הפגיעה בבת ים ממתקפת הטילים האיראנית / צילום: ap, Ariel Schalit
ה"סוכרייה" שמבטיחה המדינה לבעלי דירות בבניינים שנפגעו במלחמת ישראל־איראן ומיועדים להריסה ולהתחדשות: על פי תזכיר החוק שפורסם השבוע ל"שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית", במקרה שבו תושב שדירתו נהרסה ירצה למכור את הנכס, השווי ייקבע על פי שוויה של דירה חדשה באותו אזור, ולא של דירה קיימת - החלטה שמשמעה תוספת של עשרות אחוזים למחיר המכירה. המטרה, ככל הנראה, היא להפוך את תהליך המכירה לפשוט יותר, כדי לזרז את תהליך ההתחדשות של המתחמים שנפגעו.
● בלעדי | השקעה של 150 מיליון שקל: GT נדל"ן משיקה מרכז מסחרי חדש באופקים
● חברת החשמל תצא מטופס 4? מה צריך לקרות כדי שזה יתממש ומה ההשלכות
"שווי גבוה גם ב־100%"
תזכיר החוק הוא פרי עבודתו של צוות בין־משרדי שפועל לגיבוש מתווה מתאים לשיקום המתחמים שנפגעו, מאז הסתיימה המלחמה. התזכיר מיועד להתוות מסלול ייעודי להתחדשות עירונית במתחמים אלו, ובין היתר הוא "קובע מסגרת רגולטורית ותכנונית שתאפשר שיקום מהיר ויעיל של אזורים שנפגעו". לא מדובר בנוסח סופי של החוק, והוא עשוי לעבור עוד שינויים עד שיאושר וייכנס באופן רשמי לספר החוקים.
התזכיר מאפשר, בין היתר, ובהמשך למה שחשף מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגשנטרן כבר לפני כמה חודשים, Buy Out של דירות - קרי בעלי דירות שאינם רוצים לקחת חלק בתהליך ההתחדשות העירונית שיעבור המתחם, יוכלו למכור אותן, לקבל תמורה, וכך לאפשר את המשך התקדמותו במינימום התנגדויות.
על פי תזכיר החוק - שייוותר פתוח להערות הציבור עד 29 בספטמבר ולאחר מכן יקודם לאישור כחוק קבוע - השמאי הממשלתי הראשי יערוך שומת מקרקעין לכל דירה באזור המיועד לשיקום והתחדשות, לצורך מהלך ה־Buy Out. התזכיר קובע כי "שומת המקרקעין תיערך לפי שווי דירה שדומה בשטחה ובמאפייניה לדירה של בעל הדירה הזכאי במבנה טעון שיקום, שנבנתה סמוך למועד שבו נגרם נזק המלחמה" - קרי דירה חדשה. המשמעות, על פניו, היא כי גם כאשר מדובר למשל בבניין ישן יחסית שנפגע, כמו הבניין המפורסם בבת ים, השומה תיקבע לפי שווי של דירה חדשה דומה. עוד קובע התזכיר כי "השומה תיערך ליום שלפני המועד שבו נגרם נזק המלחמה" - קרי לפני הפגיעה, שבוודאי מובילה לירידת ערכה.
קביעה שכזו טומנת בחובה פערי מחירים גדולים מאוד, כאמור. נדגים זאת לפי מחירי הדירות בכמה מהערים שנפגעו במלחמה: על פי נתוני אתר מדלן ליוני השנה, בבת ים לדוגמה - שם ההבדל צפוי להיות מובהק מאוד בשל העובדה שהפגיעה הייתה בסביבת מגורים ישנה ברובה - מחיר ממוצע של דירה חדשה עומד על 2.794 מיליון שקל, לעומת 2.101 מיליון שקל מחיר ממוצע לדירה מיד שנייה - פער של יותר מ־32%; בתל אביב מחיר ממוצע של דירה חדשה עמד ביוני על פי מדלן על 5.261 מיליון שקל, לעומת 3.363 מיליון שקל בממוצע לדירת יד שנייה - פער של כ־56%; ברמת גן מחיר דירה חדשה עומד בממוצע על 3.654 מיליון שקל, ומחיר דירה ישנה על 2.835 מיליון שקל, פער של כ־28.8%; בבאר שבע מחיר דירה חדשה עומד על 1.762 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.209 מיליון שקל לדירה מיד שנייה - פער של כ־45%.
תוספת משמעותית שכזו לערך הדירה, בוודאי תוכל לעודד דיירים שאינם ששים להיכנס לתהליך ההתחדשות העירונית, למכור את דירתם, לצאת עם סכום כסף נדיב ביד, ולאפשר את המשך התהליך עם כמה שפחות עיכובים.
"זה סעיף דרמטי בכל הנוגע לחשיבות העניין עבור בעלי הדירות", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קיי (SK) שמאות מקרקעין. "הערכה כזו, לפי שווי דירה חדשה, יכולה להגיע לסדרי גודל של 70%-80, לפעמים אפילו 100% יותר מהערכה ששמאי ייתן ל'דירה במצבה', קרי דירה כפי שהיא, ללא זכויות עתידיות או פוטנציאל עתידי. צריך להבין עד כמה זה משמעותי: דירה ישנה בבת ים בשווי 1.7 מיליון שקל עם פוטנציאל להתחדשות עירונית יכולה להגיע לאורך תקופת ההתחדשות לסכום של כ־2.2 מיליון שקל, ובמצב היוצא - קרי דירה חדשה במקומה - תגיע בקלות עד ל־3 מיליון שקל.
"זה סעיף קטן בתזכיר, אבל הוא מקדם את כל הסיפור הזה משמעותית. בשורה חשובה שלא נהוגה במחוזותינו. נותן נופך אחר לכל הטיפול בבעלי הדירות שנפגעו במלחמה. במצב העניינים הזה אני לא רואה כל סיבה של בעלי הדירות להתנגד למהלך".
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, שמאית נחמה בוגין, אומרת: "יש בסעיף הזה סתירות רבות, ונראה שזה לא במקרה. הניסוח מעורפל, ולא חד־משמעי. אחת הבעיות העיקריות היא בעצם הקביעה של השווי ככזה שנגזר מהזכויות: האוצר הוא זה שאמור להחליט מה יהיה היקף הזכויות בפרויקט העתידי - שממנו, בין היתר, מושפע שווי של הדירה - והוא גם זה שאמור לשלם את הסכום לדייר, כך שיש פה ניגוד אינטרסים מובנה. יפה וראוי שהשומה תיגזר משווי של דירה חדשה, אבל זה כמעט טבעי - הרי גם הדיירים שימשיכו בפרויקט ההתחדשות העירונית יקבלו בסופו של דבר דירה חדשה. לטעמי דיירים במתחמים כאלו, שעברו כל כך הרבה, צריכים לקבל הרבה יותר".
המהלך המהיר יתעכב במאות השומות
כאמור, תזכיר החוק קובע כי השמאי הממשלתי הראשי יערוך, "לא יאוחר מתום 30 ימים מהמועד הקובע" (המועד הקובע - היום שבו הוועדה המיוחדת שתוקם לצורך העניין תכריז על מתחם כעל "אזור לשיקום והתחדשות"), שומות מקרקעין לכל הדירות באותו מתחם שהוכרז. כידוע, במהלך המלחמה נפגעו מאות רבות של דירות, כך שמדובר בתוספת עבודה משמעותית לאגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים, העמוס גם כך.
האם ה"משימה" החדשה שהאגף צפוי להתמודד איתה, תיצור "פקק" חדש בדרך לקידום תהליך ההתחדשות? השמאי כהן לא סבור שכך יהיה, אך מסתייג מעט: "השמאי הממשלתי מעסיק עשרות ומאות שמאים מטעמו", הוא אומר. "כמי שנמנה עם השמאים במאגר, אני מכיר את הפרוצדורה ואני לא בטוח שנראה פקק גדול בשלב הזה - גם משום שהערכה תאורטית של דירה חדשה היא תהליך קל יותר, וגם משום שיש כמות גדולה של שמאים. אין ספק שנדרשת כאן עבודה של מאות שמאים, ושצריך לנהל את זה כמו שצריך - אבל התשתית קיימת. אם הניהול יתבצע בצורה טובה, אני לא רואה סיבה לבעיה".
נדגיש כי אחת המטרות העיקריות בגיבוש מתווה ההתחדשות שמציע תזכיר החוק החדש היא מימוש מהיר ככל האפשר של תוכניות השיקום והבנייה. בתזכיר עצמו מצוין כי תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל "מאופיינים במורכבות ניכרת, ומשך יישומם הממוצע עומד על כ־9-12 שנים". בהתאם לכך התזכיר קובע מראש לוחות זמנים קצרים בהליכים הבירוקרטיים המרכזיים, ובהם האפשרות להוצאת היתרי בנייה עם תוקף של 60 יום בלבד, חיוב הרשות המקומית להודיע על כוונתה להגיש תוכנית שיקום בתוך 21 יום לכל היותר ועוד.
עם זאת, העובדה שהתזכיר כולל הקמה של ועדה חדשה לקביעת אזורי השיקום, לצד מאות השומות הממתינות כעת לאנשי אגף שומת המקרקעין - ובתוספת המציאות הקיימת של הליכי התחדשות איטיים להחריד - כל אלו עשויות לפגוע משמעותית בקצב ההתקדמות של המהלך.
מלשכת השמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו, נמסר: "בפרויקט הנדון, להערכתנו, מדובר במאות שומות פרטניות לכל דירה. האגף נערך למשימה באמצעות התאמה ארגונית, תיעדוף משימות ושימוש באמצעים טכנולוגיים, כך שהעומס לא יחרוג מהיקפי העבודה השוטפים. זהו פרויקט לאומי, ואנו ערוכים לבצעו במקצועיות וביעילות תוך מחויבות לאינטרס הציבורי".