יותר משקיעי נדל"ן מוכרים את הדירה בהפסד: איזו עיר הכי אכזבה אותם?

רכשתם דירה להשקעה בבאר שבע, בקריית גת או באילת, ואתם חשים שזה לא היה הצעד הטוב ביותר שביצעתם? אתם לא לבד. יותר מ-10% מהמשקיעים שרכשו דירות זולות, בעיקר בדרום ובמיוחד בבאר שבע, הם הראשונים לחוש בשינוי האווירה בשוק הנדל"ן. כך עולה מבדיקת הכלכלן הראשי באוצר את שוק הנדל"ן למגורים ברבעון הראשון השנה.

● פרשנות | שקיעתה של באר שבע: מה נשאר מההבטחה לחצי מיליון תושבים בעוד שנה וחצי
● בדיקת גלובס | ההיטל שמחסל פרויקטים של התחדשות עירונית

שוק הנדל"ן מתקרר מתחילת השנה, והדבר בא לידי ביטוי גם בקרב המשקיעים. בסך הכול ניכרת תופעה של עלייה במספר הדירות שהמשקיעים מכרו ברבעון הראשון של השנה, לעומת קודמו ולעומת הרבעון הראשון של 2024. בדיקה גיאוגרפית העלתה, כי בשישה מתוך עשרה מחוזות המיסוי נרשמה עלייה במכירת דירות על ידי משקיעים. זה מעלה את ההשערה, כי המשקיעים חשו שעליית מחירי הדירות מיצתה את עצמה, והשוק עומד בפני ירידות. ואכן, יש לציין כי בחודשי השנה הראשונים נרשמו ירידות במדדי מחירי הדירות של הלמ"ס.

ואולם, זו לא הייתה הסיבה היחידה. בדיקה מעמיקה יותר העלתה, כי לא כל האקזיטים שביצעו משקיעי הנדל"ן היו מוצלחים. כתשיעית מהדירות הללו נמכרו תוך הפסד הון ריאלי למוכרים. במילים אחרות - המשקיעים מכרו את הדירות במחירים שאולי היו גבוהים ממחירי הרכישה שלהן, אך בהצמדה למדד הם התבררו כנמוכים יותר. משקיעים אלה הגיעו למסקנה, שאם עד כה מחירי הדירות שלהם לא עלו במידה המצופה - עדיף לחתוך בהפסדים ולמכור.

בדומה לרבעונים הקודמים, עוד קודם לפרוץ המלחמה, האזור שרשם את השיעור הגבוה ביותר של מכירות בהפסד הוא הדרום. למעלה מחמישית (21%) מהדירות שמכרו המשקיעים באזור זה נמכרו בהפסד הון ריאלי.

7% באזור ת"א: עלייה לעומת הרבעון המקביל

גם באזור תל אביב נרשמו מכירות בהפסד, אך כאן מדובר ב-7% מהמכירות. עדיין מדובר במספרים נמוכים משמעותיים מאשר בממוצע הכלל-ארצי, אך העובדה שברבעון הראשון של 2024 השיעור הגיע ל-4% בלבד מורה, כי עם השתנות הכיוון בשוק, גם משקיעים באזורים שנחשבו בעבר "בטוחים" צריכים לנקוט משנה זהירות.

כשמדובר בערים בדירוג הערים שהפכו למלכודות למשקיעי נדל"ן, באר שבע כאמור מובילה עם 31% ממכירות המשקיעים שבוצעו בהפסד ריאלי; אחריה אילת עם 15%, קריית גת 14%, קריית אתא 12%, וכאן מופיעות כמה ערים מאזור תל אביב: חולון, רמת גן, פתח תקווה, בת ים, ורמלה, שבכולן כ-11% מסך הדירות שנמכרו ברבעון הראשון של השנה הסבו למשקיעים הפסדים.

מצד שני, ברחובות, בגבעתיים, בהוד השרון, בנשר, בעפולה ובנהרייה - לא נמצאו דירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי; בהרצליה, בנתניה, באשדוד, בראשון לציון, בתל אביב, בבני ברק, בלוד ובקריית ביאליק נמצאו דירות ספורות שנמכרו בהפסדים.

 שמואל אברמזון, הכלכלן הראשי / צילום: יוסי זמיר

שיעור נמוך של רכישת דירות על ידי תושבי חוץ

ומה קורה עם תושבי החוץ? הכלכלן הראשי בדק את רכישת הדירות שלהם ומצא, כי ברבעון הראשון של השנה הם רכשו 433 דירות, גידול של 37% לעומת הרבעון הראשון של 2024, אך ירידה של 12% לעומת הרבעון הראשון של 2024.

בסך הכול, מאז פרוץ המלחמה נרשמה עלייה במספר הדירות שנרכשו על ידי תושבי החוץ, אבל מדובר בכמויות נמוכות מאוד של רכישות, שמהוות כ-2% מכלל העסקאות בשוק. זאת בעוד שלפני 20 שנה, כשרכישות תושבי החוץ היו בשיא, הן הגיעו לכמויות מרובעות מהכמויות הנרכשות היום, ושיעורן הגיע ל-5% מכלל העסקאות.

ואולם, עוד בימים ההם תושבי החוץ הגיעו מסקטורים שונים ורכשו דירות במגוון ערים, כגון ירושלים, תל אביב, אשדוד, רעננה, הרצליה ונתניה. כיום האזור היחיד שבו הם רוכשים דירות הוא ירושלים, ועיקר הרוכשים הם דתיים וחרדים.