ליאור ואורי אורי / צילום: פרטי
אם הייתה לכם אפשרות לחזור 10 שנים לאחור, ולרכוש קרקע פרטית במתחם שדה דב בתל אביב - האם הייתם עושים זאת? ליאור אורי מדימונה הספיק לעשות זאת. ב־2015, כשהיה בתחילת שנות ה־20 לחייו, רכש ביחד עם אמו רבע דונם במתחם. לדבריו, בדיעבד כלכלית זו דווקא לא הייתה עסקה מוצלחת. "הרעיון לקנות קרקע החל בשיחה מקרית עם חבר שסיפר לי על סבא שלו שמחזיק קרקע מקום המדינה", הוא מספר. הוא ואמו נפגשו עם כמה מוכרים של קרקעות במתחם, ולבסוף הם רכשו רבע דונם תמורת 680 אלף שקל.
● כסף בקיר | דירה אחת ברמלה, שנייה בבת ים ושלישית באילת: בדקנו מה קרה לשלוש השקעות נדל"ן
מה חשבת שתוכל לבנות שם בעתיד?
"ידענו שתהיה שם תוכנית של איחוד וחלוקה ובנייה לגובה, כחלק מהסכם שיתוף עתידי. הבטיחו הרבה חלומות ואנחנו זרמנו עם זה".
הקרקע שבבעלותם מקנה כיום זכות לדירה בשטח של 60 מ"ר. "זה משהו שלא הבנו בעת הקנייה, ולדעתי גם רבים אחרים לא ידעו", הוא מסביר.
מה השווי של הנכס הזה כיום להערכתך?
"בסביבות 1.6 מיליון שקל, לא כולל היטל השבחה שצריך לשלם".
עסקה טובה?
"כלכלית לא, כי אם הייתי משתמש בכסף הזה עם הידע שיש לי כיום, הייתי מפזר אותו ומשקיע נכון יותר. אבל אני לא מצטער, כי בסוף זה הכניס אותי לכל תחום הנדל"ן, להבנה של מה זה קרקע ולהתמחות ספציפית באזור הזה, ובכלל פתח לי פתח להשקעות נוספות".
ליאור ואשתו אורי התארחו בכסף בקיר - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.
לקנות שקל ב־40 אגורות
שלוש שנים לאחר עסקת שדה דב, הצליח ליאור לחסוך קצת יותר מ־200 אלף שקל, והחליט להתמקד כמו רבים באותה התקופה בבאר שבע. "רק אחרי חצי שנה של עבודה מאוד קשה, הצלחתי להבין את המחירים בצורה ברורה", הוא אומר.
"מה שהנחה אותי במסע הנדל"ני, זה לקנות את השקל ב־40 אגורות. זה משהו מעולם ההשקעות בבורסה. במצב כזה תמיד תצליח לממש את מה שקנית בחוץ במחיר שוק, ועדיין להרוויח, לצאת מההשקעה ולהתקדם".
איפה קונים שקל ב־40 אגורות?
"האמת, זה לא פשוט בכלל. בבאר שבע לא הצלחתי לעשות את זה. זה היה שוק של משקיעים והיו לי הרבה מתחרים.
"ופתאום צצה מודעה של וילה למכירה ב־1.55 מיליון שקל, דווקא בבית סמוך לבית הוריי בדימונה".
לאחר מו"מ אינטנסיבי, הוא הצליח להפחית משמעותית את המחיר, שנסגר לבסוף על 870 אלף שקל.
איך מורידים סכום כל כך גדול מהמחיר המבוקש?
"מוצאים בעיות. היה הרבה דברים שהיה צריך להרוס ולבנות מחדש ושיקפתי את זה".
לאחר הרכישה נכנס אורי לתקופה של למעלה משנתיים, שבהן הנכס לא היה מושכר וכן שולמה משכנתא. את השיפוצים הוא עשה לבדו, בעזרת בני משפחה, במטרה ליצור אפשרות להשכיר את הווילה למספר שוכרים.
המספרים לא הסתדרו
השיפוץ התארך והסיום לא נראה באופק, עד שאשתו, אורי, נכנסה לתמונה. "הם התחברו רגשית, ולא שמו לב שהמספרים לא מסתדרים עם המטרה, שהיא השקעה. אם זה הבית שלך - תתפנק. אבל פה צריך לפעול לאור מודל כלכלי. אז אחרי שמיקדנו את הפעולות, השיפוץ הסתיים, ומאז יש שם שתי יחידות שמושכרות (ובני הזוג מתגוררים ביחידה השלישית - ג.ל)", מסבירה אורי.
לעסקה השלישית בחייו, ליאור הגיע במקרה - אורח בבית המלון שבו עבד באותה התקופה, סיפר לו במקרה על נכס מעניין באילת, והוא היה חייב לראות בעיניים. "כשהגענו למקום גילינו וילה עם כמה קומות. מוזנחת אבל עם פוטנציאל", מסביר ליאור.
תג המחיר של 2.2 מיליון שקל, לא הרתיע אותו. המו"מ ארך לא פחות משנה וחצי, ובסופו סיכמו על מחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק - 1.4 מיליון שקל. הם לא נדרשו לשלם מס רכישה, שכן בני הזוג חתמו על הסכם ממון טרם הנישואים, כך שהנכס נרשם על שמה של אורי בלבד. באשר למימון, ליאור מסביר שהם יצרו קשר עם מכר שסייע להעמיד את ההון הדרוש, אחרי שהבין את הפוטנציאל.
הם לא חיפשו קונים נוספים?
אורי: "בעלת הנכס היא אישה מהממת שהכסף לא הניע אותה, ואני חושבת שפה נפלו הרוכשים הפוטנציאליים האחרים. כסף לא הניע אותה אלא החיבור הרגשי".
מה חשבתם לעשות בנכס?
"מבחינת המבנה והחלוקה יש אפשרות לעשות שם Airbnb, אבל זה עבודה לכל דבר. אנחנו העדפנו שכירות לטווח ארוך", משתף ליאור ומספר שכמו בדימונה, חלק גדול מהשיפוץ הם עשו בידיים. "רק שהפעם הייתה תוכנית, שיפצנו קומה - השכרנו. סיימנו עוד קומה והשכרנו. בסך הכל זה ארך כשלושה חודשים וכיום הנכס מכניס יותר מהמשכנתה", מסבירים בני הזוג.
לאחרונה רכשו מגרש לבנייה עתידית ביישוב צוקים שבערבה תמורת 300 אלף שקל.
מה שבעצם מנחה אתכם, זה למצוא עסקה טובה ולקנות, ואחר כך להבין מה עושים עם הנכס?
ליאור: "אני קורא לזה מכונת כסף - 'מכונה' שיודעת לייצר ולהכניס לי תזרים חיובי וגם לספוג את רעשי הרקע כי אנחנו חיים במדינה משוגעת. אם כן, צריך לעשות את זה".
אורי: "צריך להתחיל כשצעירים. כשאתה צעיר אתה יכול לעשות המון ויתורים. אנשים חושבים שרק כשאני אהיה גדול אני אקנה בית, לא! כשאתה צעיר תעשה את זה! גם אם תיכשל בדרך, אז יש לך זמן לזה להיכשל, ללמוד ולהתקדם".