תל אביב עדיין העיר היקרה בישראל, אך הפער מהערים סביבה הצטמצם משמעותית

הפער בין מחירי הדירות בתל אביב לבין הערים שמצויות אחריה במדרג יוקר הנדל"ן - קטן באופן משמעותי בתקופה האחרונה, כתוצאה מירידות המחירים שנרשמו בעסקאות בעיר. כך עולה מניתוח מדרג הנדל"ן העירוני של גלובס, שבוצע ב־25 ערים גדולות ומרכזיות במדינה. מהמדד עולה כי מחירי הדירות בבית שמש עלו במידה הניכרת ביותר, כשגם מחירי הדירות בעפולה, בגבעתיים, בירושלים ובחדרה עלו בצורה מרשימה.

● 6 חברות נדל"ן הגישו תשקיף באותו סוף שבוע, ויש להן מכנה משותף אחד
● אותו בניין בתל אביב, שתי דירות שונות. למה יש פער משמעותי במחיר?

המדרג שבנינו מבוסס על ממוצעי עסקאות של דירות בנות 4 חדרים שבוצעו ברבעון השלישי של 2025, בהשוואה לרבעון המקביל ב־2022. לפיכך הוא אינו משקף את ערכי הדירות, אלא את המחירים שרוכשי הדירות היו מוכנים לשלם עבור דירות אלה בכל אחת מהערים.

תל אביב: היקרה ביותר אך לא כמו פעם

כמה ממצאים מיידיים עולים מהנתונים: דירה בתל אביב עולה כמו יותר משלוש דירות בבאר שבע, יותר מ־2.5 דירות בחיפה וכמו דירה ורבע ברמת גן. ואולם, לפני שלוש שנים הפערים היו גדולים בהרבה. אז, דירת 4 חדרים בתל אביב עלתה כמו ארבע דירות בבאר שבע וכמעט שלוש דירות בחיפה.

איך בדקנו? 19 הערים הגדולות וערי פריפריה מרכזיות

כדי לבנות את מדרג הנדל"ן העירוני של גלובס דגמנו 25 ערים, מתוכן 19 הערים הגדולות ביותר בארץ על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ואליהן צירפנו ערים קטנות יותר שגובלות בתל אביב, ערים מרכזיות באזור השרון וערי פריפריה מרכזיות שמתאפיינות בהרבה עסקאות נדל"ן.

לצורך המחשה: עפולה ונהריה הן שתי הערים עם מספר העסקאות הרב ביותר במחוז הצפון ועל אף שמדובר בערים בנות פחות מ־70 אלף תושבים, מספר העסקאות שבוצעו בהן מאז 2020 עולה על זה שבערים גדולות בהרבה כגון מודיעין וכפר סבא. בדרום לא מצאנו ערים שהצליחו לייצר כמויות דומות של עסקאות, ועל כן רק באר שבע ואשקלון נכללו במדרג.

נתוני המחירים מבוססים על ממוצע מחירי דירות בנות 4 חדרים שבוצע בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ועל ממוצע משלים שנעשה על ידנו בגלובס, שמבוסס על נתוני אתר רשות המסים.

 נהריה. כמות עסקאות גדולה ביחס לגודל העיר / צילום: Shutterstock

הקטנת הפערים היא תוצר של ירידות מחירים שנרשמו בתל אביב, והירידות בתורן נבעו מהתנפחות המחירים בעיר אל מעבר למה שחלק גדול מהשוק יכול או מוכן לשלם. עדיין נחתמות בעיר עסקאות בעשרות מיליוני שקלים, ועדיין מחירי הדירות בעיר הם היקרים במדינה, אולם הפערים מצטמצמים ואנשים מוכנים לשלם על דירות בערים כמו גבעתיים, הרצליה ורמת השרון מחירים דומים.

אם ברבעון השלישי של 2022 פערי המחירים בין תל אביב לעיר השנייה ביוקר הדירות דאז, רמת השרון, הגיע לשליש - הפער ברבעון השלישי של השנה בין דירת ארבעה חדרים בתל אביב לדירה דומה בעיר שמדורגת כיום במקום השני, גבעתיים, הגיע ל־5% בלבד ול־14% מהעיר המדורגת שלישית במדד - הרצליה.

להערכתנו, כמה גורמים השפיעו על התהליך: ראשית, היצע הדירות הרחב בתל אביב, שמגיע לכ־11 אלף דירות חדשות לא מכורות. זה שיא כל הזמנים, שנשבר בכל חודש מחדש. שנית, הירידה בביקוש לדירות, שבאה לידי ביטוי בירידה מתמשכת במספר העסקאות. אם בשנת השיא, 2021, נמכרו בעיר כ־3,700 דירות חדשות, השנה צפויה להסתכם במכירה של מעט יותר מ־2,000 דירות חדשות בלבד.

ביקוש נמוך והיצע גבוה תורמים לירידת מחירים, ואכן תל אביב היא אחת משתי הערים שבהן מצאנו ירידות מחירים ברבעונים שנבדקו. המחירים ברמת השרון, שהייתה ב־2022 העיר השנייה ביוקר הדירות שלה, עלו "רק" ב־7% בעוד שמחירי הדירות בגבעתיים קפצו ב־24% ובהרצליה ב־15%.

נראה שאם ב־2022 תל אביב היתה עיר ללא תחליף ובמחירים ללא תחרות, ב־2025 יש לה תחליפים ורוכשי דירות רבים בגבעתיים יכולים לרכוש דירה בתל אביב, אבל מעדיפים שלא.

מהפך במשולש שמוביל את אזור השרון

בין הרצליה, רמת השרון ורעננה, שלוש ערים מהמבוקשות בארץ, מתחוללת "תחרות" מי העיר היוקרתית יותר. לפני שלוש שנים רמת השרון "זכתה בתואר"; השנה הרצליה לקחה אותו, בעוד שרעננה נותרה במקום השלישי הסולידי.

ייתכן שהסיבה לכך היא הבנייה האינטנסיבית במזרח רמת השרון (לכיוון צומת מורשה) של פרויקטים חדשים ושל כאלה שמוקמים בהליכי פינוי־בינוי. מדובר במיקום שנחשב לזול יותר בעיר, והתוצאה היא רמות מחירים שעלו באופן מתון יחסית בין 2022 ל־2025. גם העובדה שבעיר היצע גדול של 1,100 דירות חדשות לא מכורות - אינה מעודדת עליות מחירים

גם ברעננה המחירים עלו באופן מתון למדי, ונראה כי חתך האוכלוסייה שרוכש דירות בעיר שונה מאשר בהרצליה וברמת השרון, והוא יותר בעל אפיון מסורתי ודתי. העובדה שבמחצית הראשונה של השנה בוצעו בעיר רק שני שלישים מכמות העסקאות שהייתה במחצית הראשונה של שנה שעברה וכמחצית מאלה שבוצעו במחצית הראשונה של 2022 - מראה שהשוק העירוני אינו שוק של עליות מחירים נכון לעכשיו.

העיר החרדית שכבר אינה בהישג יד

כשמוסדות התכנון חשבו על הפיכת בית שמש מעיר קטנה בעלת צבין מסורתי לעיר חרדית גדולה, המחשבה הייתה להפוך אותה לעיר מקלט בת-השגה למשפחות חרדיות צעירות, שלא יכלו לעמוד במחירי הדירות בירושלים.

אלפי דירות בעיר הוגרלו גם באמצעות "מחיר למשתכן", ואכן העיר גדלה בממדי ענק, וב־15 השנים האחרונות נבנו בה למעלה מ־17 אלף יחידות דיור.

אולם עד כמה שהבנייה בה הייתה רבה, הביקוש לדירות בקרב הציבור החרדי טיפס בקצב גדול בהרבה. בית שמש רשמה את עליית המחיר הגדולה ביותר מבין 25 הערים שנבדקו - עלייה של שליש בשלוש שנים. מדובר בעלייה חריגה מאוד בכל קנה מידה, גם בשוק למוד עליות מחירים כמו שוק הדירות הישראלי.

התוצאה: אם לפני שלוש שנים מחירי הדירות בבית שמש הגיעו לרמה של 65% מאלה של ירושלים, עכשיו הם כבר הגיעו ל־70% וזה כבר רחוק מאוד מלהיות דיור בהישג יד.

אין פלא שראשי הציבור החרדי מחפשים עוד ועוד אלטרנטיבות לערים ולשכונות חרדיות חדשות, אך נכון לעכשיו היישום שלהן רחוק.

הפריפריה נותרה מאחור אך מעלה מחירים

כשבחרנו את הערים שייכללו במדרג (ראו תיבה), מצאנו רק חמש ערי פריפריה - ויהיו שיחלקו על הגדרת חלק מהן כ"פריפריה": חיפה, באר שבע, אשקלון, עפולה ונהריה. אחרות נמצאו קטנות בגודל ו/או בעלות שוק קטן מידי לאורך שנים.

שלא במפתיע, חמש הערים הללו חותמות את מדרג הנדל"ן שלנו, אך בכולן נרשמו עליות מחירים דו־ספרתיות נאות בשלוש השנים האחרונות, וקל להבין מדוע: המחירים במרכז הארץ עלו הרבה מעבר למה שציבור צעיר יכול לעמוד בו, ובלית ברירה הוא פונה לפריפריה לחפש לעצמו חלופות.

העיר שרשמה את העלייה הגדולה ביותר הייתה עפולה, וניכר כי מאז הוקם בה רובע יזרעאל בתחילת העשור שעבר, שוק הנדל"ן בעיר המנומנמת ניעור לחיים, ופתיחת תחנת הרכבת עודדה ככל הנראה את המשך התפתחות העיר.

נהריה היא העיר הצפונית השנייה ששומרת על רמת עסקאות מאוד גבוהה, ואף על עליות מחירים משמעותיות. השוק בעיר עמד למבחן קשה במלחמה האחרונה, אך צלח אותה בהצלחה מרובה, לפחות מבחינת מחירים, מה שמעיד על כך שרבים מאמינים בעיר ואינם מתרשמים מקרבתה היחסית לגבול עם לבנון.

אשקלון מצויה במקום החמישי בכמות העסקאות שבוצעו בה מאז 2020 (אחרי ירושלים, תל אביב, חיפה ובאר שבע), וזאת הודות לבנייה הרבה שבוצעה בעיר בעשור האחרון - למעלה מ־20 אלף יחידות דיור. העיר החלה כ"עיר בת השגה" אך מחירי הדירות שבה עלו במהירות. בשנים האחרונות הקצב הואט מעט, אך עדיין מדובר בעיר עם שוק בתנופה.

חיפה ובאר שבע היו ונותרו הבירות המחוזיות של הצפון והדרום, אך מעמדן אינו כפי שהיה לפני 50 שנים, והוא נחלש מאוד.

שתי הערים עומדות בפני אתגרים לא פשוטים מול הערים שבסביבתן - הקריות של חיפה ואופקים, נתיבות, שדרות שליד באר שבע - שמתאפיינות בבנייה רבה מאוד ובמחירים נמוכים יותר.