רובע גלילות דרום / הדמיה: מזור פירשט אדריכלים ומתכנני ערים
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), בראשות הרב נתן אלנתן, החליטה היום (ד') לאשר להפקדה בתנאים את התוכנית לרובע גלילות דרום, על שטחים של תל אביב ורמת השרון, לבניית 19,320 יחידות דיור - במקום 18,500 שתוכננו במקור. נוסף ליחידות הדיור כוללת התוכנית הקמת מרכז עסקים, שטחי ספורט ונופש וכ-480 דונם של שטחים פתוחים.
● מנכ"ל אאורה: "לדעתי מי שקונה בשדה דב ירוויח, אבל מי שבונה שם דירות יפסיד"
● הערים שנפגעו הכי קשה מהירידה במכירות הדירות
התוכנית, שלאחר שתאושר סופית ניתן יהיה להוציא מכוחה היתרי בנייה, תופקד להתנגדויות בקרוב - כנראה לאחר החגים.
התוכנית קודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל על שטח כולל של כ-1,700 דונם, בין דרך נמיר במערב, כביש 5 בצפון, נתיבי אילון במזרח ושכונת רמת אביב ג' בדרום, בין היתר היכן שפעל עד לפני 20 שנה מתחם הדלקים "פי גלילות".
כ-80% מהקרקעות בשטחה נמצאות בבעלות המדינה, ועוד 20% בבעלות גופים פרטיים, כך שהמדינה תהיה המרוויחה הגדולה משיווק הקרקעות למגורים, אולם היא תידרש להשקעות עתק בתשתיות.
אם מניחים עלות קרקע של 2 מיליון שקל לפחות ליחידת דיור, רק ההכנסות ממכירות חלק המגורים יעמדו על יותר מ-30 מיליארד שקל.
"עריצות תכנונית"
נזכיר כי התוכנית מתקדמת לאטה במוסדות התכנון כבר יותר משני עשורים, ובשלבי הכנתה זכתה להתנגדויות מכיוונים רבים. אחת המתנגדות האחרונות הייתה עיריית רמת השרון, שאמורה לקלוט את החלק הארי של הדירות. "התוכנית הזאת דורסת את שדה הנרקיסים השני בגודלו בישראל ואת אגם הניקוז של רמת השרון וצפון תל אביב וכל זה בלי שום קשב לאף מומחה. ככה נראית עריצות תכנונית שדורסת את המרחב והערים", אומרים בעירייה.
לאחרונה חתמה העירייה עם הסכם גג עם רמ"י בהיקף של כ-10 מיליארד שקל, הכולל הקמת ארבע שכונות חדשות - שאחת מהן היא גלילות דרום.
התוכנית תוכננה על ידי צוות בראשות אדריכל אורי מזור ממשרד "מזור-פירשט אדריכלים ומתכנני ערים", ונוהלה על ידי "קבוצת ההנדסה וקסמן גרופ".
"אני ממש שבע רצון ושמח", אומר האדריכל אורי מזור. "זו תוכנית שבגלגול אחר אבא שלי התחיל אותה. ב-1997, במתכונות המוקדמות שלה, היא עברה שלבים מוקדמים של אישור תוכנית מתארית, ואז קודמה תוכנית מפורטת שנגנזה. בדיעבד טוב שהיא נגנזה כי התחלנו ממש מחדש. הותמ"ל התאימה לזה מאוד כי המציאות התכנונית מאוד השתנתה מבחינה תשתיתית. זה לא רק המטרו אלא גם מסילות 5 ו-6 שהן בשלבים מוקדמים, זה תשתיות על, כמו חשמל וגז, וגם תפיסות שונות ביחס למקום - זה שער למטרופולין ולא פרבר.
"בעבר הקונספט מבחינה תנועתית היה של תחנת השלום וארלוזורוב היא המרכז של המרכזים שאליו אמורות להגיע תחבורה מכל מקום בארץ. התפיסה היום - וזה נשען על תקדימים מהעולם - היא שיש שערים למטרופולין ואתה לא חייב להגיע תמיד למרכז. פי גלילות יהיה ההאב הצפוני, ובן צבי יהיה השער הדרומי.
"התכנון הוא transit-oriented development", אומר מזור, שהיה אמון על הכנת התוכנית. "הרובע הזה לא נסמך על תחבורה פרטית אלא על תחבורה ציבורית ובאופן שמנגיש את זה לרוכב ולהולכי הרגל. המדרכות תהיינה רחבות והכבישים יהיו רחובות.
"התוכנית במקור היתה ל-12 אלף יחידות דיור והיום הגענו ל-19 אלף יחידות דיור. זה קרה בעקבות אישורה של תמ"א 70 ובעקבות תדריך שפורסם למבני ציבור קומפקטיים שיאפשר לבנות את בתי הספר בקומות. חשוב לציין שהתדריך רלוונטי רק בתוך תמ"א 70, ורק בתאי שטח שמתאימים לזה מבחינת פרופורציות".
התוכנית כוללת בנייה נמוכה לצד מגדלים. כבר לא רואים הרבה תוכניות עדכניות לפחות מ-10 קומות בגוש דן.
מזור: "לותמ"ל יש אג'נדה שאנחנו מעריכים אותה, של שילוב טיפולוגיות ודחיפה לכך שמינימום 50% מהמבנים יהיו עד 10 קומות, והבנייה הגבוהה - גבוהה. היה פה מאמץ מאוד גדול מצדנו להתאים את זה והצלחנו.
"כיום נהוג לחשוב שבניינים בני 11-12 קומות הם הכי יקרים מבחינת החלוקה של העלויות על הדיירים ולכן יש בנייה נמוכה, ואח"כ בניינים של יותר מ-14 קומות".
היה גם מאבק סביבתי רציני נגד התוכניות, בגלל מערות אפקה ופארק הנרקיסים.
"כל הרביע הדרום מזרחי של התוכנית מבוסס על חורשה. זו חורשה זמנית שניטעה לגידול של עצי רחוב שיגדלו, אבל התוכנית שומרת על החורשה ועל מערות אפקה ועל בריכת החורף. זה תא שטח מאוד משמעותי.
"למדתי מהתוכנית הזו להקשיב. גם למי שהדעות שלו הפוכות והוא לעומתי, גם חלק מהדעות היו מנוגדות כך שממילא אי אפשר לקבל את כולן. אבל להקשיב גם לרשויות וגם לירוקים וגם לתושבים.
"באנו לזה ממקום מיוחד, אבל שמנו את התוכנית הישנה בצד והתחלנו ממש מהתחלה. זה כמו תרגיל בבית ספר לאדריכלות. בפועל בחמש שנים האלה התוכנית נהייתה יותר טובה: בדיון הראשון הוסיפו 1,700 יח"ד, ועכשיו 800 יח"ד, וזה ניצול טוב יותר של הקרקע".
"צעד מרכזי במענה לצורכי הדיור של המדינה"
מנהלת אגף בכיר תכנון ברשות מקרקעי ישראל, עינב רינגלר, ציינה כי "התוכנית אשר תופקד בקרוב מתכתבת באופן מלא עם מערכת המטרו המשרתת אותה ומאפשרת רובע איכותי מאוד, ירוק ואורבני וחדשני. קידום התוכנית מהווה המשך ישיר למימוש מדיניות רמ"י לקידום תכנון ושיווק יחידות דיור ושטחי מסחר ותעסוקה בכל רחבי הארץ".
מנהלת מרחב ת"א ברשות מקרקעי ישראל, טלי מורלי, ציינה כי "התוכנית מהווה בסיס לשיתוף פעולה משמעותי ולהסכם גג שנחתם עם עיריית רמת השרון. מימוש התוכנית יאפשר תוספת היקף רחב של יח"ד למשק ויתרום לחידוש המרחב במרחב מפותח ואיכותי".
יו"ר מטה התכנון הלאומי ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הרב נתן אלנתן: "אישור התוכנית בדרום גלילות הוא צעד מרכזי במענה לצורכי הדיור של המדינה. זהו רובע חדשני, מתוכנן סביב תחבורה ציבורית, שמשלב מגורים, תעסוקה ושטחים ירוקים - ויוצר מרחב עירוני איכותי ומאוזן שייתן מענה לדורות קדימה".
מתכננת הותמ"ל, אתי אפרתי-אריה: "תוכנית גלילות היא תוכנית דגל פורצת דרך מבחינה אורבנית וסביבתית, שתיצור רובע מבוסס תחבורה ציבורית, ששומר ומקדם את הטבע העירוני המיוחד של המתחם, ומביא בשורה אמיתית של עשרות אלפי יחידות דיור בהישג יד ללב אזורי הביקוש".
עיריית רמת השרון: "הותמ"ל פעל בחוסר שקיפות ובבריונות"
ראש עיריית רמת השרון, איציק רוכברגר, מסר: "הותמ"ל מנצל את הכוח השלטוני שלו על מנת לפגוע בערכי הטבע ואיתם באיכות החיים של תושבי רמת השרון והאזור בהווה ובעתיד. ביום בו מבקר המדינה מפרסם דוח חמור מאוד על המחדלים בעבודת הממשלה מול הרשויות המקומיות, אנו עדים לכישלון חרוץ נוסף, שנובע גם הוא מהניסיון לדרוס את השלטון המקומי.
"הותמ"ל פעל מבלי להתייעץ, בחוסר שקיפות ובבריונות ומבלי לתת לעיריית רמת השרון את המידע, התוכניות והמסמכים הנדרשים כדי שנוכל להגיב על פעולותיו, תוך שהוא מבטל את התוכנית שהופקדה על ידי העירייה, ומכפיל את היקף הבניה המתוכננת מ-8,700 יח"ד ל-19,500 יח"ד. מדובר בהתנהלות בלתי תקינה שראוי שתיחקר על ידי משרד מבקר המדינה".
מהחברה להגנת הטבע נמסר: "החברה להגנת הטבע מברכת על השיפורים המשמעותיים שנערכו בתוכנית דרום גלילות, בעקבות העבודה המשמעותית ופורצת הדרך שנעשתה על ידי הקהילה המקומית, בליווי ובשיתוף החברה להגנת הטבע.
בתוכנית הוטמעו עקרונות של תכנון מקיים, שעלו בדוח סקר הטבע המפורט של החברה להגנת הטבע, לרבות שימור עיקר הרביע הדרום מזרחי של המרחב, הקרוי אקו פארק גלילות, כפארק אקולוגי, בדגש על רציפותו, כולל אדמות החמרה, הכורכר והחרסית במרחב, מתחם מערות אפקה, וכל אזור שטחי ההצפה ובריכות החורף החדשות במרחב. כמו כן, התוכנית תכלול מעבר אקולוגי לפארק הטבע שמצפון לשכונת נווה גן, היא תשמור מרחב מסוים עבור ריכוזי הנרקיסים בעמק הנרקיסים וכן תשמור חלק מרכס הכורכר הייחודי בחלק המערבי של המרחב".