הגוש הגדול בשדה דב / צילום: איל יצהר
מתקדמים עוד צעד אל סיום אחד ההליכים הממושכים והמדוברים ביותר שידע ענף הנדל"ן בישראל: שופט בית משפט השלום בהרצליה, יעקב שקד, אישר לאחרונה את טבלת הזכויות של הגוש הגדול, אשר הלכה למעשה מחלקת, לראשונה, את זכויותיהם של כ־1,700 בעלי זכויות בגוש - עוד התקדמות משמעותית אל מימוש, סוף־סוף, ובנייה על הקרקעות הפרטיות הללו.
● הדיירים שיקבלו עוד 70 מ"ר בפרויקט בתל אביב
● המגדל החדש בתל אביב שיקבל מימון של 700 מיליון שקל מבנק הפועלים
תחילתה של הסאגה בשנת 1975, אז החל הליך פירוק שיתוף בין הבעלים בקרקעות. על פניו, מדובר בהליך שכיח למדי בתחום, שמטרתו ליצור הסכם או סיכום בין בעלים משותפים במקרקעין ולאפשר את מימוש התוכניות על הקרקע. אלא שבמקרה של הגוש הגדול, שנמצא במרכז רובע שדה דב של היום, בצפון תל אביב־יפו, מדובר בפירוק שיתוף מאתגר במיוחד, שכן הוא כולל מאות ואלפי בעלי זכויות, וגם נוגע לקרקע אשר עליה פעל במשך שנים שדה תעופה, הלא הוא שדה דב.
לפני 50 שנה מונו מנהלים מיוחדים לניהול פירוק השיתוף המאתגר, ולפני כ־16 שנים הם הוחלפו במנהלים הנוכחיים. בשנת 2019 הפסיק לפעול שדה התעופה, מה שהיווה עוד שלב בדרך לסיום ההליך - אך השנים נקפו, והוא טרם הסתיים. כעת, כאמור, השופט שקד אישר את טבלת חלוקת הזכויות, שהכין שמאי שאול רוזנברג, אשר למעשה קובעת כמה דירות יקבל בפועל כל בעל זכויות בקרקע. מדובר בהתקדמות חשובה בסיפור המתמשך, אך היא אינה סוף פסוק.
מי יהיו "המרוויחים הגדולים"?
למעשה, זכויותיהם של בעלי הקרקעות בגוש הגדול נחלקות לשלושה אזורים: שני מתחמים ברובע שדה דב - מתחם אשכול הדרומי ומתחם 2 (צפון הרובע); ותוכנית תא/3700, שהיא תוכנית הרובע הצפון־מערבי של העיר, מצפון לשדה דב. באשכול זכאים בעלי הזכויות ל־818 יחידות דיור אקוויולנטיות (יחידת דיור תאורטית, שלפיה חושבו הזכויות של כל בעל קרקע), במתחם 2 לכ־1,543 יחידות דיור ובתוכנית 3700 לעוד כ־360 יחידות דיור.
הטבלה שאושרה כעת על־ידי בית המשפט קובעת לכמה זכאי כל בעל זכויות בכל אחד מהמתחמים. הטבלה מפרטת את שמות כל בעלי הזכויות ואת היקף זכויותיהן, וחושפת כמה שמות ומספרים מעניינים מאוד.
כך למשל, שלושה בני משפחת רקנאטי הידועה יקבלו בסך־הכול זכויות של כ־10.59 יחידות דיור, אם יבחרו לממש אותן במתחם אשכול; אם יבחרו לממשן במתחם 2, יקבלו זכויות לכ־10.11 יחידות דיור; ואם יבחרו לממשן בתוכנית 3700, יקבלו זכויות לכ־11.7 דירות. כמובן, כל אחד מהם יוכל לבחור לפי שיקול־דעתו היכן לממשן.
השף שאול בן אדרת ואשתו אורית יקבלו זכויות לכ־2.36 דירות באשכול, לכ־2.24 בצפון הרובע או לכ־2.6 יחידות דיור בתוכנית 3700. הנשיא יצחק הרצוג יקבל זכויות ל־4.72 יחידות דיור במתחם אשכול, ל־4.5 יחידות דיור בצפון הרובע או ל־5.21 יחידות דיור בתוכנית 3700.
בין בעלי הזכויות אפשר למצוא עוד שמות מעניינים רבים, כמו למשל אילון ברוך, איש עסקים ושותף בחברת הנדל"ן אסיה־חדרה, שיקבל כמות יפה של זכויות - 24.7 יחידות דיור באשכול, 23.5 דיות בצפון הרובע או 27.2 דירות בתוכנית 3700. ברשימה נמצאת גם חברת הבנייה י.ח דמרי, חברת בנייני ישקו, ספי וולפיש מבעלי חברת צמרות טאוור ועוד.
"המרוויחים הגדולים" יהיו המנהלים המיוחדים של הגוש הגדול - אלה שניהלו את הליך פירוק השיתוף ב־16 השנים האחרונות: עורכי הדין רחל זכאי, משה ליפקה, אליהו מינקוביץ, גלית רוזובסקי ומיכאל שפטלר. כל אחד מהם יקבל זכויות לכ־25.02 יחידות דיור במתחם אשכול, לכ־23.85 יחידות דיור בצפון הרובע או לכ־27.6 יחידות דיור בתוכנית 3700.
וכמה הדירות האלה באמת שוות? במכרזים על קרקעות המדינה ברובע שדה דב, מחיר קרקע לכל יחידת דיור היה בממוצע קרוב ל־2 מיליון שקל - מספר המעיד על פוטנציאל העושר עבור כל בעל זכויות בגוש הגדול. נציין כי הזכויות הללו משקפות אך ורק את שווי הקרקע ליחידות דיור. לאחר מימוש הזכויות, כמובן, ערכן של הדירות עצמן צפוי להיות גבוה עוד יותר.
השלב הבא: בחירת מתחמים והגרלה
כאמור, אישור טבלת חלוקת הזכויות אינו סוף פסוק: כעת, כאשר כל בעל זכויות למעשה מבין "מה יש לו ביד", עליו להחליט באיזה משלושת המתחמים ירצה לממש את הזכויות שלו. את ההחלטה הזו על כל בעלי הזכויות להגיש למנהלים המיוחדים עד 23 באוקטובר.
נציין כי על פניו, החלטה לממש את הזכויות במתחם אשכול או במתחם 2 תאפשר להוביל לבנייה מהר יותר, שכן בשני המתחמים התוכניות כבר אושרו; ואילו תוכנית 3700 טרם אושרה ומתעכבת זמן רב.
לאחר שכל בעלי הזכויות יגישו את החלטתם, מנהלי הגוש הגדול יבדקו את כל ההחלטות. אם סך כל הזכויות של הבוחרים במתחם אחד תהיה גבוהה מסך כל הזכויות שניתן להעניק להם - תתקיים הגרלה, בראשות יו"ר ועדת ההגרלה, השופט בדימוס איתן אורנשטיין. מי שיעלה בהגרלה יזכה לממש את הזכויות במתחם שבו בחר, ואילו מי שלא יעלה בהגרלה יממש את זכויותיו במתחם השני שבחר בעדיפות, או במתחם שאליו לא נרשמו די אנשים כדי למצות את כל הזכויות בו.
"אני נוהגת לברך על המוגמר רק כשהוא נגמר באמת", אומרת אחת ממנהלות הגוש הגדול, עו"ד רחל זכאי. "אנחנו נמצאים בישורת האחרונה, אחרי הרבה מאוד תלאות, מהמורות, קשיים ועוד. נעשתה כאן עבודה גדולה של שמאי התוכנית כדי לדייק את הזכויות של כל אחד ואחד. לא תיארתי לעצמי שהתהליך הזה ייקח כל־כך הרבה זמן. אי־שם, כאשר מוניתי לתפקיד, ציפיתי שזה ייקח עשר שנים, בגרסה המחמירה. כך או כך, בהתנהלות סבירה, ואם לא יהיו בעיות חדשות, אני מאמינה שבמהלך שנת 2026 כל הסיפור הזה ייגמר, והזכויות יחולקו באופן סופי".
לאחר שתתבצע ההגרלה, יתקיים שלב נוסף בהליך: מאחר שבקרקעות רבות מדובר על כמה בעלים משותפים לכל שטח - ודאי כאשר מדובר בקבוצות שהתאגדו יחד כדי לקדם את המימוש - תחל החלוקה הפנימית ביניהם. כך למשל, קבוצות שהתאגדו יחד ישתתפו בהגרלה כגוף אחד, ולאחר שיקבלו את הזכויות היכן שיקבלו, יחלקו ביניהם מה יקבל כל אחד באותו תא שטח. ייתכן כי החלוקה הזו תיעשה באמצעות "ועדה מסדרת", שהחלטתה תדרוש גם היא את אישור בית המשפט.
"עברו המון שנים, עם דם, יזע ודמעות", אומרת עו"ד מירי דונין ממשרד עו"ד ארדינסט בן נתן טולידנו ושות', המלווה עם עו"ד קרין ברסלר קבוצה גדולה של בעלי זכויות בגוש הגדול. "זה צעד גדול וחיובי, ואפשר כבר לראות את הסוף שלו".
עו"ד ברסלר מוסיפה כי "זו אבן־הדרך המשמעותית ביותר. אנחנו מקווים שההגרלה והחלוקה הפנימית יהיו שלבים שיתנהלו בצורה מהירה ועניינית, והמימוש כבר נראה באופק. קבוצה כמו זו שאנחנו מלווים כבר 'מוכנה ליום פקודה', וברגע שיסיימו את חלוקת הזכויות באופן סופי, היא כבר יכולה להתחיל עם התכנון ולקדם את הבקשות להיתר".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', המייצג גם הוא בעלי זכויות רבים בגוש, אומר כי הוא "מקווה שבשנת 2026 תהיה חלוקה למגרשים. מי שנמצא בקבוצה מאורגנת של בעלי זכויות, עם הסכם שיתוף מסודר בין כולם, יוכל לרוץ קדימה ולהגיש בקשה להיתר ברגע שכל זה יסתיים. בשלב הזה הכול יהיה תלוי כבר בבעלי הזכויות עצמם. אני מאמין שהמימוש יהיה משולב: חלק מבעלי הזכויות ימכרו את הקרקע שלהם, חלק מהם ילכו לעסקאות קומבינציה, וחלק יבנו בעצמם".
*** גילוי מלא: עדנה בר און, אמה של יו"רית גלובס אלונה בר און ומבעלות השליטה בעיתון, נמנית עם רשימת היורשים בעלי הזכויות בקרקע.