משרדי אנבידיה ביקנעם / צילום: אנבידיה
ענקית השבבים אנבידיה נמצאת בישורת האחרונה לקראת קביעת הלוקיישן להקמת קמפוס הענק שלה בישראל. לגלובס נודע כי משלחת ישראלית של מנהלי פרויקט הקמפוס, הכולל בשלב זה את איתור הקרקע ואולי אף יצירת קשר עם יזמי בנייה פוטנציאליים, ביקרה באמצע חודש אוגוסט במטה אנבידיה בארה"ב על מנת לאשר את ההצעות הנבחרות. ההחלטה הסופית תתקבל ככל הנראה כבר במהלך חודש ספטמבר.
● תשואה של יותר מ-50% בשנה: המניות שתפסו תאוצה מתחת לרדאר
● תחזיקו חזק: ארבעת מגדלי המשרדים הכי יוקרתיים בישראל מגיעים לשוק כמעט ביחד
● ניתוח גלובס | לקראת דוחות אנבידיה: האם ענקית השבבים תכה שוב את התחזיות?
ההצעות שהגיעו למקומות הראשונים בדירוג הגיעו משלוש רשויות מקומיות בצפון: המועצה האזורית מגידו הנחשבת לפייבוריטית, קריית טבעון וקריית אתא.
המשותף להן הוא הקרבה היחסית ליקנעם, הסמיכות לכביש 6, והקרבה לקווי המתח המרכזיים שמגיעים מהמרכז לאזור חיפה דרך חדרה - וחיוניים להפעלת חוות שרתים עתירות אנרגיה של AI.
נגישות גבוהה
בחודש יולי פרסמה אנבידיה בקשה לקבלת מידע (RFI) לאיתור שטח קרקע רציף בגודל שינוע בין 70 ל־120 דונם להקמת קמפוס מחקר ופיתוח ענק, בגודל שינוע בין 80 ל־180 אלף מ"ר באזור שבין זיכרון יעקב בדרום המערב, מגדל העמק במזרח, קרית אתא בצפון וחיפה במערב.
אחת ההצעות המובילות, כפי שנחשף בעבר בגלובס, היא זו של פארק התעשייה מבוא כרמל, המרוחק רק תשע דקות נסיעה ממטה אנבידיה. הפארק, הממוקם מדרום ליקנעם בין אליקים לקיבוצי רמות מנשה בשטח המועצה האזורית מגידו, מחזיק בעתודות קרקע נרחבות וקרוב לתחנת הכוח הפרטית חגית.
שיעור מס החברות בפארק נמוך, וכבר כיום הוא מארח בתחומו שני מתקני עיבוד בינה מלאכותית לשימוש פנימי של אנבידיה. פארק מבוא כרמל משתרע על פני 548 דונם והוא מחזיק בתוכנית הרחבה בת 580 דונם בצמוד למחלף עין־תות שמתוכננת להיבנות תוך שנתיים או שלוש.
הצעה מפתיעה היא זו של קריית טבעון, שבכיריה שומרים על פרופיל נמוך בנושא תוך שיתוף פעולה עם רמ"י. מעבר לעובדה שאנבידיה רואה בה הצעה מובילה, היא תאפשר לעובדים רבים - כולל בכירים בחברה המתגוררים בעיר, להגיע למשרדי אנבידיה במהירות יחסית, והיא קרובה מרחק שמונה דקות נסיעה בלבד ממשרדי אנבידיה בפארק עפר ביקנעם.
המועצה ניגשה עם תוכנית תב"ע מאושרת לאזור תעסוקה הכוללת קרקע זמינה ומאושרת לבנייה בהיקף של כ־90 דונם עם זכויות בנייה לכ־120 אלף מ"ר. אזור התעסוקה ימוקם בסמוך לנחל הקישון ובקרבה למחלף שער העמקים של כביש 6, ועל כן יוכל לענות על הקריטריון הקשור לנגישות גבוהה גם מאזור חיפה והמרכז.
הצעה לא צפויה נוספת היא זו של עיריית קריית אתא, שמלכתחילה מוקמה בפינה הצפון־מזרחית של תוכנית המתאר בבקשת המידע שפרסמה אנבידיה. גם העיר הצפונית שמרה על פרופיל נמוך בהקשר של הגשת התוכניות לאנבידיה - היא מציעה את בניית הקמפוס במסגרת התוכנית הקיימת תמ"ל 1025 להקמת שכונות חדשות לצד שטחי מסחר ותעסוקה על השטחים החקלאיים מצפון לעיר.
התוכנית ממוקמת על תוואי הרכבת הקלה "נופית" שמוקמת בימים אלו, בקרבה לכביש 22, כביש 781 ומחלף אתא צפון, ובקרבה לתחנות הרכבת השונות באזור, שדה התעופה חיפה וכביש 6. בקרבה למתחם המוצע הולך לקום גם בית החולים הגדול החדש בעיר, שיכלול גם אזורי מחקר ופיתוח. המיקום האסטרטגי שלה בקרבת חיפה, קריית טבעון ויקנעם והמיקום המרכזי שלה - בקצה הצפוני של כביש 6, מקנים לה יתרון שלא קיים בקרב פארקי התעשייה בעמק יזרעאל או בגליל התחתון.
עשרות הצעות
לפי ההערכה, אנבידיה מתכוונת להוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ־1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש. עשרות ראשי רשויות שלחו לאנבידיה הצעות למקם את הקמפוס בשטחם, כולל באזורים שאינם מוגדרים באזור היעד - כמו קו העימות על גבול לבנון, צפת ואפילו אריאל ואשקלון.
שלוש ההצעות הפייבוריטיות גברו על מספר רשויות שבלטו בהצעות אטרקטיביות לענקית השבבים, בהן המועצה האזורית נוף הגליל שהגישו את פארק התעשייה ציפורית; מגדל העמק עם אזורי התעשייה "שגיא 2000" הסמוך לתל עדשים ופארק רמת גבריאל - בו ממוקמים מפעלי טאואר ופלקס; עפולה שקידמה את חוות השרתים של קבוצת "ענן", הכוללת בין השאר את הזמר עומר אדם, קבוצת אירופה־ישראל של האחים מאור ושניר מלול ואת פולאר של ניסים כאון; ויקנעם, שקידמה את פארק התעשייה עופר בו ממוקמת אנבידיה היום.
מאחורי הפרויקט עומדת כוונה להגדיל משמעותית את מספר העובדים בישראל בכמה אלפים נוספים בסמיכות למרכז הפיתוח של החברה ביוקנעם שאחראי כיום על כמה ממוצרי הדגל של החברה - ובהם שבבי התקשורת לשרתי ענן ו־AI.
בין הפיתוחים הישראלים - ארונות שרתי AI משוכללים שיכולים לבצע עיבוד בינה מלאכותית בקצב המהיר ביותר כיום וכן טכנולוגיית תקשורת המחברת בין ארונות שכאלה ליצירת "מפעלי AI", חוות שרתים גדולות המתאימות לדרישה ההולכת וגוברת לאימון והפעלת מודלי שפה.
לא תצטרך להתחרות
נציין כי פגישות בין אנשי אנבידיה לגורמים ממשלתיים ולבעלי תפקידים בכירים ברשויות המקומיות נערכות כל הזמן, וכי על פי אותו גורם שאיתו שוחחנו - על אף שאנבידיה הגדירה את תחום חיפושיה למעין "ריבוע" ספציפי באזור הצפון - ייתכן שבסופו של דבר תבחר אנבידיה לרכוש קרקעות בכמה אתרים ולא רק באחד.
במקביל, מקודמת כעת החלטה אשר תובא בפני מועצת מקרקעי ישראל, להענקת קרקע לאנבידיה לטובת הקמת הקמפוס החדש, בהנחה מסוימת בהתאם לאזור שבו תבחר. נזכיר כי כפי שפורסם כאן בגלובס לפני כחודש, "סימנה" רשות מקרקעי ישראל עבור אנבידיה 14 אתרים אשר עונים לקריטריונים שהגדירה עבור הקמפוס החדש.
כעת, כך מתברר, רמ"י ומשרד האוצר מקדמים הצעת החלטה שתאשר באופן רשמי הקצאת קרקע לאנבידיה בתשלום מופחת. הצעת ההחלטה המקודמת, ושפרטיה הגיעו לגלובס לאחרונה, מאשרת ראשית כי המדינה מעוניינת לספק לאנבידיה קרקע בפטור ממכרז - עובדה שבפני עצמה כבר מעניקה לחברה יתרון שכן היא אינה צריכה להתחרות על הקרקע עם גורמים אחרים.
הנחות על דמי החכירה
ההצעה של רמ"י והאוצר כוללת גם הנחות בדמי החכירה שתשלם אנבידיה, בכל אזור בארץ למעשה: עבור קרקע במרכז, כך לפי ההצעה, תשלם אנבידיה דמי חכירה מהוונים בשיעור של 51% מערך הקרקע - במקום 91% בדרך כלל.
הטבה זו שמורה לרוב רק לאזורי עדיפות לאומית ב', ורק עבור הרחבת מפעלים, ובאזור המרכז שבו ערכי קרקע גבוהים מאוד כידוע, מדובר על הנחה משמעותית ביותר.
נציין כי בין הרשויות שהציעו לאנבידיה להקים את הקמפוס בשטחן נמצאת עיריית נתניה, שאינה באותו "ריבוע חיפוש" שהגדירה החברה - וייתכן שהטבה זו מוצעת גם עבור מקרים אלו, ובהנחה שאנבידיה אכן תבקש בסופו של דבר לרכוש יותר מקרקע אחת, בכמה אתרים.
לגבי קרקע באזור עדיפות לאומית ב', ההטבה הכלולה בהצעה היא תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 31% מערך הקרקע, במקום 51% המשולמים כאמור באזור זה; ובאזור עדיפות לאומית א' - ללא דמי חכירה (במקום 31% דמי חכירה בדרך כלל), כפי שמוצע כיום רק ביישובי קו העימות. כל אחת מההצעות הללו, בלי ספק, משקפת הנחות משמעותיות לאנבידיה בתשלום על הקרקע, וזאת עוד לפני הנחות והטבות נוספות שתוכל לקבל, בין אם על עצם הקמת המפעל ובין אם מהרשויות עצמן, בדמות הפחתת תשלומי ארנונה ועוד. נדגיש כי מדובר כרגע על הצעה בלבד, אשר דרושה את אישור מועצת מקרקעי ישראל כאמור, וככל הנראה תובא בפני המועצה בזמן הקרוב.
מאנבידיה לא נמסרה תגובה.