באר יעקב / צילום: Shutterstock
נכון לסוף אוגוסט - כשבועיים לפני סגירת ההרשמה להגרלה - כמעט 40 אלף משקי בית נרשמו לפרויקטים בבאר יעקב המשתתפים בהגרלת "דירה בהנחה" העשירית - המעניקה לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור את ההזדמנות לשים יד על דירה במחיר המסובסד על ידי המדינה.
● 20 אלף דירות חדשות: תוכנית הענק שתשנה את תל אביב אושרה להפקדה. כל הפרטים
● יותר משקיעי נדל"ן מוכרים את הדירה בהפסד: איזו עיר הכי איכזבה אותם?
מספר הנרשמים להגרלה בעיר מעיד על ביקוש עצום לדירות מסובסדות בבאר יעקב - הן משום שמדובר ביותר מ־40% מכלל הנרשמים בכל היישובים המשתתפים בהגרלה; ויותר מזה, משום שבבאר יעקב עצמה מתגוררים 38,230 תושבים (נכון לסוף יוני השנה, כך לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) - נמוך יותר ממספר הנרשמים להגרלות בעיר בהגרלה הנוכחית. ארבע הערות של הגרלות הדיור הממשלתי המסובסד בעיר.
ההגרלות: כמעט 120 אלף נרשמים בשלוש הגרלות
באר יעקב השתתפה עד היום בשלוש הגרלות של תוכנית "דירה בהנחה", ממרץ 2022 אז הושקה התוכנית בידי שר הבינוי והשיכון דאז, זאב אלקין. בדיקת הנתונים סביב הגרלות אלו מגלה כי לעיר היה ביקוש גדול מאוד בכל אחת מאותן שלוש הגרלות - וזאת עבור כמה מאות יחידות דיור (יח"ד) שהוצעו בכל פעם למשתתפי ההגרלות.
בהגרלה הנוכחית, ההגרלה העשירית המתקיימת בימים אלו, מוגרלות בעיר 844 יח"ד בפרויקטים שונים. עד כה, נכון ל־31 באוגוסט, נרשמו 39,219 משקי בית להגרלות בבאר יעקב - כ־42.5% מכלל הנרשמים להגרלה, לכל היישובים. באר יעקב היא העיר שכמות הנרשמים אליה היא הגדולה ביותר בהגרלה זו, כמובן, ונדגיש כי ההגרלה עודנה בעיצומה ונמשכת עד 14 בספטמבר. המשמעות היא שמספר הנרשמים להגרלות בבאר יעקב עוד עשוי לגדול בכמה אלפים.
באר יעקב השתתפה גם בהגרלת אפריל 2023, ההגרלה החמישית של "דירה בהנחה", אז הוצעו 883 דירות בהנחה. בהגרלה זו נרשמו 40,177 משקי בית רק לפרויקטים בבאר יעקב. בהגרלה הראשונה של "דירה בהנחה" במתכונתה הנוכחית, שנפתחה במרץ 2022, נרשמו 38,286 משקי בית - ואלו התמודדו על 512 דירות. בסך הכול הוצעו בשלוש ההגרלות יחד 2,239 יח"ד במחיר מסובסד בבאר יעקב, והתמודדו עליהן 117,682 משתתפים - מספר לא סופי, שכן ההגרלה הנוכחית עדיין בעיצומה.
הצמיחה: יותר מ־20 אלף תושבים בשני עשורים
באר יעקב החלה את דרכה כמושבה, הממוקמת בין ראשון לציון ללוד ולרמלה. בשנות ה־80 התגוררו בה פחות מ־5,000 תושבים, ועד לשנת 2005 היא לא חצתה את רף עשרת אלפים התושבים. השינוי חל בשנים שלאחר מכן, אז הפכה המושבה לנגישה יותר, בעיקר עם פתיחתו של כביש 431 בשנת 2009, ולכך תרמה גם תחנת רכבת ישראל שנפתחה בצמוד לעיר עוד בשנת 2001.
באר יעקב החלה לצמוח בקצב גבוה, וכעבור שני עשורים כבר הוסיפה לעצמה יותר מ־20 אלף תושבים, והגיעה לסביבות 30 אלף תושבים בשנת 2021. באותה שנה הכריזה שרת הפנים דאז, איילת שקד, על הפיכתה של באר יעקב לעיר. כיום מתגוררים בה קצת יותר מ־38 אלף תושבים, ותוכנית המתאר שלה, שאושרה בשנת 2020, מיועדת לאפשר את צמיחתה ל־85 אלף תושבים עם כ־26 אלף יח"ד.
הביקוש לדירות בבאר יעקב עלה מאוד עם השנים, ובהתאם, גם מחירי הדירות עלו משמעותית. אם בתחילת שנת 2011, כך על פי אתר מדלן, המחיר הממוצע של דירה שנמכרה בבאר יעקב עמד על 1.42 מיליון שקל, במחצית שנת 2025 המחיר הממוצע עמד על כ־3 מיליון - עלייה של כ־112% ב־15 השנים האחרונות. באותה תקופה, על פי נתוני מדלן, עלו מחירי הדירות בישראל כולה ב־92%.
"אחרי תקופה של כמה שנים שבה המחירים בעיר רק עלו, בשנה האחרונה יש עצירה", אומרת שמחה מרציאנו, זכיינית אנגלו סכסון סניף באר יעקב. "נכון להיום בפרויקטים החדשים המחירים הם סביב 29 אלף שקל למ"ר. בשכונות שכבר מאוכלסות כמה שנים, כמו שכונת צמרות, מדובר על 27-28 אלף שקל למ"ר, ובשכונות הישנות יותר, כמו שכונת פארק המושבה המאוכלסת כבר יותר מעשור, אפשר למצוא דירות בכ־25 אלף שקל למ"ר".
התקדמות איטית נרשמה בגזרת ההתחדשות העירונית בבאר יעקב, בין היתר בזכות העלייה במחירי הדירות בעיר שהוסיפה לכדאיות הכלכלית. באפריל השנה ניתן היתר בתנאים לשלב הראשון של פרויקט פינוי בינוי בעיר, שמקדמות החברות ענב וקבוצת אלמוג במתחם הרצל. התב"ע שאושרה למתחם כוללת 1,880 יחידות דיור, שייבנו ב-25 בניינים, ועוד שטחי מסחר ומבני ציבור, אולם בינתיים מתקדם רק מתחם A, שבו ייבנו 282 דירות חדשות, בשלושה מגדלים בני 24 קומות. בזכות שטחים פנויים הכלולים בתוך שטח התוכנית, חלק מהביצוע ייעשה בשיטת בינוי פינוי (כלומר קודם יבנו את הבניינים ואז יעבירו אליהם חלק מהדיירים), וחלקו בפינוי בינוי. בשלב זה, עתידים להתאכלס כ-64 בעלי דירות ותיקות במתחם. ההתקדמות במתחם B עוד רחוקה.
השיווקים: כ־7,500 יח"ד רק במסלולים המסובסדים
מתברר כי העיר באר יעקב היא אחת החביבות על תוכניות הסבסוד הממשלתיות השונות לאורך השנים: מאז יצאה לדרך תוכנית "מחיר למשתכן" בשנת 2015, בתקופתו של שר האוצר משה כחלון, שווקו בעיר 7,497 יח"ד רק במסלולים המיועדים לתוכניות הסבסוד הממשלתיות.
כך, בין השנים 2017 ל־2019 שווקו בעיר 3,027 יח"ד במסגרת תוכנית מחיר למשתכן; בשנת 2021 שווקו בעיר 1,024 יח"ד במסגרת מסלול "דיור במחיר מופחת"; ומשנת 2022 עד היום שווקו בעיר עוד 3,446 יח"ד במסגרת "מחיר מטרה", המסלול אשר אחראי כיום על יצירת מאגר הדירות עבור תוכנית ההגרלות "דירה בהנחה".
לשם השוואה, באותה תקופה - מתחילת שנת 2015 - שווקו בהצלחה בבאר יעקב רק עוד ארבעה מכרזים פומביים רגילים, קרי שלא במסלולים המייעדים את הדירות לתוכניות הסבסוד הממשלתיות, עם 658 יח"ד בלבד. מתוכם, רק מכרז אחד, עבור 100 יח"ד, מיועד לבנייה רוויה (בניית מגורים צפופה), והשאר מיועדים לבתי אבות ולדיור להשכרה ארוכת טווח.
"בכל פעם שיש הגרלת דירות בהנחה שכלולה בה באר יעקב, מרגישים האטה בהתעניינות", מספרת מרציאנו על ההשפעה של תוכנית "דירה בהנחה" על השוק המקומי. "ההגרלות מוסיפות עוד אנשים שיושבים על הגדר ומחכים לראות אם זכו. באר יעקב היא אזור ביקוש מרכזי, ואנשים עומדים בתור כדי לזכות בדירה בהנחה - בעיניהם זו עסקה מאוד משתלמת.
"יש לנו היום בעיר כמה פרויקטים שבהם כבר אפשר למכור את הדירות (בתוכניות הסבסוד הממשלתיות ישנו איסור מכירה של דירה זוכה למשך חמש שנים מקבלת טופס 4 או שבע שנים מיום ההגרלה, המוקדם מביניהם - י.נ), וכבר רואים שיש היצע למכירה במקומות הללו.
"בשכונת האקליפטוס, שנבנית בימים אלו על שטח מחנה צריפין לשעבר, וגם בשכונת כוכב הצפון, אפשר לראות דירות למכירה שבעליהן זכו בהן בהגרלות. מבין אלו שעוד לא יכולים למכור את הדירה, יש הרבה מאוד שמשכירים. יש גם כאלו שגרים בדירה שזכו בה, אבל אפשר למצוא הרבה מאוד דירות להשכרה בפרויקטים האלה. לא מעט זוכים רואים בזכייה שלהם אפיק השקעה, בטח אנשים שמתגוררים בצפון הארץ או בדרום וזכו בדירה דווקא בבאר יעקב".
ההשלכות: כך הפיתוח משפיע על החיים בעיר
כאשר יישוב צומח בקצב מהיר, ההשפעה עליו גדולה מאוד - ודאי כשמדובר במקום כמו באר יעקב, מושבה שקטה שהפכה למוקד ביקוש מרכזי. כיצד העיר מתמודדת עם כל זה? כבר ציינו כי באר יעקב נהנית מנגישות לכבישים מרכזיים (אחת הסיבות לביקוש הגדול אליה בשנים האחרונות), ובעתיד מתוכנן לעבור בה קו מהיר של מערכת אוטובוסים להסעת המונים, "הקו החום" שהיה במקורו חלק מהרכבת הקלה של גוש דן. המשמעות היא שבאר יעקב תהיה נגישה עוד יותר - אך כרגע היא סובלת מעומס בכמה אזורים בתוך העיר.
"לצמיחה המהירה של העיר יש השפעה על התשתיות ועל התנועה", מאשרת מרציאנו. "בשכונת האקליפטוס לדוגמה מתלוננים על עומסים בכניסות מהשכונה, ביציאות ממנה ובתוכה בשעות העומס. בחלקים האלה של היום יש פקקים כבדים. אלו חבלי לידה, כיוון שכמות גדולה של דיירים התאכלסו באזור ספציפי בתוך זמן קצר, והשכונה עדיין לא הושלמה. עם כל ההיערכות מסביב, נוצר עומס. היום הפקקים העיקריים הם בכניסה לכבישים המהירים 431 וכביש 1.
"בהתחלה היו הרבה תלונות של תושבים, אך הרשות המקומית נתנה לכך מענה הולם, כולל היענות של ראש העיר ברמה האישית. לגבי בתי ספר, יש מספיק, העירייה נערכה".
העתיד: עוד 1,207 דירות מסובסדות בבאר יעקב
הנרשמים הרבים לדירות במחיר מסובסד בבאר יעקב יודעים מדוע הם עושים זאת: בקרוב אמורה להשתנות תוכנית "דירה בהנחה" ולהתמקד בעיקר בפריפריה, על ידי כך שערים שבהן המחיר הממוצע למ"ר גבוה מ־20 אלף שקל, נכון לסוף שנת 2024, יישארו מחוץ לתוכנית.
במקרים מיוחדים ניתן יהיה להחריג מכך ערים שבהן המחיר הממוצע למ"ר הוא עד 24 אלף שקל. השינוי המדובר נכנס לתוקף, למעשה, מהיום.
בבאר יעקב המחיר הממוצע למ"ר עבר בעת האחרונה את הרף של 25 אלף שקל, כך שהיא צפויה להישאר בחוץ. המשמעות: ההגרלה הנוכחית תהיה אחת האחרונות שבהן יוצעו דירות במחיר מסובסד בבאר יעקב.
העניין לא יהיה מיידי: כאמור, עד היום שווקו במסגרת מכרזי "מחיר מטרה" 3,446 דירות בבאר יעקב, ומתוכן נכללו בשלוש ההגרלות שבהן משתתפת העיר 2,239 יח"ד - כך ש"במלאי" נותרו עוד 1,207 יח"ד שמחכות להיכלל בהגרלות הבאות. מספר זה צפוי להספיק להגרלה אחת או שתיים לכל היותר (בהתבסס על היקף יחידות הדיור המסובסדות שהוצעו בבאר יעקב בכל אחת מההגרלות הקודמות).