שקיעתה של באר שבע: מה נשאר מההבטחה לחצי מיליון תושבים בעוד שנה וחצי

השבוע, באותו יום שבו פרסם צה"ל את התחקיר על הטבח באופקים ב-7.10 (33 אזרחים ואנשי כוחות הביטחון נרצחו), דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי העיר, היושבת 20 ק"מ בלבד מגבול רצועת עזה, מכרה הכי הרבה דירות חדשות ברבעון אחרון (מרץ עד מאי 2025). הנתון הסתכם ב-532 דירות, לעומת 461 שנמכרו למשל בתל אביב או באשדוד, הבאות בתור. במדד היתרי הבנייה שניתנו מתחילת 2024, נמצאת אופקים במקום השלישי בישראל (3,650 יח"ד עד מרץ), כשרק תל אביב וירושלים הענקיות (פי 15 ו-30 במספר התושבים, בהתאמה) מתמקמות מעליה.

● קרקע כמעט באפס שקלים: המחירים בעיר הדרומית בשפל חדש
● "קניבליזם מטורף": היא הייתה אחת הערים הגדולות בישראל והידרדרה

לדחוף כמה שיותר דירות לכמה שיותר מקומות

אבל זו רק התחלה. בשבוע שעבר אישרה הוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), ועדת העל הממשלתית שעוקפת הרבה מאוד בירוקרטיה בדרך, את תוכנית "רובע התקומה" באופקים, שהואצה מאז המלחמה. מדובר בתוכנית ש"עתידה להרחיב באופן משמעותי את אופקים, ותיתן מענה להיקף אוכלוסייה של 100 אלף תושבים, לעומת 35 אלף עכשיו". מדובר בין השאר בהקמת מגדלים של עד 26 קומות וכן 870 אלף מ"ר של מסחר ותעסוקה.

תנופת פיתוח ובנייה, ודאי בנגב, זה מצוין. אבל כמו לא מעט פעמים, הבעיה היא התמונה הגדולה. זו שאף אחד לא ממש מסתכל עליה, כי בשם "משבר הדיור" מדינת ישראל עסוקה יותר מדי זמן במאמץ לדחוף כמה שיותר דירות לכמה שיותר מקומות (רצוי באזורים שניתן לנופף בהם ב"ניצחון על אויבנו הקמים עלינו"). באותה התמונה הגדולה, סיפורה המרשים של אופקים הוא גם סיפורה העצוב של באר שבע.

מי שאמורה הייתה להיות העוגן ומרכז המטרופולין של הדרום, ויתרה דה פקטו על מעמדה לטובת יישובי האזור. אם בעבר הלא רחוק ביכו בבאר שבע בעיקר את נדידת התושבים החזקים ליישובי הלווין הקהילתיים - מיתר, להבים, עומר וכדומה, עכשיו המתח והתסכול הוא מול ההגירה ההמונית לערים הצומחות במהירות, שהופכות את "בירת הנגב" לצל חיוור, ולא רק מול העשירון העליון של הנגב. מה שנכתב פה על אופקים, קורה באופן דומה למדי גם בדימונה, בקרית גת ועוד.

הבעיה היא שמדובר בבשורה רעה לכל הערים הצומחות הללו, לפחות כמו לבאר שבע עצמה. בהיעדר מרכז חזק וברור, ובהינתן שכל ישוב עסוק בעיקר בעצמו - כולל בין השאר תכנון שטחי תעסוקה מניבי ארנונה בהיקפים אדירים (שלא לומר דמיוניים), התוצאה הכי טריוויאלית היא שתושבי הדרום ימשיכו למדוד את מרחקם מגוש דן המשגשג. אם כולם מספרים שהם הם ה"מטרופולין" הדרומי, כולם נשארים בסך הכול פרברים של תל אביב.

ממש בקרוב נציין בדיוק עשר שנים לטקס החגיגי של חתימת הסכם גג בבאר שבע, באוקטובר 2015. ההבטחה: תוספת של כמאה אלף איש עד 2019. "החזון שלי פשוט", אמר אז ראש הממשלה הנרגש בטקס, "באר שבע עיר של חצי מיליון איש עד 2027. זה יעד ריאלי לחלוטין, זכרו את זה. אנחנו נבדוק את זה, וזה יהיה".

נותרה אמנם שנה וחצי, אבל אפשר כבר לכתוב שזה בוודאות לא יהיה. בשנת 2015 היו 202 אלף תושבים בבאר שבע. בשנת 2025 יש בה 220 אלף תושבים - גידול של 9%. בשאר המדינה, הגידול באוכלוסיה בעשור האחרון עמד על 20%.

רק חצי מהקרקעות שווקו בהצלחה ליזמים

ואם כבר אופקים, בשנת 2017 פורסם הסכם גג גם שם, ל-15 אלף דירות. נכון להיום, 96% מהיעד שווקו בהצלחה. שנתיים קודם, הסכם הגג בבאר שבע הבטיח תוספת של 20 אלף דירות. מאז, רק חצי מהקרקעות שווקו בהצלחה ליזמים. רק ביוני האחרון נסגר מכרז ל-861 דירות בבאר שבע, אבל קרקעות ל-357 דירות נסגרו ללא זוכים. על המגרשים האחרים היו לכל היותר 2-3 הצעות, והזוכים שילמו פחות משליש מהשומות על הקרקע.

ומה הפלא שאופקים נמצאת כעת הרבה לפני בירת הנגב (בבאר שבע ניתנו מאז 2024 פחות מאלף היתרי בנייה, רבע מאופקים), אם היא תחנה לפניה ברכבת ורק לפני שבוע אישרו בה למשל כמות תעסוקה ומסחר חדשה בהיקף של 6 פעמים שלושת מגדלי עזריאלי בתל אביב? ולמה לא לעבור מבירת הנגב לאופקים, שמציעה לתושביה הטבת מס של 18% (תקרה של כ-3,500 שקל בכל חודש לנטו, סכום שיכול לסגור משכנתא), בעוד באר שבע הגאה לא מציעה להם שום סבסוד והחזר מס?

לפני עשור, נתניהו הבטיח שהוא "הופך את באר שבע לחוד החנית של הפיתוח של מדינת ישראל". בפועל, החנית רוסקה לאינספור חצים קטנטנים.

כוכבי השבוע

מצוין: כשהתרחיש הרע התממש - לקחים מענבל אור

כחצי שנה אחרי שענבל אור נידונה ל-7.5 שנות מאסר ועשור אחרי שהתפוצצה הפרשה, בית המשפט הוציא השבוע צו לסגירת החברות בקבוצת הנדל"ן שלה. הנושים הלא מובטחים, מאות ישראלים תמימים שחשבו שיקבלו דירות זולות, יקבלו 4.5 מיליון שקל מהסכום שהצטבר בקופת הכינוס, 3% מתביעות החוב שלהם. עם זאת, לפי דוח שהוגש לבית משפט במאי, מאות ישראלים שהתעקשו והחזיקו הערת אזהרה על שמם בטאבו, קיבלו חזרה 60% עד 100% מהחוב.

ובעולם שבו נוכלים היו ויהיו, שמבטיח שתמיד יבואו מספיק פתאים להאמין לאלכימאים שמציעים להם תשואות חלומיות בסיכון מזערי (גם אם הסכנה זועקת מהיום הראשון), תגזרו ותשמרו לפחות את המסקנות מהפרשה ההיא. גם אם אתם מתאהבים בחלום, תבדקו מה אם הוא יתנדף במהירות. אם חלילה התרחיש הרע יתממש, תזכרו שלא כולם נמצאים באותה סירה.

בלתי־מספיק: צנרת שיווקי הדירות מתייבשת

מתחילת 2025, כפי שפורסם השבוע בגלובס, יצא מכרז בודד לשיווק קרקע לדירות מוזלות - המסלול העיקרי למכירת קרקעות מדינה מאז 2015. בנייה של 186 דירות באילת, וזהו. לשם השוואה: ב-2024 פורסמו 80 מכרזים כאלו, מהם 58 כבר נסגרו. למעשה, כל 44 המכרזים להגרלות שאמורים להיסגר עד סוף 2025 פורסמו בשנים עברו. מתוכם רק שבעה נפתחו בפועל להצעות.

המשמעות היא שכל ההישג מהשנים האחרונות, במהלכן שיווקה המדינה הרבה יותר קרקעות לדירות מהביקוש הטבעי, עלול לרדת במהירות לטמיון. זאת, בעיקר בשל מריבה בין האוצר לרמ"י, האם כן או לא להמשיך לסבסד ולהגריל דירות. ובענף הנדל"ן, הדורש תמיד הסכמות חוצות משרדים ורשויות, זו בכייה לדורות. בהיעדר שרים, שעסוקים בעיקר בפוליטיקה קטנה ובפגרה המתקרבת (ואולי גם בחירות), גם הפקידים מנצלים את חוסר המשילות והכל תקוע.