מנכ"ל אאורה: "לדעתי מי שקונה בשדה דב ירוויח, אבל מי שבונה שם דירות יפסיד"

ההנחיה של המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי להגביל את מבצעי המכירות בסגנון 20/80, שבהם רוכש דירה משלם 20% מערכה בעת חתימת החוזה ואת היתרה במועד קבלת הדירה, זוכה להתעלמות מהקבלנים, והן גם פוגעות בזוגות צעירים - כך אומר היום (ד') יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של אאורה ישראל, בכנס ההשקעות של גלובס בשיתוף קבוצת הפניקס, בשיחה עם הלית ינאי-לויזון, עורכת מוסף הנדל"ן של גלובס.

לדבריו, המגבלה שהוטלה מוקדם יותר השנה משפיעה בצורה מעוותת על השוק, והקבלנים ממשיכים להציע מבצעים כאלה, למרות המגבלה שהוטלה על הבנקים.

● כנס ההשקעות 2025 | מנהל ההשקעות של הפניקס: "חלק מהצעדים שטראמפ עושה הגיוניים. ארה"ב לא צריכה לממן את נאט"ו"
● כנס ההשקעות 2025 | יו"ר רשות ניירות ערך ספי זינגר על הייעוץ הפיננסי ברשתות: "השיח לא יכול להיות אנונימי"
● כנס ההשקעות 2025 | אלונה בר און, מו"ל גלובס: "יש קשר בין השתתפות בשוק ההון לקרע פוליטי, ויש פה גם הזדמנות"

"השוק בתל אביב חלש"

אטרקצ'י אמר כי החולשה במכירת דירות שאפיינה את החודשים האחרונים, משתנה בין אזורים שונים במדינה. לדבריו, בשנה שעברה נרשמו שיאים במכירת דירות במשק, למרות המלחמה. הוא ציין כי "בשנה שעברה, בשנת מלחמה, כמות המכירות של הדירות בשיא. אנחנו מכרנו אשתקד למעלה מ-1,000 דירות. כל היזמים והקבלנים דיווחו על עלייה ביחס לשנים קודמות, כל זאת כאמור בזמן מלחמה. נכון שהשנה התחילה חלש, כולם ציטטו את מכירות הדירות עד חודש יולי. כל החברות וגם אנחנו. בחודשים ינואר-יוני מכרנו 300 דירות, אבל ביולי-אוגוסט מכרנו כ-450 דירות. ועדיין, אני חייב להגיד שהשוק בתל אביב חלש".

מדוע?
"בסוף מחירי הדירות בתל אביב משפיעים על חלקים גדולים בארץ, משום שרוב הציבור רוצה לגור בתל אביב, אבל לא כל אחד יכול. בעיניי תל אביב היא אחת הערים היפות בעולם. אבל המדינה רצתה כסף, אז בדצמבר 2024 היא 'פיצצה' את השוק בכמות יחידות דיור למכירה בשדה דב. המדינה שיווקה בשנה האחרונה 7,000 יחידות דיור בשדה דב. הפעם האחרונה שזה קרה, זה היה ב-1999, כשהמדינה השיקה את שכונת המשתלה בצפון תל אביב. כל הקבלנים הפסידו שם כסף. אבל מי שקנה אז - עשה עסקה טובה.

"לדעתי מי שקונה בשדה דב ירוויח, אבל מי שבונה שם דירות יפסיד. בסוף תל אביב, אחרי כל הסופרלטיבים שאמרתי על העיר, מתבססת על היצע-ביקוש. כשיש עודף היצע, השוק מקבל קצת האטה. כמו כן, תל אביב היא שוק שמבוסס ברובו על משקיעים (ברכישת דירות). זו העיר הכי יקרה בארץ, והמשקיעים לא מתבססים על תשואה. על השכרת דירה יקבלו תשואה של 2%-3% בשנה, כאשר בשוק ההון הם מקבלים יותר.

"מי שקנה בתל אביב דירה מקום המדינה, ראה עד היום עליית ערך משמעותית. אבל כשיש תשואה אטרקטיבית בשוק ההון, קונים פחות דירות, ותל אביב נפגעה. מי שהיום אין לו אבא עשיר או שלא עשה אקזיט בהייטק, לא יכול לקנות דירה בתל אביב. המחירים שם השפיעו השפיע על המעגל הקרוב לתל אביב".

מה המצב בשאר הארץ?
"האתר שמכר הכי הרבה דירות אצלנו בשנה האחרונה היה באופקים. לתל אביבים זה לא אומר הרבה, אבל אנחנו מוכרים באופקים, במעלות, בחדרה ובעוד ערים. יש הטבות מס בצפון ובדרום. לפני שנתיים-שלוש פתחו כביש מבאר שבע לאופקים, מרחק שלוקח 12 דקות נסיעה. אנשים שעברו מבאר שבע לאופקים והמשיכו לעבוד בבאר שבע, נהנים מהטבת מס באופקים. יש שם שכונה פנטסטית, וגם אין פשיעה. אז אנשים עברו מבאר שבע לאופקים, לשדרות ולנתיבות".

"בדרום האירוע הביטחוני לא משפיע על קניית דירות. אותו הדבר מתחיל לקרות גם בצפון. אנחנו משווקים דירות בטבריה, במעלות, ואלה אזורים שבהם יש הטבות מס, ואנשים באים לגור שם. ההבדל הוא שלמעלה מ-90% מהקונים שם באים בשביל לגור, וזו לא עסקה בשביל השקעה. המדינה גדלה, וצריך דירות".

"הפתרון לבעיה בנדל"ן - השקעה בתחבורה"

כיצד משפיע עניין התחבורה?
"בתשתיות תחבורה ישראל היא בין המדינות המפגרות בעולם. כמעט בכל דבר אחר אנחנו מהמובילים בעולם. אם יש דבר אחד שיפתור את הבעיה של הנדל"ן בארץ, זו התחבורה. בכל מקום בעולם אין בעיה לנסוע 50 דקות ברכבת לעבודה. מנתיבות יש למשל רכבת בתל אביב, ותראי מה זה עשה למחירי הדירות. לפני 20 שנה פתחו מחלף בכביש 6 לכיוון יוקנעם, והיום המחירים שם בשיא. כל השקעה של המדינה בתחבורה מחזירה את עצמה פי כמה. רוב האנשים לא יכולים לקנות דירה בתל אביב, לכן חייבים פה פיזור".

אחד הדברים שהכי מטרידים את אטרקצ'י הם משרדי הממשלה שממוקמים במרכז. "המעסיק הגדול במדינה זו המדינה. ואיפה יושבים רוב משרדי הממשלה? בגוש דן. זה טמטום גדול. למה יושבים פה (בתל אביב) רוב משרדי הממשלה? זה מחדל ענק. זה גם מחדל ביטחוני, ראינו את זה עם טילים שנפלו מאיראן. אם את שואלת אותי מה המדינה צריכה לעשות, התשובה שלי היא תחבורה והעברת משרדי ממשלה לפריפריה. בכל היתר אנחנו (היזמים) לא צריכים עזרה בכלום".

"אאורה זה מפעל חיים"

מניית אאורה עלתה ב-26% בשנה האחרונה, אך ירדה בכמעט 10% בחודש האחרון לשווי שוק של 5.8 מיליארד שקל. איך אתה רואה את זה?
"אני לא מוטרד כשהמניה עולה או יורדת. אצלי אאורה זה מפעל חיים. אני לעולם לא מוכר מניות, בתקופות גרועות אני גם קונה. אני חושב שאאורה ב-2025 הפכה לחברת המגורים הגדולה בארץ. עד סוף השנה נהיה בביצוע של 9,000 יחידות דיור. אנחנו משווקים כיום ב-27 אתרים בארץ.

"מבחינת צפי לעתיד, אנחנו מחזיקים בעתודות ל-78 אלף יחידות דיור. לאאורה יש מה לעשות בעשור הקרוב, גם אם אני לא אעשה כלום. כשאחרים רצו לקנות קרקעות, אנחנו רצנו להביא פרויקטים (התחדשות עירונית)".

"ההנחיה של בנק ישראל - פספוס ענק"

איך משפיעות המגבילות שהטיל הפיקוח על הבנקים על מבצעי 20/80?
"ההנחיה של המפקח נשארה כהנחיה - אף אחד לא מתייחס אליה. זו הנחיה של המפקח על הבנקים - לבנקים. יש פה פספוס ענק בהנחיה. את מי רצו להגביל? משקיעים שקונים דירת 3-4 חדרים במקומות יקרים. מה עשה המפקח בפועל? בטעות, לדעתי, הוא נתן הוראה גורפת לכל המדינה. למה גברת כהן מחדרה או מאופקים, שיש לה דירת 4 חדרים ורוצה לעבור לדירת 5 חדרים - למה אני לא יכול לתת לה מבצע 20/80? אני רוצה לאפשר לה את הנוחות למכור דירה. שלא תשלם פעמיים משכנתאות.

"ההנחיה הזו פגעה במסכנים ולא בעשירים. אנחנו נותנים מבצעי 20/80 כבר מעל לעשור, משום שאין לי מרכיב קרקע (אאורה לא רוכשת קרקעות אלא מתמחה בפינוי-בינוי). אני נותן ללקוח שנה-שנתיים שימכור את הדירה שלו בנחת. למה לא לאפשר את זה? שייקח את המשכנתא בעתיד ולא היום.

"ההנחיה של בנק ישראל לא נכונה, ולא מקיימים אותה. בסוף גם בעלי תפקידים במדינה מתרגשים מכותרות בעיתון ועושים צעדים פופוליסטיים".

"בפינוי-בינוי כולם מרוויחים"

איך השפיע מבצע "עם כלביא" על ההתחדשות העירונית?
"אחרי זה אנשים שאלו: איפה חותמים? פינוי-בינוי זו המתנה הכי גדולה שהמדינה נותנת לאזרחיה. זה פטור ממס, משדרג את איכות החיים. משפחה עם נכס שהיה שווה 2 מיליון שקל ופתאום שווה 4 מיליון שקל - תחשבי מה זה עושה למשק הבית. כעת זה הפך לאירוע מציל חיים. בכל מקום שנפלו טילים, ראינו הבדל ענק. יש רשויות שאני מזהה בהן וייב. הרשויות צריכות לקדם יותר תוכניות בניין עיר ויותר היתרים. ראיתי תזוזה ברשויות האלה".

לעומת זאת, אטרקצ'י מוסיף כי בתחום ההתגוננות מרעידות אדמה אין כמעט שינוי. "יש מקומות במדינה שכולנו יודעים שזה עניין של זמן עד שתהיה בהם רעידת אדמה. מה עושים עם זה? כלום. אף אחד לא מטפל בזה. מבצע 'עם כלביא' היה קריאת השכמה. אף אחד לא חושב שאחרי שהפגזנו באיראן נגמר האירוע. כנראה שיהיה פה ריטואל של כל כמה שנים.

"ועדיין אנחנו חיים במדינה הטובה בעולם. מי שקונה פה דירות, ירוויח כסף. הטיפשים קונים דירות בקפריסין וביוון, שם הם יפסידו את הכסף. אין לנו קרקע, זו מדינה קטנה. בפינוי-בינוי אף אחד לא מפסיד, כולם מרוויחים".

"אהיה באאורה עד יום מותי"

בימים האחרונים נרשמה ביקורת על כך שבעלי המניות זומנו לאסיפה כדי לאשר את הכפלת השכר השנתי שלך ל-6 מיליון שקל. מה תגובתך?
"אני מאמין בשקיפות. בדקנו מה מותר. השכר מושפע מהרווחיות של החברה. המשקיעים צריכים לרצות שהחברה תרוויח הרבה בשנים האחרונות. אנחנו החברה היחידה שמפרסמת תחזית. אמרתי שנמכור 1,300 דירות, ואני עדיין אומר חכו לסוף השנה.

"אני אהיה באאורה עד יום מותי. שכר אמור לשקף משהו מזה. גם אחרי העדכון אני אחד המשתכרים הנמוכים (מבין מנכ"לי חברות הבנייה הגדולות). החברה מחלקת דיבידנד, בעלי המניות וגם אני נהנה ממנו.

"אנחנו חברה ציונית שבונה רק בישראל, ונמשיך לעשות את זה. מגורים בארץ זה הענף הכי רווחי בעולם, אין לי ספק שהחברה הזאת תתקדם ותתפתח".

*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף קבוצת הפניקס ובחסות בנק מזרחי טפחות, קרן קיסטון ואאורה