פרויקט של אאורה בטבריה. ''המכפילים שם גבוהים מאוד, סביב 9, אבל הצפיפות במצב החדש תהיה בגבול הסביר'' / צילום: מתוך אתר החברה
שמונה דירות חדשות במקום כל דירה שנהרסת, זה סביר או לא? ושש, או עשר? בשאלה זו מתחבטים ראשי ערים רבות בפריפריה, ככל שתוכניות התחדשות עירונית בתחומם מתחילות להתקדם.
● המתחמים האחרונים ברובע הכניסה לירושלים יוצאים לשיווק - גם הם יתעכבו?
מדובר על פרויקטי ענק שמתוכננים בשכונות קטנות עם בנייני שיכון בגובה שתיים־שלוש קומות כיום, שמציעים תוספת מסיבית של יחידות דיור באזור שבו צפיפות המגורים נמוכה מאוד ועלייה לגובה, למגדלים עצומים, בסביבה של בנייה נמוכה מאוד. הכול, במטרה להבטיח את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט ולאפשר לו לצאת מן התכנון אל המימוש בפועל.
כמה דוגמאות שאספנו מצויות בשלבי תכנון מוקדמים, אך ממחישות היטב את האתגר: בשכונת גבעת ציון באשקלון מתוכננת תוכנית התחדשות עירונית שבמסגרתה יפונו בניינים ישנים עם 114 יחידות דיור (יח"ד), ובמקומן ייבנו 1,039 יח"ד חדשות. הבניינים הקיימים הם בנייני רכבת בני שתיים־ארבע קומות, והתכנון החדש מציע בנייה נמוכה עם עד שש קומות, בנייה גבוהה עד 10 קומות - ומגדלים בני 30 קומות. במגדל העמק מתוכנן מתחם במתווה דומה: במקום 80 יח"ד קיימות בחמישה בניינים ישנים ונמוכים, ייבנו 730 יח"ד בשישה מגדלים בני 16 עד 28 קומות.
בשכונת קריית שמואל בטבריה, במתחם המגינים, יפונו 101 יח"ד לטובת 834 יח"ד חדשות; במתחם אחר בעיר, בשכונת רמת כנרת, ייהרסו 84 דירות קיימות וייבנו 780 חדשות. בקריית מתוכננת תוכנית פינוי־בינוי במתחם בני ישראל, שבמסגרתה ייהרסו 32 דירות קיימות וייבנו 294 דירות חדשות; בקריית מלאכי מתוכנן פינוי־בינוי גדול שבו ייבנו 2,800 דירות במקום 503 קיימות - אלא שכעת מקודמת עבור המתחם תוכנית חדשה, שבמסגרתה ייבנה מספר גבוה הרבה יותר של דירות חדשות: 4,500.
כל אלו תוכניות שאם יצאו לפועל, הן ישנו לחלוטין את המתחם המיועד להתחדשות, את הסביבה הקרובה, ואולי אף את העיר כולה.
החישוב: ה"מכפיל" עולה כשערך הקרקע נמוך
בכל הקשור להתחדשות עירונית, המכפיל קובע בכמה יגדל מספר הדירות במתחם, בהשוואה בין המצב הקיים (טרם ההתחדשות) לבין המצב המתוכנן (לאחר השלמת תהליך ההתחדשות). ככל שהמכפיל גדול יותר, כך מספר הדירות החדשות המתוכננות להיבנות גדול יותר. אם, לדוגמה, במתחם קיים ישנן 100 דירות, והמכפיל הוא שלוש, במצב החדש יהיו במתחם 300 דירות (100 כפול שלוש). אם באותו מתחם המכפיל הוא 10, במצב החדש יהיו במתחם 1,000 דירות.
המכפילים מושפעים, בין היתר, מערך הקרקע ומערך הדירות במתחם. כאשר הערך גבוה, לא נדרשת תוספת משמעותית של דירות כדי שהמתחם יהיה כדאי מבחינה כלכלית עבור היזם: כל דירה חדשה שיבנה ויוכל לשווק, תכניס לו די כסף כדי להגיע לרווח יזמי ראוי. כאשר הערך הזה נמוך, אז נדרשות יותר דירות שיישארו ליזם "ביד" כדי שיגיע לרווח כלכלי סביר.
בדיקות כלכליות שביצעה חברת גיאוקרטוגרפיה ב־83 מתחמי פינוי־בינוי שקודמו בשלוש השנים האחרונות מעלות כי ממוצע המכפילים בהם עומד על כ־3.75 דירות (כלומר על כל דירה קיימת ייבנו 3.75 דירות חדשות). באזורי הביקוש במרכז הארץ המכפיל הוא כ־2. בתל אביב, שם ערכי הקרקע הם הגבוהים ביותר, המכפיל ב־2024 היה אפילו פחות מזה - 1.9. ברמת גן אפשר למצוא מכפילים הנעים סביב 2.5, ובראשון לציון ובירושלים - בין 3 ל־4.
בפריפריה, כמובן, המציאות שונה: בנשר הסמוכה לחיפה אפשר למצוא מכפילים גבוהים מ־6, ובכל הדוגמאות שהבאנו לעיל המכפיל הוא 8 ויותר. מדובר בתוספת עצומה של דירות לשכונות קיימות.
הבעיה: "מייצרים את הסלאמס הבא"
"אין במתחמים כאלה שום דבר שקשור בהתחדשות עירונית, חוץ מזה שהבניינים, פיזית, יהיו חדשים יותר", אומר אדריכל דרור גרשון, שותף במשרד עירית ודרור אדריכלים ומייסד "מרחב, התנועה לעירוניות".
"התחדשות עירונית זה מכלול של תעסוקה, מסחר, יצירת מרחב ציבורי ועוד - לא רק עניין של דירות".
הוא מציין ש"בערים רבות אין תשתיות מספיקות לכמות המכפלות האלה - שמביאה גם למכפלה במספר התושבים כמובן. צריך לדאוג להם לבתי ספר ולגנים, לדאוג שהכבישים יוכלו לעמוד בעומס, לדאוג להם למקומות עבודה. נוצר כאן מצב שבו באותו מתחם יש הרבה יותר דירות חדשות, והסביבה חדשה, אבל כל מה שמסביב יקרוס. זה מעין 'מעגל קסמים' שמנציח את הפרבור. בעצם מייצרים את ה'סלאמס' הבא. זה נזק להרבה מאוד שנים, שכרגע אנחנו לא מרגישים אותו - אבל נרגיש אותו היטב בעתיד".
אדריכל אבי ליזר, חבר התאחדות האדריכלים ובעלי משרד האדריכלים AL/Arch, מוסיף ואומר: "במקרים של מכפילים גבוהים כל כך, לרוב ההחלטות מבוססות כלכלה ולא מבוססות על איכות התכנון - איפה נכון לבנות גבוה, איפה מבחינה אקלימית נכון להרים מגדלים, מה הציפוף הרצוי, מה המרחק בין מגדל למגדל ועוד. כך צומחים אותם מגדלים של 30 קומות באזורים שהמרקם הפריפריאלי הקיים לא דומה לזה. בדרך כלל במקרים האלה אין ראייה כוללת שמתכללת שטחים הרבה יותר גדולים בעיר, שדורשת חשיבה של צוות גדול. תוכניות מתאר שמסתכלות על התכנון העירוני בצורה רחבה".
"בניית מתחמי התחדשות עירונית בפריפריה עם מכפילים של שמונה ומעלה, זה פשע לעיר", אומר גם עו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות המעניקה בין היתר מימון וליווי פיננסי לפרויקטי התחדשות עירונית. "איך לוקחים מרכזי ערים כמו דימונה, עפולה, ירוחם, בית שאן, ובונים שם מגדל בלב העיר? זה משבש לחלוטין את כל המרקם ולא מתאים לנוף העירוני. מגדל של 30 קומות בלב ירוחם זה נזק מהותי, שיהווה בכייה לדורות".
"אפשר לבנות מגדלים של 30 קומות גם בערים בפריפריה", מוסיף ליזר, "אבל למשל עם נסיגה מקו הרחוב (מעין "מדרגה" בחזית הבניין, אשר מרחיקה אותה מעט פנימה - י.נ) עד לקומה השישית, נניח. אפשר להחליט שמשמרים חלק מהבנייה הקיימת, אולי עושים בה שימוש חוזר והופכים את המבנה למסחרי או למבנה בשימוש ציבורי, כדי לשמור במשהו על האופי של השכונה לפני ההתחדשות.
"התחדשות עירונית שונה לגמרי מתכנון קונבנציונלי, יש פה גם עניין חברתי שלפעמים גובר על האלמנט התכנוני היבש, ואנחנו בתור אדריכלים לוקחים אותו בחשבון. אנחנו יכולים לעבוד עם המורכבות הזאת, ולפתח כלים שמאפשרים ציפוף ברמה המקסימלית, שלא פוגע באיכות החיים".
התחזוקה: הטיפוס לגובה עולה כסף
העיקרון שלפיו אתגר ערך הקרקע הנמוך בפריפריה ייפתר באמצעות תוספת דירות אינו נובע משיקול תכנוני, אבל גם מבחינה כלכלית הוא לא כל כך פשוט - ומשתי סיבות: ראשית, ככל שהבנייה גבוהה יותר, כך היא יקרה יותר. שנית, הקמת מגדלי ענק דורשת הוצאות תחזוקה גבוהות, שדיירי המתחם הקיימים לא בהכרח יוכלו לעמוד בהן.
"בנייה מגדלית יקרה יותר מבנייה נמוכה, שנהוג לקרוא לה היום בנייה מרקמית", אומרת שמאית המקרקעין תמר אברהם, מייסדת ושותפה בכירה בקבוצת תמר אברהם. "אין ספק שעלויות הבנייה עולות ככל שהבניין עולה לגובה.
"אם זה לא מספיק, הרי שבמגדלים נדרש לשלם דמי תחזוקה גבוהים יחסית, ובאזורים ותיקים עם אוכלוסייה ותיקה לא ברור אם התושבים יכולים לממן זאת. אם הם לא יכולים לעמוד בהן, נדרשת קרן תחזוקה (כסף שנשמר בצד לטובת 'תחזוקת שבר' במקרה של תקלה במערכות המגדל - י.נ), ואלו עוד עלויות שיושבות על היזם. באזורים שבהם השווי של הקרקע גבוה, יזמים לוקחים את כל העלויות הללו על עצמם, כי יש מספיק 'שומן' בפרויקט שיבטיח שהוא יצא לפועל. שכבת השומן הזאת לא קיימת בפריפריה".
"עלויות התחזוקה של המגדלים האלה מטורפות", מוסיף אדריכל גרשון. "המגדל הוא מכונה עם מערכות מים, חימום, מיזוג אוויר ועוד, שעובדות כל הזמן ובכל עשר שנים צריך לחדש אותן. במקום לשלם כמה מאות שקלים בחודש לוועד הבית בבניין רגיל, במגדלים צריך לשלם 1,000 שקל.
"ואז, כשמגיעים לשבר, אין כסף לתקן את זה. שמעתי בזמנו על מגדל בבאר שבע שסגרו בו את מערכת הספרינקלרים, כי לא היה לדיירים כסף לשלם עליה.
"נוצר כאן קונפליקט: הבנייה הישנה באמת לא מתאימה ונדרש לחדש אותה, ויש רצון לעשות - אבל הכלים שבחרו בהם כדי לחדש, לא נכונים: הם לא מייצרים עירוניות, לא מייצרים התחדשות עירונית אמיתית, ומייצרים בעיה כלכלית לכולם. התוצאה היא שהרבה מהפרויקטים האלה בכלל לא מתממשים".
הממשלה: "מדברים במונחים של צפיפות"
גורי נדלר, מנהל אגף תכנון בכיר ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מספק את הזווית התכנונית־מקצועית של הרשות לעניין. "הבעיה היא לא המכפילים", הוא אומר, "אלא הצפיפות במצב הקיים. נכון שיש קשר בין הדברים, כי אם יש מתחם עם צפיפות של חמש יח"ד לדונם במצב הקיים, כדי להגיע לצפיפות סבירה במצב החדש נצטרך מכפילים גבוהים - אבל השאיפה המרכזית שלנו היא ליצור צפיפות גבוהה המתאימה לעיר. לפעמים הדרך לשם עוברת גם במכפילים גבוהים יותר.
"אנחנו לא מדברים היום במונחים של מכפילים, אלא במונחים של צפיפויות: זה מה שמעניין בתכנון, בעיקר במקומות האלה. צפיפות גבוהה וסבירה, סביב 35-40 יחידות דיור לדונם, המאפשרת בינוי עירוני נכון ומגוון שמתאים לעיר שבה מקודם התכנון.
"ניקח לדוגמה פרויקט של אאורה בטבריה, הפרויקט ברמת כנרת: המכפילים שם גבוהים מאוד, סביב 9, אבל הצפיפות במצב החדש תהיה בגבול הסביר. טבריה היא עיר צפופה יחסית היום, ולדעתנו יכולה לשאת גם צפיפות גבוהה יחסית, ולכן המכפילים הגבוהים בפרויקט הזה הם בגדר ההיגיון התכנוני, במיוחד לאור העובדה שהתוכנית כוללת הרבה שטחים ציבוריים".
הפתרון: המדינה צריכה להכניס את היד לכיס
כיצד אפשר לצמצם למינימום את "תופעת" המכפילים הגבוהים בפריפריה? ראשית נציין כי על פי המחקר שביצעה גיאוקרטוגרפיה, כבר היום מדובר בתופעה לא שכיחה מאוד, ורק 3% מהמתחמים שנבדקו היו במכפיל של 7 ויותר.
הדעה הרווחת בקרב כל המומחים שאיתם שוחחנו היא שהדרך לה פחתת מספר התוכניות עם מכפילים גבוהים כל כך עוברת במעורבות עמוקה יותר של המדינה. אחד האמצעים הוא הסבסוד לתוכניות אלו. יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון המשמש בימים אלו גם כמ"מ הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר בפסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ולוח מדלן שנערך לאחרונה כי הממשלה מתעתדת להעביר בקרוב החלטה על סבסוד מתחמי התחדשות עירונית בשדרות ובקריית שמונה, בדומה להחלטה שכבר ניתנה וממומשת כיום באשקלון.
"המדינה מבינה היום שהיא צריכה להכניס יד לכיס", אומרת שמאית אברהם, "אבל כדי לסבסד את ההתחדשות בקנה מידה גדול ולהוציא לפועל כמות גדולה של יחידות דיור לשוק, צריך המון כסף וכולנו יודעים עד כמה אנחנו בתקופה בעייתית מהבחינה הזאת. לאור העובדה הזאת, יכול להיות שהפתרון הוא קרקע משלימה. הבעיה היא שהזרועות השונות של המדינה פועלות כאילו אין קשר בין השלטון המקומי לשלטון המרכזי, והתוצאה היא שפתרונות כאלו לא מתממשים".
"קרקע משלימה זו אלטרנטיבה יותר זולה למדינה מסבסוד, כי היא בעצם לא צריכה להוציא כסף מהכיס", ממשיכה אברהם. "הקרקעות קיימות: בייחוד בפריפריה אנחנו רואים הרבה מאוד שיווקים של קרקעות באמצעות רשות מקרקעי ישראל - בשדרות, באופקים, בבאר שבע. חלק מהמגרשים האלה אפשר להקצות כקרקע משלימה לטובת חידוש המרכז הוותיק באותן ערים".
לדברי נדלר, "רוב התוכניות שאנחנו מכינים היום בפריפריה - כ־30 כאלו - הן תוכניות הצפויות לקבל סיוע מהמדינה, בדמות תקציבים, מענקים, הנחות במס ועוד. בכל התוכניות הללו נדרשת השלמה כדי להגיע לכדאיות כלכלית, אבל בכולן אנחנו לא מכוונים למכפילים בסביבות 8 או 9, אלא למכפילים נמוכים יותר. לא נתכנן בפריפריה את אותה צפיפות של מרכז הארץ ואת אותו אופי תכנוני, ונדאג שכל תכנון יהיה מתאים לאופי השכונה והעיר".