורים אינם באשמת הקבלנים - אלא בשל "כוח עליון", המלחמה.
בג"ץ פסק כי את הסוגיה הזו יש לפתור באופן פרטני, כלומר שכל איחור יידון בנפרד בערכאה משפטית נמוכה יותר, ובמילים אחרות הותיר את הקבלנים ועם רוכשי הדירות להתמודד עם העניין בעצמם. נדגיש כי בשגרה, כאשר ישנו איחור מסירה, על הקבלן (מוכר הדירה) לפצות את הדייר החל מהחודש השני לאיחור, פיצוי שהולך וגדל ככל שהאיחור מתמשך.
עם או בלי קשר להתפתחויות אלו, הדוחות האחרונים של חברות הנדל"ן הציבוריות, המסכמים את המחצית הראשונה של שנת 2025, מעידים על ה"נוכחות" העצומה של הסוגיה הזו בפעילותן. גלובס מסכם את ההתייחסות של החברות הציבוריות לנושא, כפי שהן מופיעות בדוחותיהן.
1. התביעות: שתי חברות כבר דיווחו
פסיקת בג"ץ בנוגע לעתירת הקבלנים צפויה להוביל להגשת תביעות רבות סביב איחורי מסירת דירות, שכן אפשר להניח כי עד לפסיקה המתינו הרוכשים הסובלים מהאיחורים לראות אם לתביעות אלו יש בכלל סיכוי. אך אין זה אומר שתביעות כאלו לא הוגשו כבר - למעשה, ישנן שתי חברות אשר דיווחו כבר בדוחותיהן האחרונים על תביעות כאלו.
כך, עדכנה חברת קרדן נדל"ן בדוח המחצית שלה, כי בפרויקט שמבצעת חברה־בת שלה, אל הר הנדסה ובנייה, בראשון לציון הוגשה עוד בתחילת השנה תביעה ובקשה לאשר אותה כתביעה ייצוגית, נגד מי שמשמש כיזם בחלק מהפרויקט.
"התובעים טוענים כי בשלב זה לא ניתן להעריך את שיעור הנזק שנגרם לכלל רוכשי הדירות, אך זה עולה על סכום של 2.5 מיליון שקל", נכתב בדוח. "לטענת התובעים, היזם שילם פיצוי חלקי לרוכשי הדירות בגין העיכוב במסירת הדירות".
נדגיש כי התביעה אינה נגד קרדן נדל"ן, אך באשר לחברה־הבת נכתב בדוח כי "אל הר והיזם לומדים את טענות התובעים ודנים באופן ההתגוננות בתביעה ובהיקף האחריות של כל אחד מהם בקשר עם התביעה. אל הר והיזם סבורים, בין היתר, כי שולם לרוכשי הדירות מלוא הפיצוי הקבוע בחוק המכר ובהסכם המכר בגין חלק העיכוב שלא נגרם בנסיבות של 'כוח עליון', שעליו לא זכאים הרוכשים לפיצוי. נוסף על כך סבורה אל הר כי קיימות נסיבות נוספות הקשורות לעיכוב במסירה, שאינן באחריותה".
מאל הר נמסר בתגובה: "בפרויקט המדובר הופסקו העבודות על ידי הרשות המקומית למשך יותר מחודש, עם תחילת המלחמה בסוף 2023. עובדה זו גרמה לירידה מהותית בכמות הפועלים באתר וקבלני המשנה. נוסף על כך, בעקבות הנחיית הרשות קוצרו שעות העבודה בכל יום בשעתיים, מה שהוביל לעיכובים נוספים, והרשות המקומית אסרה על חברת חשמל לעבוד ולקדם עבודות לצורך חישמול האתר ואתרים נוספים במשך שלושה חודשים דבר שגרם לעיכוב משמעותי במסירת הדירות".
חברה נוספת שעדכנה על תביעה בגין איחורי מסירה, במקרה הזה ישירות נגדה, היא חברת שובל הנדסה, אשר דיווחה כי "עיכוב בהליכי תכנון וביצוע וקושי אצל קבלני משנה לחזור לרמת תפוקה רגילה בשל מצוקת כוח אדם מקצועי הובילו לגידול בעלויות של חלק מהפרויקטים אשר הובאו לידי ביטוי בתקציבי הפרויקטים אשר שימשו לחישוב תוצאות החברה, ולאיחורים במסירת יחידות דיור בשני פרויקטים. באחד מפרויקטים אלה התקבל כתב תביעה המאגד 16 רוכשים בדרישה לפיצוי בגין איחור במסירה על סך כ־1.3 מיליון שקל".
שובל מציינת כי חוות הדעת המשפטית שקיבלה קובעת שמדובר "באירוע העונה להגדרת כוח עליון כהגדרתו בחוזי המכר מול הרוכשים", ולכן לא יצרה הפרשות - התחייבויות כספית שמועד פירעונה לא ידוע - סביב אירוע זה. "הגידול בעלויות המתואר לעיל הביא לקיטון ברווחיות הפרויקט, אשר קוזז בחלקו באמצעות גידול במחירי המכירה והביא לשחיקה לא מהותית ברווחי הפרויקטים. בשלב מקדמי זה טרם ניתן לאמוד את סיכויי התביעה", נכתב בדוח.
החברות מציינות את שלל הנסיבות והגורמים אשר מובילים לאיחורי המסירות. שובל הנדסה מפרטת: "גיוס כוח אדם ניהולי בפרויקטים אלה למילואים, מצוקת כוח האדם שנגרמה אצל קבלני משנה אשר העסיקו פועלים פלסטינים ועוד".
ישי רוט, המשנה למנכ"ל שובל הנדסה, מוסיף: "אכן, לצערנו בפרויקט שלנו נגרם עיכוב במסירה אשר לחברתנו לא היה שליטה עליו. בעקבות המלחמה נוצר מחסור בפועלים, וגם לאחר שגייסנו פועלים זרים - נפל טיל מיירט באתר הבנייה, שגרם לבהלה בקרב הפועלים וחלק מהם ברחו מהאתר. נוסף על כך רוב מנהלי הפרויקט, וכן עובדים נוספים בחברה, גויסו למילואים לתקופה ארוכה, מה שהקשה על ניהולו. פעלנו ללא לאות כדי לצמצם ככל שניתן את העיכוב בלוחות הזמנים, והפרויקט כבר מאוכלס".
2. הפגיעה: ירידה בהכנסות וברווחים
עוד אחת מההשלכות הישירות של ההתמודדות עם איחורי המסירה, ועם הפיצויים אשר הקבלנים עלולים להידרש לשלם בעקבותיהם, היא הפגיעה בהכנסות: כאשר חברה נדרשת לשלם פיצויים, או עלולה לשלם פיצויים - ולכן עשויה להידרש להפריש מראש חלק מהכסף לטובת העניין, ייפגע היקף ההכנסות מאותו פרויקט וכך, בדרך כלל, גם הרווח הסופי. ישנן כמה חברות שכבר מצביעות על כך.
חברת אזורים, למשל, מצביעה על פגיעה נקודתית שנגרמה בשל מבצע "עם כלביא" ביוני, שבמהלכו "חלק מאתרי הבנייה, בעיקר אלו שהיו בשלבים ראשוניים של בנייה וללא מרחב מוגן, נסגרו זמנית עקב הוראות בטיחות. באתרים שנפתחו, חל איסור על הפעלת מנופים ועגורנים ובחלק מהרשויות נדרשו הסדרי תנועה מיוחדים. כתוצאה מכך התפוקה וקצב התקדמות העבודות באתרי הבנייה שהמשיכו לפעול ירדו בתקופה זו באופן משמעותי.
"החברה בחנה את האומדנים שלה בדבר היקפי ההכנסות, תקציבי הפרויקטים (לרבות בקשר עם השפעות המלחמה) ורווחיותם וכן את התחזיות בדבר מועדי הסיום של פרויקטים בהקמה ועדכנה אותם בהתאם.
"לאור האמור לעיל, ברבעון השני של שנת 2025 חל קיטון בהיקף ההכנסות ממכירת דירות, קרקעות ושירותי בנייה והרווחיות הגולמית שהכירה החברה בהשוואה לשלושת הרבעונים שקדמו לרבעון השני, וזאת בשל הקשר הישיר בין קצב ההכרה בהכנסה לבין היקף מכירת הדירות בפרויקטים, קצב התקדמות הביצוע וכן השפעת עדכון עלות ההקמה".
מבדיקת גלובס עולה כי בעוד ברבעון הראשון של השנה עמדו הכנסות החברה ממכירת דירות על כ־438 מיליון שקל, ברבעון השני הן עמדו על כ־372 מיליון שקל. עם זאת, מספרי הרבעון השני גבוהים יותר מאלו של הרבעון המקביל אשתקד - מכירות בסך כ־344 מיליון שקל - והמכירות של אזורים לאורך חצי השנה הראשונה של 2025 הסתכמו בכ־810 מיליון שקל, לעומת 618 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד.
חברת הכשרה התחדשות עירונית ציינה בדוח שלה כי החשיפה לסיכונים בעקבות המלחמה אינה משמעותית, אך בפרויקט אחד - פרויקט ליסין בתל אביב - כלל הגורמים הקשורים במלחמה, בשילוב של אי־זמינות כוח האדם, "הובילו להתארכות בלוחות הזמנים הצפויים להקמת הפרויקט.
"בהתאם לאמור, בוצע עדכון של העלויות הצפויות להשלמת הפרויקט, לרבות עלויות נוספות שנגרמו כתוצאה מן העיכוב. העדכון האמור אשר בוצע בתקופת הדוח הוביל לקיטון בסך של כ־3.5 מיליון שקל ברווח הגולמי לרבעון השני".
חברת לוינסקי עופר ציינה כי "בשלב זה, להערכת החברה, השפעת המלחמה על עלויות הביצוע אינה מהותית ולא צפויים עיכובים משמעותיים בביצוע הפרויקטים של החברה". עם זאת, בשני סעיפים בחלק ההוצאות בד"ח נרשמה עלייה, בשל נושא איחורי המסירה: כך, בסעיף "זכאים ויתרות זכות" גדלו ההוצאות לכ־4.635 מיליון שקל במחצית 2025, לעומת 3.417 מיליון במחצית המקבילה אשתקד, גידול אשר נובע "מהפרשה לתביעות בגין איחורים בפרויקטים", מציינת החברה. סעיף "הוצאות אחרות" הסתכם בכ־989 אלף שקל במחצית 2025, לעומת 0 שקלים אשתקד, שנובע "מתשלום פיצויים לדיירים בגין איחורים בפרויקטים שהסתיימו", לפי החברה.
אפי קפיטל ציינה כי "בשלב זה, להערכת החברה, העיכוב בהתקדמות העבודות אינו מהותי לאורך התמשכות הפרויקטים בטווח הבינוני-ארוך, למעט ביחס לפרויקטים מסוימים שבהם החברה ביצעה הפרשה אשר אינה מהותית לחברה ו/או לרווחיות הפרויקט. כמו כן, החברה מבצעת התאמות שוטפות לאומדני ההכנסות בפרויקטים השונים, בהתבסס על מחירי מכירה בפועל, באופן אשר צמצם את השפעת הגידול בעלויות על הרווח הגולמי, בשל התארכות משך הביצוע, כך שבמרבית הפרויקטים ההשפעה אינה מהותית".
אלמוגים החזקות מציינת כי העבודה בכל אתרי החברה בעיצומה, אך קובעת כי להערכתה "חל עיכוב מסוים בהתקדמות העבודות, ואשר עלול להוביל לאיחורים במסירה ותשלום פיצוי בגינם. בשים לב לחוסר הוודאות בדבר התמשכותה של מלחמת חרבות ברזל והיקפה כאמור, הרי שלמועד פרסום הדוח אין ביכולתה של החברה להעריך את מלוא ההשפעות העתידיות של המלחמה על המצב הכלכלי בישראל בכלל ועל פעילותה של החברה בפרט".
3. החסינוֹת: בלי עובדים פלסטינים
ברקע התמונה המצטיירת לאורך כל הכתבה, ישנן גם חברות אשר מצהירות בריש גלי כי המצב הנוכחי לא השפיע על קצב הבנייה שלהן, וכי הן אינן "מסובכות" במקרים של איחורי מסירה מול רוכשים. בכל המקרים הללו, החברות מסתייגות ומציינות שהמצב עשוי להשתנות בהמשך.
כך למשל כתבה חברת פרשקובסקי: "נכון למועד החתימה על הדוח עובדי מטה החברה עובדים באופן מלא, אתרי הבנייה של החברה פועלים בקצב כמעט מלא. בהתאם לתחזית החברה, נכון למועד החתימה על הדוח, לא צפויים עיכובים במועדי סיום הפרויקטים בהתאם להתחייבויות החברה, אולם ככל שיוטלו הגבלות נוספות וכתלות בהמשך המלחמה ו/או החמרת המצב הביטחוני במדינה, תחזית זו עלולה להשתנות".
חברת י.ח דמרי מציינת כי "נכון למועד אישור הדוחות, לחברה אין עיכובים במסירת הדירות בפרויקטים". עם זאת היא מציינת כי למלחמת "חרבות ברזל" השלכות אשר עשויות להשפיע על החברה, "בעיקר על מועדי השלמת הפרויקטים ושיעורי הרווחיות בהם. עדיין קיימת אי־ודאות באשר להיקף השפעת המלחמה בתחום הבנייה למגורים, וזאת לנוכח התמשכות מלחמת חרבות ברזל, סביבת הריבית הגבוהה והאווירה השוררת בשוק... החברה מעריכה, שככל שהמלחמה תימשך עלולות להיות לכך השלכות".
גם בחברת מגידו כותבים דברים דומים ומציינים כי למלחמה השפעות רבות, בין היתר לגבי "יכולת העמידה בלוחות הזמנים למסירת יחידות דיור כתוצאה ממחסור בעובדים". היא מציינת כי בשלב זה "אין באפשרות החברה להעריך באופן מהימן את היקפן וטיבן של השפעות עתידיות נוספות של המלחמה על מצבה הכספי ועל תוצאות פעולותיה", ומדגישה כי העבודה באתרי הבנייה של החברה "מתנהלת כסדרה, ובקצב התואם את תוכניות העבודה של החברה".
פרט מעניין מציינת חברת רמות בעיר מקבוצת יובלים וישראל לוי, לגבי פרויקט שלה ברחוב החלוץ ברמת השרון: היא מציינת כי עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" הושבתו עבודות ההקמה בפרויקט לזמן קצר, וכך קרה גם במהלך מבצע "עם כלביא", אך השפעת העצירות הללו על הפרויקט הייתה מוגבלת, "שכן מצבת העובדים של הקבלן המבצע מורכבת בעיקר מפועלים סינים ומערבים ישראלים. היקף עובדי הקבלן המבצע את הפרויקט קטן בשיעור של כ־10% בהשוואה להיקף עובדיו ערב המלחמה".