בפרספקטיבה של עשור, אפשר להצביע על הישגים נקודתיים למחאה הגדולה ביותר בתולדות המדינה / צילום: רוני שיצר
בקיץ 2011 הגיע משבר הדיור בארץ לנקודת רתיחה בתודעה הציבורית.
במקום שבו נערכות כיום ההפגנות לשחרור החטופים בקפלן, התקבצו מאות אלפי אנשים למחות על הזינוק במחירי הדירות והשכירות.
אולם מי שמחפש לרכוש דירה בשנת 2025, יכול רק לחלום על אותם התנאים שעשור וחצי קודם לכן הספיקו כדי להוציא מפגינים זועמים לרחובות.
● פרויקט מיוחד | לחיות טוב יותר, גרסת המדע: המחקרים שיסדרו לכם את החיים
● שאלות ותשובות | מחירי הדירות נמצאים בירידה עקבית, אבל יש בעיה במקום אחר
בימי המחאה החברתית, דירה בת 4 חדרים נמכרה בשוק היד השנייה ב־1.14 מיליון שקל בממוצע ברחבי הארץ. דירות חדשות מקבלן בגודל דומה עלו מעט יותר ושווקו ב־1.26 מיליון שקל.
מחירים כאלה נשמעים לנו כיום כמו מציאה דמיונית. אלא שהשוואה נומינלית שלהן למחירי השוק העכשווי עלולה להטעות מכיוון שאינה מביאה בחשבון את הצד השני של המשוואה - כוח הקנייה של הציבור. אחד המדדים הפופולריים לבחינה ריאלית של מגמות השוק לאורך השנים הוא הנתון שבוחן כמה משכורות נדרשות לקניית דירה.
מאז הפגנות יוקר המחיה של 2011, עלה השכר הממוצע במשק בלא פחות מ־53%, לרמה של 13,417 שקל - לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים לחודש מאי. אבל אפילו הקפיצה החדה הזאת לא הספיקה כדי להדביק את הפער אל מול קצב התייקרות הדירות.
כיום עובד בעל שכר ממוצע במשק ייאלץ להקצות 167 משכורות מלאות לרכישת דירת 3.5־4 חדרים ממוצעת - כך עולה מעיבוד נתוני הלמ"ס. בכסף זה יוצא 2.24 מיליון שקל. בימי מחאת האוהלים העליזים, כשעוד עמד השכר הממוצע במשק לשכיר על 8,568 שקל בלבד, די היה ב־133 משכורות כדי לקנות דירה כזו משומשת, או 147 משכורות לחדשה. כך לפי דוח שהוציא משרד הבינוי והשיכון בזמן אמת ב־2011 על רקע המחאה הציבורית.
אף שהנתונים העדכניים אינם כוללים את הפילוח בין דירות חדשות לישנות, ומתודולוגיית עיבוד הנתונים השתנתה מעט עם השנים, ניכר שחלום הדירה רק התרחק ב־14 השנים שחלפו.
כשהשכר הממוצע במשק מתקדם בעקביות ובכל זאת מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה עולה ב־14%־25%, ברור שמדובר במגמה מבנית. מה שהספיק פעם לדירה חדשה, היום לא יספיק גם למקבילתה המשומשת.
אם לא די בכך שזהו מספר המשכורות הנדרש לרכישת הדירה עצמה, גם המשכנתאות למימון הרכישה התייקרו עם סביבת ריבית גבוהה. מטבע הדברים, העלויות מגולגלות גם לשוכרים באופן המשמר את הדילמה של הזוגות הצעירים: להמשיך לשכור ולשלם סכומים הולכים וגדלים ללא צבירת נכס, או לוותר על איכות חיים למשך עשרות שנים כדי לחסוך לדירה ולהחזיר את המשכנתא.
"מחירי הדיור הם הגורם העיקרי ליוקר המחיה"
סני זיו, חוקר בכיר במכון אהרן למדיניות כלכלית באוניברסיטת רייכמן, מנתח את המגמה הזו כבר שנים. "מחירי הדיור הגבוהים הם למעשה הגורם העיקרי ליוקר המחיה בישראל ואחד הגורמים שמובילים אנשים לעזוב את הארץ", הוא אומר בשיחה עם גלובס.
זיו מסביר כי בבואנו לנתח את התנודות לאורך השנים, "המדדים הבסיסיים שאנחנו בודקים הם הגידול בהכנסה למשק בית ובתוצר לנפש, ואנחנו משווים את זה לעליית מחירי הדירות. השורה התחתונה היא ששתי הסדרות עולות בקצב שונה לחלוטין. ההכנסה לנפש והתוצר לנפש עולים בערך ב־2% לשנה במונחים ריאליים. מחירי הדירות, לעומת זאת, עלו מ־2012 כמעט ב-5% לשנה". בתרגום חופשי ביותר - בזמן שחסכת שקל אחד לדירה שאתה רוצה לקנות, היא כבר התייקרה ב־2.5 שקלים.
הבעיה אינה מוגבלת לאזורי הביקוש בלבד. "כשאתה מסתכל היסטורית, אתה רואה את זה בכל רחבי הארץ", אומר זיו. "באופן די פרופורציוני, המחירים עלו בשני העשורים האחרונים באזורים שונים. אולי יש נטייה קצת למרכז בעליות, אבל זה גם קורה גם באשקלון, באשדוד ובבאר שבע".
בעבודה חדשה שכתב על משבר הדיור מראה זיו כיצד "התנתק" גרף מחירי הדיור מגרף ההכנסה למשק בית.
נקודת הייחוס המרכזית היא שנת 2012 - שוב ימי המחאה החברתית - שבה הצטלבו שני המדדים וצמחו בקצב מקביל. מאז התחיל להצטבר פער מתמשך בין הסדרות וכיום מחירי הדיור כבר גבוהים ב־33% מעל קו המגמה של ההכנסה לנפש.
הנתונים חושפים תמונה עגומה במיוחד כשמשווים את ישראל למדינות אחרות. לפי הנייר שהכינו במכון אהרן, ישראל מובילה בנטל הכלכלי לרכישת דירה עם יחס של 13.3 שנות הכנסה חציונית לרכישת דירה ממוצעת - הגבוה ביותר מבין מדינות ההשוואה. בדנמרק, למשל, נדרשות רק 6 שנות הכנסה, בהולנד 7.5 שנים ובאיטליה 9.2 שנים. המדינה הקרובה ביותר לישראל היא יוון, עם 13.2 שנות הכנסה חציונית לדירה.
הדיור אחראי ל־40% מיוקר המחיה
להוצאות הדיור משקל כבד של 27% בסל ההוצאות הכולל של משקי הבית הישראלים. כלומר, משפחה ישראלית ממוצעת נדרשת להקדיש יותר מרבע מהכנסתה לדיור - בין אם מדובר בתשלומי משכנתא או שכר דירה.
יוקר המחיה בישראל מתפרס על פני תחומים רבים - ממזון, דרך מלונות ועד מכוניות - אבל לפי נתוני המכון, הדיור ואחזקת הדירה אחראים על הנתח הארי של כ־40% מעודף יוקר המחייה בישראל, לעומת מדינות ה־OECD. ההוצאה על דיור בישראל גבוהה ב־35% מהממוצע במדינות עם רמת תוצר דומה.
מה גורם לעליות המחירים הדרמטיות? "הפער בין מחירי המגורים למחירי המשרדים גדל משמעותית", מציין המחקר, "מה שמעיד כי מקור עליית המחירים אינו בעלויות הבנייה אלא במחירי הקרקע למגורים". הסיבה לכך, לפי הניתוח, היא היעדר תמריץ לרשויות מקומיות לאשר בנייה למגורים. פערי הארנונה בין נכסים מסחריים לדירות מגורים יוצרים מצב שבו רשויות מעדיפות פיתוח מסחרי על פני מגורים, מה שמחריף את המחסור בקרקעות זמינות לבנייה.
הנתונים מראים שמאז 2012 נוצר פער של 153 אלף יחידות דיור בין הביקוש להיצע. בעוד שהתוספת השנתית הממוצעת של משקי בית עמדה על 61 אלף, גמר הבנייה הממוצע עמד על 49 אלף יחידות בלבד. הפער המצטבר הזה הוא שדוחף את המחירים כלפי מעלה באופן עקבי. פער זה מתרחב ומורגש.
היחס בין מחירי הדירות למחירי השכירות
המלחמה המתמשכת מוסיפה ממד נוסף למשבר הדיור, עם יציאה של מאות אלפי ישראלים בגילאי עבודה לשירות מילואים ממושך. פרופ' מרים שוורץ־זיו, מרצה למימון באוניברסיטה העברית, מצביעה על אנומליה מעניינת שהתפתחה מאז 7 באוקטובר: "אנחנו רואים שמחירי השכירות עולים ומחירי הקנייה יורדים. בדרך כלל, יש קורלציה בין המדדים - כשמחירי הדירות עולים, גם השכירות עולה. אבל בתקופות של אי־ודאות כמו שאנחנו נמצאים כרגע, אנשים מעדיפים לא לקחת על עצמם התחייבויות גדולות לטווח ארוך, כמו בקניית דירה", היא מסבירה את מעבר הביקושים בין שוק הדירות למכירה לשוק הדירות להשכרה.
שוורץ־זיו מביאה דוגמה אישית הממחישה את המצב: "מישהי שאני עובדת איתה כבר סגרה עם קונה לדירה שהיא מוכרת. העסקה נפלה ברגע האחרון, כי הקונה אמר 'אני יוצא למילואים, אני לא יודע אם אני חוזר חי או מת. אני לא מסוגל כרגע לקנות בית"'".
מעבר לחשש הקיומי, היא מציינת גם את הקושי הטכני: "אפילו אם אנשים פנויים נפשית לקנייה, קשה להם להגיע ולחתום על המסמכים. טכנית, קשה מאוד לחתום פיזית על המסמכים הנדרשים לרכישת דירה כשאחד מבני הזוגי במילואים".
התוצאה היא ירידה משמעותית בהיקף הדירות שנמכרות, בעוד הביקוש לשכירות זמנית גדל. "אנשים מחפשים משהו זמני כמו שכירות, והמחירים זזים בהתאם", מסבירה שוורץ־זיו.
לחסוך שליש מהמשכורת עד ליציאה לפנסיה
התמונה נעשית קודרת יותר כשמתרגמים את מחירי הדיור הללו לשנות חיסכון ריאליות.
בהנחה אופטימית שאדם מצליח לחסוך 30% מהכנסתו - נתון גבוה משמעותית מהממוצע - נדרשות 46 שנים של חיסכון כדי לרכוש דירת ארבעה חדרים ממוצעת. לצורך העניין, צעיר שמתחיל לעבוד אחרי הצבא בגיל 21 ומתחיל לחסוך מיד, יוכל להשלים רכישת דירה כזו רק בגיל 67, כשכבר ייצא לפנסיה.
מספר המשכורות הממוצעות הנדרש לרכישת דירה משתנה כמובן לפי אזורים בארץ ולגודל הנכס.
הפער בין האזורים השונים בארץ מספר סיפור של שני שווקים שונים. בעוד שבתל אביב נדרשות 242 משכורות מלאות כדי לרכוש דירה ממוצעת במחיר של 3.25 מיליון שקל, תושב באר שבע יכול להסתפק ב־95 משכורות בלבד עבור דירה ב־1.27 מיליון שקל - מעיבוד לנתוני הלמ"ס. הפער העצום הזה - 147 משכורות - מייצג יותר מ־12 שנות עבודה מלאות, או במילים אחרות, קריירה שלמה של הבדלים.
בעוד שבהרצליה נדרשות 275 משכורות לרכישת דירה ממוצעת, ירושלים מצריכה 209 משכורות ודירה בראשון לציון שווה ערך ל־200 משכורות, בפריפריה כצפוי המצב שונה בתכלית. באזור הדרום נדרשות "רק" 115 משכורות, ובצפון כמעט אותו הדבר - 116 משכורות. אבל גם במספרים האלה, שנראים סבירים יותר, טמונה בעיה מהותית: השכר הממוצע באזורים אלה נמוך יותר, כך שבפועל הנטל על התושבים עלול להיות דומה או אף גבוה יותר.
דירה קטנה של 1־2 חדרים, שאמורה להיות נקודת כניסה בסיסית לשוק הנדל"ן (אף כי יש מחסור בדירות כאלו בשוק הנדל"ן), דורשת כיום 113 משכורות מלאות - כמעט עשר שנות עבודה בשכר הממוצע הנוכחי.
מחיר דירת 3 חדרים, המתאימה לזוגות צעירים או למשפחה קטנה, זינק לאורך השנים ל־133 משכורות. ומי שחולם על דירת חמישה חדרים למשפחה מורחבת? יצטרך לחסוך 216 משכורות - 18 שנים של שכר מלא.
בסקטור ההייטק, שבו השכר הממוצע עמד על 31,366 שקל במאי 2025 - יותר מפי שניים מהממוצע במשק - המצב טוב יותר, אך עדיין רחוק מלהיות ורוד. עובד הייטק ממוצע יצטרך 71 משכורות לדירת 4 חדרים, לעומת 167 משכורות לעובד ממוצע במשק.
שוק הנדל"ן נחלש מאז תחילת המלחמה ועדיין רחוק מהתאוששות. לפרקים אף נרשמו ירידות מחירים, לרבות בארבעת הפרסומים החודשיים האחרונים של הלמ"ס למדד מחירי הדירות.
אבל כמובן, מוקדם מאוד לחגוג עבור החוסכים לדירה. מהשוואת העסקאות שבוצעו במאי־יוני לעומת התקופה המקבילה אשתקד נמצאה עדיין התייקרות שנתית של 2.5%, במדינה שנמצאת תחת אש.
ריבאונד אפשרי של שוק הנדל"ן בתום המלחמה וחזרת המשקיעים לענף, בשילוב השפעות הקיפאון בהתחלות הבנייה בשנתיים האחרונות, עלול להרים עוד יותר את הרף בדרך לדירה.