דירה אחת ברמלה, שנייה בבת ים ושלישית באילת: בדקנו מה קרה לשלוש השקעות נדל"ן

לפני למעלה מחמש שנים קנתה ליאורה כספי דירה להשקעה באילת. בני הזוג דור ואופיר סער קנו דירת 3 חדרים חדשה להשקעה בשכונת נאות שמיר ברמלה, ובהמשך דירה בברדפורד שבאנגליה. אור אלפרוביץ' קנה בשנת 2022 דירת 3 חדרים בבת ים וקיווה שבבניין ובסביבתו תתקדם תוכנית התחדשות עירונית. כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס שאירח אותם בעבר, החזיר אותם לאולפן כדי לגלות: האם החלומות הפכו לרווחים, או שהמציאות שינתה את התמונה?

● טור סופ"ש | דרמה נדל"נית: לב אזור הביקוש הפך לפריפריה החדשה של מחירי הדירות
● דירה משופצת בכפר סבא נמכרה תוך 48 שעות: ״ממ״ד היה מקפיץ את המחיר״

דירת 3 חדרים ברמלה: ביקוש לשכירות

במאי 2020 רכשו בני הזוג אופיר ודור סער - אז רק בני 23 - דירת שלושה חדרים חדשה על הנייר ברמלה, במחיר של 1.36 מיליון שקל. הייתה זו דירתם הראשונה, אך הם ראו זאת כהשקעה. בשנה שלאחר מכן הם קנו דירה להשקעה בעיר ברדפורד שבאנגליה בסכום (כולל כל ההוצאות הנלוות. ג"ל) של 450 אלף שקל. דור הצהיר כי אין בכוונתם לבצע פליפ, אלא להחזיק את הנכסים לתקופה, וכך עשה. כשנפגשנו לאחרונה, הוא סיפר כי הנכסים עדיין בחזקתם, וכי הם מרוצים מהמהלכים שביצעו.

"את הדירה ברמלה קיבלנו באפריל 2023, אחרי שלושה־ארבעה חודשים של עיכוב, והיא הושכרה מיד", הוא אומר, ומוסיף כי התכנון היה להשכירה ב־4,200, אך לאור ביקוש משמעותי הדירה הושכרה ב־5,000 שקל.

מנגד, בשל סדרת העלאות הריבית של אותם הימים, תשלומי המשכנתא שלהם צמחו מ־4,600 שקל לכדי 6,000 שקל. אלא שבני הזוג ביצעו הליך של מיחזור משכנתא שבזכותו ההחזר החודשי ירד לכדי 5,300 שקל.

ומה לגבי ערך הנכס? דור מעריך כי שווי הדירה קפץ לכ־2 מיליון שקל, לאור עליות המחירים של השנים האחרונות, והעובדה שמדובר בשכונה שהפכה למבוקשת.

גם הדירה בברדפורד "עובדת" כמצופה. חברת הניהול שהם שכרו דאגה להשכיר אותה מהרגע הראשון במחיר של 595 פאונד - מחיר שהם צפו מראש. כיום אגב המחיר התעדכן ועומד על 750 פאונד. עם זאת, בעיר יש שינוי מסוים בגוון האוכלוסייה, ויותר מוסלמים מגיעים אליה.

דור מסביר שהוא לא מוטרד. "זה היה כך כבר כשרכשנו את הדירה ב־2021. אחרי כל התקופה שעברנו, היום אני מסתכל על זה בצורה קצת שונה, ואולי צריך לתת לזה יותר חשיבות, אבל זו דירה להשקעה. אני לא גר שם ומסתכל על הנתונים, ועדיין אני חושב שצפון אנגליה זה מקום מעניין להשקעות".

דירת 2 חדרים באילת: מ־1 ל־1.7 מיליון שקל

זמן קצר לפני שפרצה מגפת הקורונה, ליאורה כספי רכשה בכמיליון שקל דירת שני חדרים בשטח 57 מ"ר בפרויקט יוקרתי באילת שתכננה קבוצת כראל ברחוב ההצלחה, בסמוך לשדה התעופה שבאותם הימים פעל בתוך העיר. הפרויקט כולל 223 דירות בתשעה בניינים שבמרכזם בריכה, וכן מלון חדש בחזית הפרויקט.

"כדי שהפרויקט הזה ייצא לפועל (בשל מיקומו. ג"ל), היו צריכות להתרחש שתי התרחשויות דרמטיות. הראשונה - לסלק את השדה תעופה ממרכז העיר, והשנייה -הפירוק של שדה דב בתל אביב, וזה הצליח. זה קרה", היא אומרת. רבים לא האמינו ששני הדברים האלה יקרו. כספי מספרת כי גם תנאי המימון של 10-90 (שאז היו פחות מקובלים. ג"ל) דיברו אליה.

כספי משכירה את הדירה לטווחים קצרים באמצעות חברת הניהול של הפרויקט, ולדבריה מאז שקיבלה את המפתח ("סוף 2024"), היא מקבלת בממוצע כ־1,000 דולר.

ומה לגבי שווי הנכס?
"דירה זהה נמכרה ממש לאחרונה ב־1.7 מיליון שקל", היא מסבירה. מנהל המתחם אמר לגלובס כי לחברה נותרו מספר דירות דומות שמוצעות למכירה במחירים אף גבוהים מכך.

כספי אינה חושבת למכור את הדירה. "אני לא מוצאת סיבה למכור כעת, מה גם שאני צופה המשך עליית ערך. אני אוהבת את הדירה אהבה גדולה ומדי פעם נוסעת ושוהה בה".

דירת 3 חדרים בבת ים: הפסד של 52 אלף שקל

את אור אלפרוביץ' פגשנו בתחילת 2023. זמן קצר לפני כן הוא קנה דירת 3 חדרים בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ונטול מעלית בבת ים. המחיר שבו בוצעה העסקה עמד על 1.27 מיליון שקל - סכום שכמותו לא תמצאו כיום בשוק.

אור אומנם מרוצה מעליית שווי הנכס ("להערכתי הדירה שווה כיום 1.75 מיליון"), אבל גם משתף בחוויה כלל לא נעימה. "אחרי ששוכרים החליטו לא לחדש חוזה, בתחילת נובמבר 2023 הדירה הייתה אמורה להתפנות. החל מספטמבר התחלתי לחפש דיירים, עד שהגיע ה־7 באוקטובר וממצב שאני מראה את הדירה לשלושה־ארבעה מתעניינים בשבוע, פתאום שקט", הוא נזכר.

בין הטלפונים הבודדים שכן קיבל הייתה אישה שהבטיחה שאמה תהיה ערבה. אחרי בדיקה עצמאית שקיים אור באתר ההוצאה לפועל, ושלא העלתה חשדות מיוחדים, הדירה הושכרה לה במחיר של 3,800 שקל.

בשלושת החודשים הראשונים תשלומי השכירות שולמו כמתוכנן, אלא שאז זרם התשלומים פסק. למרות הבטחות חוזרות ונשנות שהכסף יועבר, זה לא קרה, ואור נאלץ לפנות לבית המשפט כדי להוציאה מהדירה.

"זה אולי נשמע מסובך, אבל התהליך היה מהיר יחסית וארך כחודשיים וחצי", הוא מספר. לאחר שקיבל צו מבית המשפט, שעמו ניגש להוצאה לפועל, הדיירת הבינה שעליה לצאת מהדירה, ושבוע לפני מועד הפינוי, היא עזבה עצמאית.

אם נסכם את הנזק הכספי מכל הפרשה, על כמה הוא עומד?
"הנזק הכספי עומד על 52 אלף שקל, כולל ההוצאות של ההליך המשפטי".

לצד התסבוכת הזו, גם פן אחר של ההשקעה לא התקדם כמצופה, לפחות נכון לעכשיו, והוא השאיפה לקידום פרויקט התחדשות עירונית במתחם. "אחרי שהוועד בבניין התחלף, ניסינו לשוחח עם קבלנים, אבל בינתיים אין משהו קונקרטי. אני אופטימי שכן נוכל לקדם שם פרויקט".

למרות הכול, אור מסביר שהוא מרוצה. "בסך־הכול ערך הנכס עלה, וגם למדתי כמה שיעורים לחיים".