הדמיית פרויקט ההתחדשות העירונית בלה גוארדיה שבתל אביב / הדמיה: אתר אנשי העיר
פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב לה גוארדיה 35-45 בשכונת יד אליהו בתל אביב עושה צעד משמעותי קדימה: לגלובס נודע כי חברת "אנשי העיר", מקבוצת רוטשטיין נדל"ן, קיבלה לפני זמן קצר אישור תוכנית בנין עיר (תב"ע) מוועדת התכנון המקומית של עיריית תל אביב.
● כך מתכננת המדינה לעודד בעלי דירות שנפגעו במלחמה למכור
● בלעדי | השקעה של 150 מיליון שקל: GT נדל"ן משיקה מרכז מסחרי חדש באופקים
מדובר בפרויקט שהתוכנית עבורו קודמה עוד בשנת 2019, והוא עלה לכותרות בשנת 2020 - אז דווח כי הקבוצה נבחרה כזוכה במכרז של חברת עזרה ובצרון, לפרויקט התחדשות עירונית ברחוב לה גוארדיה בתל אביב. לפי הודעת החברה דאז, היקף העלויות הצפוי בפרויקט הינו כ-700 מיליון שקל והיקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט הוא 820 מיליון שקל. במתחם הקיים, ששטחו 13.5 דונם, שישה מבני שיכון ובהם 114 יחידות דיור (יח"ד). התוכנית כוללת את הריסת המבנים הקיימים והקמת 420 יח"ד במבנים חדשים עם עירוב שימושים, שכוללים בין היתר שטחי מסחר בהיקף של כ־960 מ"ר.
תוספת חריגה של 70 מ"ר לדירה
הסיפור המעניין בפרויקט הוא שכל דייר עתיד לקבל תוספת של כ־70 מ"ר לדירתו - תוספת חריגה במיוחד בהשוואה למקובל בפרויקטים של פינוי־בינוי, שבהם התמורה לרוב עומדת על תוספת של כ־12 עד 40 מ"ר בלבד המשמעות הכלכלית עבור הדיירים היא תמורה של כ-3 מיליון שקל מהפרויקט, כאשר מחיר הממוצע למטר לדירה צפוי לעמוד על 45 אלף שקל למטר. הסיבה לתוספת החריגה טמונה בעיקר בגודל הפרויקט ובהיקף הזכויות.
כיום, שטח הדירות במתחם עומד על כ־70 מ"ר בממוצע, כך שהצעת התמורה משמעותה הכפלת שטח הדירה - דירה חדשה ששטחה יעמוד על כ־140 מ"ר. לחלופין, הדיירים הקיימים יוכלו לתרגם את הזכאות לדירה נוספת בשטח דומה.
תהליך שיווק הדירות לציבור הרחב צפוי להתחיל לקראת סוף שנת 2026, כאשר תחילת ביצוע הפרויקט אמור לצאת לדרך במהלך שנת 2027. על פי לוחות הזמנים שפרסמה החברה, האכלוס המלא של הפרויקט צפוי להתרחש בשנת 2031. המשמעות היא כי מרגע קידום התוכנית, שהחלה עוד בשנת 2019, ועד מועד האכלוס המשוער, יעברו כ־12 שנה - פרק זמן ארוך יחסית גם בקנה מידה של פרויקטי פינוי־בינוי בתל אביב.
העיכוב נובע בעיקר מהליכי תכנון ממושכים מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר, ובפרט לאור דיונים ממושכים שנערכו במסגרת סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה. אלה נגעו לטענות שהעלו דיירים בפרויקט בין היתר, שלפיהן הם זכאים לחלק משמעותי יותר מזכויות הבנייה במתחם - זכויות שלטענתם שייכות להם היסטורית, אך הועברו או נרשמו על שם עיריית תל אביב. הסוגיה יצרה עיכוב מהותי בקידום המיזם, שדרש הכרעה תכנונית ומשפטית מורכבת. לבסוף הוועדה דחתה את טענותיהם של הדיירים ואישרה כאמור את תוכנית בנין עיר (תב"ע), כך שכעת היזם יכול להתקדם לשלב קבלת ההיתר.