פרויקט פינוי־בינוי. מינימום של 24 יח''ד / צילום: שי אשכנזי
הכותב הוא שותף מנהל במשרד העוסק בנדל"ן ומלווה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית
רקע: מערכת היחסים בפרויקט התחדשות עירונית מתבססת על עקרונות השוויון והשקיפות בין כלל בעלי הזכויות. כעיקרון יסוד, בעלי דירות המשתתפים בפרויקט פינוי־בינוי זוכים לתמורות זהות ויחסיות, כאשר כל בעל דירה מקבל יחידת דיור חדשה התואמת את הנכס הקיים שלו, בתוספת סטנדרטית אחידה.
● ראיון | המדען הראשי של הרלב"ד: "צריך ללמוד מיוון ולהגביל את המהירות בערים ל-30 קמ"ש"
● עסקה בשבוע | קומה 27 עם בריכה: בכמה נמכרה הדירה הנדירה בחריש?
עיקרון זה חיוני לשמירה על האמון של בעלי הזכויות בעסקה ובתהליך ולמניעת יצירת חשדות לעסקאות נסתרות או לקנוניה בין יזמים לבעלי זכויות נבחרים. במקרים חריגים שבהם מתקיימות נסיבות מיוחדות, מקובל להכניס כל התחייבות חריגה לכתב ובאופן גלוי מול כלל בעלי הדירות, תוך מעורבות של עורך דין המייצג את הבעלים ואת נציגות בעלי הדירות.
נסיבות המקרה: בפסק דין שניתן לאחרונה נדונה תביעה שהוגשה על־ידי בני משפחה ושותף נוסף נגד יזמי פרויקט פינוי־בינוי בעיר אזור. במוקד התביעה עמדה השאלה האם ניתנה לתובעים התחייבות בעל־פה לקבלת דירות בקומות גבוהות ובשטח מוגדל, וזאת כתנאי להצטרפותם לפרויקט.
הפרויקט כלל הריסה של שלושה בניינים ישנים ובניית מתחם מגורים חדש במקומם. במסגרת ההסכמים נקבע מנגנון הגרלה שוויוני לחלוקת הדירות החדשות בין כלל בעלי הזכויות.
התחייבות בעל־פה
לטענת התובעים, שהחזיקו בשלוש דירות בבניין הישן עוד טרם החתימה על ההסכמים, הם הביעו התנגדות לתנאי הפרויקט ולתמורה המוצעת, ובעקבות כך, נטען, היזמים התחייבו בעל־פה כי התובעים יקבלו דירות בקומה העשירית ומעלה ובגודל של ארבעה חדרים (במקום שלושה חדרים כמתחייב מההסכם). על בסיס התחייבות נטענת זו התובעים הסכימו, לטענתם, לחתום על ההסכמים ולהצטרף לפרויקט.
בפועל, הוקצו לתובעים דירות בקומות נמוכות יותר ובגודל קטן יותר מהנטען. על רקע זה הם הגישו תביעה לפיצוי על "ההפרש בשווי" בסכום כולל של כ־1.28 מיליון שקל - 260 אלף שקל עבור זוג ההורים ו־510 אלף שקל עבור כל אחד משני הבנים.
מנגד כפרו היזמים בתוקף בטענות התובעים וטענו כי מדובר בהמצאה חסרת בסיס שנועדה לעקוף את ההסכמים הכתובים ולקבל יתרונות חריגים על חשבון יתר הבעלים.
פסק הדין: השופט רונן אילן דחה את התביעה במלואה והדגיש כי טענות מסוג זה מחייבות תשתית ראייתית ברורה ורף הוכחה גבוה במיוחד, שבו לא עמדו התובעים.
בית המשפט מצא כי הטענות עומדות בסתירה מהותית להוראות ההסכם הכתוב, וקבע כי התובעים נכשלו להציג כל ראיה אובייקטיבית התומכת בטענותיהם. לא הוצג אף מסמך, הודעת דואר אלקטרוני, מסרון או תיעוד אחר המאשש את קיומה של ההתחייבות הנטענת.
נוסף לכך, נמצא כי עדויות התובעים סבלו מחוסר עקביות ומעמימות. התובעים לא הצליחו לפרט את נסיבות מתן ההתחייבות הנטענת, את התאריכים המדויקים או את תוכנה המפורט.
גם עדותו של המתווך שנועדה לתמוך בגרסת התובעים נפסלה כבלתי מהימנה, לאחר שהתברר כי הוא מצוי בסכסוך משפטי נפרד מול היזמים ונוטר טינה כלפיהם.
שקיפות ושוויון
פרשנות: החלטת בית המשפט מבטאת הכרה במורכבות הייחודית של פרויקטי התחדשות עירונית ובצורך לשמור על שקיפות ושוויון בין כלל המשתתפים.
כאשר מדובר בפרויקטים הכוללים עשרות או מאות בעלי דירות, חיוני שכל ההסכמות תתבצענה בשקיפות מלאה ותקבלנה ביטוי בכתב. כפי שנקבע בפסק הדין, הסכמי פינוי־בינוי מנוסחים בנוסח זהה לכלל בעלי הדירות בדיוק כדי למנוע חשדות לאפליה או העדפות.
ההחלטה איננה מונעת מיזמים להעניק תנאים מיוחדים במקרים מוצדקים, אלא דורשת שהדבר ייעשה בשקיפות מלאה ובתיעוד מתאים. כך נשמרת גמישות הדרושה לפתרון מקרים מורכבים, תוך הבטחת הגנה על זכויות כלל הבעלים ושמירה על אמון הציבור במערכת ההתחדשות העירונית.
בית משפט השלום תל אביב־יפו 70736-02-20