באר שבע. לשוכרים יש היצע גדול של דירות חדשות / צילום: Shutterstock
האם המשקיעים יודעים משהו שיתר מוכרי הדירות בשוק לא יודעים? הדוח הרבעוני של הכלכלן הראשי באוצר, שפורסם באחרונה, הצביע על כך שעשירית מהמשקיעים שמכרו דירות ברבעון הראשון של השנה, הפסידו ריאלית על המחיר שבו רכשו את הדירה.
זהו השיעור הגבוה ביותר של משקיעים שיצאו בהפסד מאז הקורונה, וניתן לראות בו שיקוף סנטימנט כולל שטרם בא לידי ביטוי במגזרים אחרים של השוק.
● עסקה בשבוע | דירת 3 חדרים נמכרה באחד המחירים הנמוכים בעיר
● ראיון | מתווך היוקרה של תל אביב: "לכל ישראלי יש דירה, אין את זה בשום מקום בעולם, וכולם פה בוכים"
מה נחשב הפסד ריאלי: שיפוצים מגדילים את הבור
הכלכלן הראשי מגדיר הפסד ריאלי כמחיר מכירת הדירה פחות מחיר הרכישה מוצמד למדד המחירים לצרכן. כמו כן נכללות בנוסחה, המחושבת ע"י מפקחי מיסוי מקרקעין ברשות המסים גם עלויות שיפוצים, מס רכישה, הוצאות עורך דין ומתווך, שתורמות להקטנת הרווח הריאלי או להגדלת ההפסד. כלומר ייתכן בהחלט שמשקיע רכש דירה במחיר מסוים ומכר אותה במחיר גבוה יותר, אך בהצמדה למדד ובהכללת רכיבי המיסוי והעלויות הנלוות מתברר כי "הסיבוב" על הדירה היה מופסד. עם זאת, ייתכן גם מצב ששכר הדירה שאותו קיבל המשקיע הפך את ההפסד לרווח מסוים. עדיין המשקיע לא יסמן את ההשקעה הזו כמוצלחת במיוחד. לכן ברור, שמבחינתו מכירת דירה כזו היא הודאה בטעות.
מקרה אחר שבו משקיע מוכן למכור דירה בהפסד אינו קשור לאיכות ההשקעה שלו, אלא למצבו האישי. כשהסתבך כלכלית, או כשהוא זקוק לכסף נזיל במהירות.
משקיע אינו נקשר רגשית למושא השקעתו. שיקוליו הם רווח, הפסד, מיסוי, וצפי עתידי לנכסים שלו. ואם הוא מגיע למסקנה שהנכס צפוי לרשום הפסדים, או שכבר היום אינו ממלא אחר הציפיות שהמשקיע תלה בו בעקבות הרכישה - הוא ימכור, וקל לו יחסית למכור דירות שבבעלותו. אם הוא רואה בדירה גורם שפוגע ברווחיו, הוא יעדיף למכור אותה לעתים בהפסד, כדי לקזז הפסדים עתידיים עליה, בעיקר בגין ירידת שווי.
לפיכך, כשמתרבה מספר המשקיעים שמעדיפים להיפטר מדירות שרכשו בעבר, סביר להניח שבשוק מתפתח סנטימנט שלילי לגבי שוק הדירות, כלומר כזה שצופה תקופה של ירידות מחירים קרבות.
כפי שנראה מיד, לא תמיד חוכמת ההמונים הזו יודעת לנבא את העתיד, אבל עדיין רוכשי דירות משקיעים וגם כאלה שאינם משקיעים צריכים לשאול את עצמם מדוע במקומות מסוימים שיעורי המכירות בהפסדים גבוהות משמעותית מאשר במקומות אחרים. האם הדבר נובע משיקולים מוטעים, או שמצב השוק במקומות אלה שונה מאשר במקומות אחרים.
אם בוחנים את נתוני הכלכלן הראשי על מכירת דירות בהפסדים של משקיעים, לאורך שמונה השנים האחרונות, בולטת מאוד תקופת הקורונה, שבה כשמינית מכלל המשקיעים מכרו דירות בהפסד ריאלי. אם לשוב לאותה תקופה, היא לוותה בחשש גדול מאוד ממשבר כלכלי חמור, שמשקי בית והמשק הלאומי יתקשו להיחלץ ממנו. כחלק מזה, ההערכה היתה ששוק הנדל"ן לא יוכל להשאר ברמתו ההיא, והוא יהיה חייב לרדת.
ההערכות ההן כמובן התבדו, ולאחר ירידות מחירים שנרשמו במהלך הסגר הראשון של המגיפה, בין החודשים מרץ למאי, השוק שב במהירות לעליות חדות ו־2020 ו־2021 הסתיימו בעליות מחירים דו ספרתיות.
ניתן להיווכח, כי גם כשהמחירים עלו, ואפילו בקצב מהיר, נמצאו משקיעים כושלים שמכרו את הדירות שלהם בהפסד, וכפי שכתבנו הדבר לנבוע ממכירה בלחץ של נכס, עקב נסיבות אישיות, או מתשלום מחיר מופרז על הנכס בעת הרכישה, דבר שגובה מחיר לאורך כל חיי ההשקעה.
השוק בדרום: מלכודת דבש למשקיעים
בחינה מעמיקה יותר של הדברים מראה כי אזור הדרום באופן עקבי טומן מלכודת דבש למשקיעים (וכנראה גם לרוכשי דירות רגילים) ומאז 2018 שיעור דו־ספרתי של משקיעים שמוכרים את דירותיהם רושמים לעצמם הפסדים ריאליים.
במשך שנים הסתערו משקיעים רבים, חלקם הגדול צעירים וחסרי נסיון, על אזור הדרום, תוך התבססות על מחירי הדירות הנמוכים שבו, שלוו בתשואות גבוהות. ואולם מאז סוף העשור הקודם להערכתנו, השוק באזור הדרום הפך למאתגר במיוחד עבור משקיעים. בכל ערי הדרום החלה בנייה אינטנסיבית בתקופה היא, שלוותה באלפי דירות מוזלות ששווקו במסגרת הגרלות הדירות המוזלות ובלא מעט דירות שנמכרו מבצעי נוסח מבצעים במסגרת "חבר".
היצע הדירות בערים הללו עלה במהירות, וגם האיכות שלהן: לא עוד דירות שיכון ישנות וקטנות משנות השישים והשבעים, אלא דירות מרווחות, עם ממ"ד ומעלית. סטודנטים וזוגות צעירים יכלו לדרוש מבעלי הדירות המושכרות לשפץ אותן, להוריד דמי שכירות, או פשוט לעבור להתגורר בדירות טובות יותר.
לא סתם "בירת הנגב", באר שבע, העיר שבמשך עשורים היוותה את אחד ממוקדי ההשקעות הפופולריים ביותר, רשמה את שיא המשקיעים המפסידים - 31% מהמשקיעים שמכרו בה דירות רשמו הפסד ריאלי.
הנה שתי דוגמאות מבאר שבע מהחודשים האחרונים: ברחוב דוד המלך נרכשה בסוף 2022 דירת 3 חדרים ב־580 אלף שקל. הדירה נמכרה בפברואר השנה ב־600 אלף שקל, כלומר ב־20 אלף שקל יותר. בהצמדה למדד, מחיר הרכישה של הדירה היום צריך היה להגיע בעת המכירה ל־618 אלף שקל.
ברחבת הלח"י נרכשה דירת 3 חדרים ב־620 אלף שקל, אך נמכרה לפני מספר חודשים ב־600 אלף שקל. כאן ההפסד כבר נומינלי.
גם אילת, קריית גת וקריית אתא, מאופיינות בבנייה רבה ובהגדלה משמעותית של היצע הדירות בהן, שמאפשרת לשוכרים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר ממה ששילמו עד כה בדירות הישנות - ולזכות בתנאי דיור משופרים.
המסר למשקיעים ברור: המחיר הנמוך ביותר והתשואה הגבוהה ביותר הם תנאים חשובים להצלחת השקעה - אך אינם ערובה למימושה.
השוק במרכז: היום צריך להתפשר במכירה
אולם הנתונים המעניינים באמת הגיעו מהערים שתפסו את המקומות הבאים בדירוג: חולון, רמת גן, פתח תקווה, בת ים, אשקלון ורמלה. כאן כבר מדובר בערים מרכזיות (למעט אשקלון) שסמוכות לתל אביב, שבהן כעשירית מהמשקיעים שמכרו דירות ברבעון הראשון של השנה - רשמו הפסדים ריאליים.
זה כבר נראה כסוג של איתות שחורג מההמציאות הדרומית שתוארה קודם לכן.
מציאות השוק קשה היום, קשה למכור דירות, ומי שמוכר נדרש "לנקות את הראש" מהגאות היחסית של השנה שעברה. זה היה אז. היום צריך להתפשר בדרך למכירת דירה, וההבדל בין משקיעים למוכרים רגילים הוא, שהראשונים אמורים להכיר טוב יותר את המציאות ולהיות מחושבים יותר, וחסרי רגשות לדירות שלהם. לכן הם הראשונים לספוג את ההפסדים שנובעים מירידות המחירים, בעוד הרוכשים הרגילים עדיין מתעקשים על מחירים שכבר אינם בשוק, מחשבים את המשכנתא שיצטרכו לקחת כדי לרכוש דירה חדשה, ומתעכבים יותר במכירה.
לכן כדאי לשים לב לסנטימנט המשתנה של המשקיעים, כי יש לו קשר הדוק למה שנעשה לכלל השוק.