נחשון קיויותי, יו''ר ומבעלי ב.ס.ר הנדסה / צילום: באדיבות החברה
חברת הנדל"ן ב.ס.ר הנדסה שהוקמה לפני כארבעה עשורים עומדת לחזור לשוק ההון, וזאת באמצעות גיוס אג"ח בהיקף של 150 מיליון שקל. החברה, בראשות ובשליטת נחשון קיויתי, פרסמה תשקיף בסוף אוגוסט, ולפי ההערכות היא עשויה להשלים בקרוב את ההנפקה.
● הרימון שנזרק לחצר של בעל המניות: "לדעתי זאת טעות"
ב.ס.ר הנדסה היא קבוצה יזמית-הנדסית שמתמחה בייזום, הקמה וניהול של פרויקטי נדל"ן בארץ. הקבוצה נחשבת לחלוצת המארגנים של קבוצות הרכישה בישראל ("שיטת ב.ס.ר"). היא הפכה כבר בשנת 2007 לחברה ציבורית, אך שבע שנים לאחר מכן חדלה מלהיות כזאת, וחזרה להיות פרטית.
קיויתי משמש כיו"ר ב.ס.ר הנדסה ומחזיק ב-27% ממניותיה. החזקה דומה יש כיום לקרן השקעות הנדל"ן TLV, שמובילים עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן, שרכשה את המניות אשתקד כנגד הזרמת הון של 180 מיליון שקל לב.ס.ר (לפי שווי חברה של כ-670 מיליון שקל). בתשקיף נכתב כי התנהל מו"מ מתקדם עם גוף מוסדי להשקעה של 100 מיליון שקל כנגד 10% ממניותיה, לפי שווי של מיליארד שקל אחרי הכסף. הערב (א') דיווחה בסר כי התקשרה בהסכם הקצאת מניות לפועלים אקוויטי, זרוע ההשקעות של הבנק, להשקעה המדוברת.
בעקבות החתימה על ההסכם עם פועלים אקוויטי, קויתי אומר כי "פועלים אקוויטי הוא שותף מהמעלה הראשונה שיחזק את יכולתנו להמשיך ולהוביל פרוייקטים משמעותיים בשוק הנדל"ן בישראל ולהמשך צמיחה. עבורי, לראות את זרוע ההשקעות הריאליות של בנק הפועלים מצטרפת לשותפות, זה לא רק מהלך עסקי אלא גם אישור למסע הארוך שעברנו".
בנוסף ניתנה לפועלים אקוויטי אופציה לשנתיים לרכוש מבסר בדרך של הקצאה פרטית עוד כ-5% ממניות (5.6 מיליון מניות), כך שככל שתמומש האופציה יחזיק הפועלים ב-15% ממניות בסר. מחיר המימוש ילך ויטפס במהלך התקופה. כמו כן הפועלים נערך לתרחיש של הנפקה, שבו במידה ובסר מונפקת במחיר שהוא נמוך מהמחיר שבו רכש את המניות (10.44 שקלים) אך גבוה מ-8.69 שקל למניה, הרי שהפועלים יקבל פיצוי במזומן או במניות. בסר גם התחייבה שאם תלך להנפקת מניות, סכום הגיוס לא יהיה נמוך מ-100 מיליון שקל, לצד תנאים נוספים כמו מחיר מינימום למניה בעת ההנפקה.
בעלי מניות נוספים בב.ס.ר הם TRL, קרן צדקה שוויצרית (17%), רעיה שטראוס בן דרור (8%), איתן אלדר (11.5% ישירות ועוד 2.8% באמצעות חברת אוטו-גלס שבשליטתו), שותפו לשעבר רועי גיל (4.9%) ואייל בצלאל, מנכ"ל ב.ס.ר (1.5%). למועד התשקיף כל בעלי המניות הללו מוגדרים כבעלי שליטה בחברה.
"עיצבה את קו הרקיע"
ממצגת החברה עולה כי לאורך שנותיה הקימה ב.ס.ר הנדסה מעל 4,000 דירות ו-1 מיליון מ"ר של פרויקטים בתחומי המגורים, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה. בין היתר היא אחראית לפרויקטים ש"עיצבו את קו הרקיע של ת"א וגוש דן", דוגמת מגדלי אלון, ב.ס.ר סיטי ואייקון. החברה פועלת כיום להקמת קרוב ל-2,000 דירות לצד פרויקטים להקמת 429 אלף מ"ר שטחי משרדים בת"א, ירושלים, רמת גן וראשון לציון, ויש לה עוד כ-12.5 אלף דירות בתכנון באזורי הביקוש. בין אלה - 7,000 יחידות להקמה בפרויקטי התחדשות עירונית שיוזמת הקבוצה.
בין הפרויקטים בהם מעורבת ב.ס.ר נמצאים ורטיקל ברמת גן, להקמת משרדים, מסחר, דיור להשכרה ומלונאות; גייט בירושלים, שם מתוכננים שטחי מלונאות ודיור להשכרה; מדיסיטי בפתח תקווה להקמת מתחם משרדים ומסחר ליד ביה"ח בילינסון; ומתחם היקב בראשל"צ לבניית מגורים ודיור מוגן.
שיערוך חיובי בנכסים
באמצעות תמורת ההנפקה מתכננת ב.ס.ר לפרוע, בין היתר, הלוואות בסך 30 מיליון שקל שנטלה. עם זאת עיקר סכום הגיוס צפוי לשמש לצרכי מימון לפעילות החברה.
את המחצית הראשונה של 2025 חתמה ב.ס.ר עם הכנסות של 23 מיליון שקל, עלייה של 10% בתוך שנה, הודות לעלייה בדמי הניהול שגבתה מפרויקטים בקבוצות רכישה וייזום. בשורה התחתונה הציגה הפסד של 13.3 מיליון שקל. בשנת 2024 כולה רשמה החברה הכנסות של 42 מיליון שקל ורווח נקי של 40 מיליון שקל, הודות לשיערוכי נכסים בסך 41 מיליון שקל.
עלות שכרו של היו"ר קיויתי אשתקד עמדה על 2.7 מיליון שקל, והמנכ"ל בצלאל קיבל שכר בעלות של 1.6 מיליון שקל. ברשימת מקבלי השכר גם סמנכ"ל הפיתוח העסקי גלעד קיויתי, בנו של בעל השליטה, שעלות שכרו הסתכמה ב־1.8 מיליון שקל.