המרינה באשקלון / צילום: יורו SEASKY
עתודות הקרקע הפנויות למגורים בסמוך לים - שנחשבות לאחד המשאבים הנדל"ניים האטרקטיביים בישראל - הולכות ואוזלות. ככל שההיצע קטן, התחרות על כל מגרש שפונה לחוף גוברת, והופכת את הקרבה לים ליתרון נדל"ני מובהק שמגיע גם עם תג מחיר גבוה. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא פרויקט שדה דב בצפון תל אביב - אזור ששימש בעבר כשדה תעופה צבאי, וכיום עובר תהליך מואץ של שינוי ייעוד לטובת מתחם מגורים עם נגישות ישירה לחוף הים.
● שוק המשרדים מדשדש, אבל עיר מפתיעה אחת מתברגת בכל זאת בצמרת
● WSJ | השבתת הממשל מוסיפה לאתגרי שוק הדיור בוושינגטון הבירה
שדה דב אינו היחיד. לאורך חופיה של מדינת ישראל מוקמים כיום פרויקטים חדשים שנבנים סביב אותה הבטחה: נוף פתוח לים, אוויר צח, וגישה מהירה לחוף. גם אם רמות המחיר באזורים אלה אינן משתוות לאלו של תל אביב, הן גבוהות משמעותית מהממוצע האזורי. אז יצאנו לבדוק: כמה עולה דירה מול הים בישראל? ואיפה - אם בכלל - עוד אפשר למצוא נוף כחול במחיר שפוי?
שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי שמאות מקרקעין, מסביר כי לאור העובדה שדירה חדשה על הים בישראל היא משאב במחסור היא מהווה נכס שהשווי שלו צפוי לעלות בקצב מהיר יותר מנכסים רגילים. "מבחינה שמאית, מדובר בהשקעה אסטרטגית, ולכן מי שבוחר היום לרכוש דירה חדשה ליד הים, בין אם בתל אביב, בבת ים או בנתניה, או לאורך החופים בצפונה או דרומה של הארץ, מחזיק בנכס שהפוטנציאל לעליית ערך שלו גבוה במיוחד, דווקא משום שמדובר במוצר ייחודי, מבוקש ובעל היצע מוגבל".
כהן ניתח עסקאות לרכישת דירות חדשות בשכונות הסמוכות לחופי ישראל ובדק מחיר ממוצע של דירות חדשות, יד ראשונה, על קו הים בשנתיים האחרונות, תוך מיקוד בדירות ארבעה חדרים עם עדיפות לדירות בשטח של כ־100 מ"ר. "כדי לאפשר השוואה נכונה השתמשנו בשני פרמטרים: שווי כולל של הדירה ושווי למ"ר. השווי למ"ר נותן תמונה מדויקת יותר, משום שהוא מנטרל את השפעת גודל הדירה המדויקת ומאפשר להשוות בין אזורים שונים. הבדיקה כללה גם מרכיבים מהותיים נוספים כמו קומה, שטחי הצמדות כמו מרפסות ומחסנים, וכמובן נושא החניה", מסביר כהן.
תל אביב: כ־15 אלף דירות בבת אחת
הבנייה בעתודת הקרקע בשדה דב מתחילה בימים אלה, לאחר אחד מההליכים הארוכים, המורכבים והמדוברים ביותר בתולדות ענף הנדל"ן בישראל. במשך שנים התנהלה סביב המתחם מחלוקת רבת משתתפים, בין המדינה, צה"ל, עיריית תל אביב, יזמים פרטיים ובעלי זכויות בקרקע - כולם בעלי אינטרסים מנוגדים. המתחם, ששימש במשך עשרות שנים כשדה תעופה צבאי ואזרחי בלב אזור ביקוש נדיר, הפך לזירה של מאבק ציבורי ומשפטי, שעסק בשאלות של ביטחון, סביבה, דיור, ותכנון עירוני. רק לאחר מאמצים מתמשכים ופשרות בין הגורמים השונים, הוסר המכשול המרכזי והקרקע יועדה סוף־סוף לפיתוח אזרחי - מהלך שסלל את הדרך לאחד ממתחמי המגורים הגדולים והיקרים ביותר שמתוכננים כיום בישראל.
רובע שדה דב אינו רק פרויקט הנדל"ן המדובר ביותר בשנים האחרונות, אלא אחד הגדולים ביותר שנבנו בישראל מבחינת היקפים. בסך הכול, צפויות להיבנות במתחם כ־15 אלף יחידות דיור (יח"ד) בתקופה קצרה למדי.
מבין ששת הפרויקטים שנבדקו לאורך חופיה של ישראל, השווי הממוצע למ"ר בפרויקט שדה דב בתל אביב היה הגבוה ביותר, ועמד על 77־82 אלף שקל, כך, שמחיר ממוצע לעסקה של דירת ארבעה חדרים בשטח של 116 מ"ר עומד על 9.95 מיליון שקל. כהן מסביר כי "אמנם בפרסום של גינדי דובר על 49 אלף שקל למ"ר אולם דובר רק על דירות קטנות בקומות נמוכות, ללא מחסן, ללא חניה, וללא היתר בנייה. אם בוחנים את המחירים הממוצעים בפועל בשכונה הם גבוהים בהרבה".
בת ים: פער גדול, כמה דקות מת"א
בבת ים, השוכנת במרחק דקות ספורות בלבד מתל אביב, נמכרו דירות חדשות בקרבת החוף בשכונות פארק הים, שער הים ורחוב בן גוריון במחירים שנעים סביב 35־40 אלף שקל למ"ר, פער גדול ביחס למחירים בתל אביב.
לי רום אוקנין, סמנכ"לית השיווק בקבוצת צרפתי שמעון הבונה את פרויקט Sea&Park בשכונת פארק הים בעיר, מסבירה בשיחה עם גלובס כי הפרויקט בשכונה נבנה למעשה על עתודת הקרקע האחרונה בבת ים. "הפרויקט ממוקם כ־500 מטר מהחוף וכולל ארבעה מגדלים בני 23 קומות, כאשר הבניין הראשון צפוי להיות מאוכלס בעוד כ־18 חודשים", אומרת אוקנין. השכונה כוללת פארק מרכזי, מוסדות חינוך, מרכזי ספורט, כאשר תחנה של הרכבת הקלה (הקו האדום) נמצאת במרחק הליכה.
לדברי אוקנין, האזור משך אליו אוכלוסייה חזקה מערים כמו ירושלים, מודיעין ואזור השרון, ואופי האוכלוסייה מורכב הן ממשפחות והן ממשפרי דיור שמבקשים להתקרב לים מבלי לשלם את המחירים של תל אביב. "זו שכונה שמרגישה כמעט מנותקת מהעיר, עם כל השירותים הנדרשים, ובמחירים שעדיין נמוכים משמעותית מהשכונות המקבילות בתל אביב כאשר מחיר ממוצע למ"ר בפרויקט עומד על 29 אלף שקל. מחירי השכירות במקום גבוהים יחסית לבת ים, והביקוש - גם למגורים וגם להשכרה - נמצא במגמת עלייה", מסבירה אוקנין.
חיפה: בת גלים משנה את פניה
בת גלים, שנחשבה עד לפני שנים מספר לשכונה חלשה יחסית בחיפה, שינתה את פניה בעזרת תוכניות שאפתניות של פיתוח והתחדשות עירונית. ב־2024 אושרה תוכנית להקמת כ־1,300 יח"ד בבסיס חיל הים, יחד עם שטחי מסחר, מלונות ודיור מוגן. התוצאה היא עלייה בביקוש באזור, במיוחד מצד משפחות צעירות ומשפרי דיור שמחפשים איכות חיים לצד נופים פתוחים והרגשה של "להיות על הים".
רן בן אברהם, דירקטור ובעלים של חברת צמח המרמן, שנרכשה לאחרונה על ידי קבוצת עזריאלי, מסביר כי להערכתו בת גלים היא למעשה ה"נווה צדק" של חיפה. "כמו שבתל אביב יש שונות גבוהה בין המחירים בין נווה צדק לשאר השכונות בעיר, כך גם קורה בבת גלים שבחיפה, שם המחירים יכולים להגיע גם ל־50 אלף שקל למ"ר בבניינים לשימור על הטיילת".
החברה מרימה פרויקט שיכלול חמישה מגדלים בבסיס חיל הים הישן בשכונה, שצפוי להסתיים בעוד כחמש שנים ויוצא לשיווק בתחילת השנה הבאה, בו יבנו 464 יח"ד. להערכתו, שינוי הפנים שבת גלים עוברת, יחד עם הקרבה לים ותחנת הרכבת בשכונה יובילו לעליית מחירים נוספת בעתיד יחסית לשכונות אחרות בחיפה.
נתניה: דרום העיר יקר יותר מהצפון
נתניה, שנמצאת צפונית יותר אך עדיין במרחק נסיעה סביר, ונהנית מפיתוח מואץ של הטיילת והחוף בעיר, מציעה חלופה אטרקטיבית לתל אביב, עם מחירים של 50־45 אלף שקל למ"ר, נמוכים משמעותית מפרויקט שדה דב למשל. כהן מציין שבשכונת חבצלת השרון החדשה המחירים נמוכים אף יותר ואילו בעיר ימים הם נושקים יותר לרף העליון של המחיר.
מתן זלמן, סמנכ"ל מכירות ארצי בחברת ארי מגורים, מספר כי החברה משווקת את פרויקט אדרת ליד היישובים חבצלת ואביחיל, וצפויה להקים 192 יח"ד הנפרשות על פני שלושה בניינים בני 17־18 קומות. הבניינים יצטרפו לשכונה שתכלול 2,500 יח"ד, שצמודה למעשה למחלף המאפשר כניסה ויציאה לכביש 2.
צפי האכלוס עומד על כ־40 חודשים, והפרויקט עצמו מיועד לקהל יעד של משפחות שרוצות לשדרג את איכות החיים שלהן במחירים נגישים יחסית, כאשר המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט עומד על כ־35 אלף למ"ר. "מעבר למשפחות, אנחנו גם רואים משקיעים ותושבי חוץ, שמעוניינים לעלות לארץ או לקנות דירות נופש. לצד זאת, יש לא מעט מתעניינים מהמושבים בסביבה שמעוניינים לרכוש לילדים דירות ולהישאר קרוב", אומר זלמן.
אשקלון: החוף ממש מעבר לכביש
רצועת החוף של אשקלון, ובעיקר אזור המרינה, הפכה בשנים האחרונות לאחד מאזורי הביקוש הבולטים בדרום. פרויקטים חדשים למגורים ולתיירות קמים סביב המרינה בקצב גובר, כשהמחירים עדיין נחשבים נגישים ביחס לערי החוף המרכזיות, אך ממשיכים לטפס.
עפרה חדד, סמנכ"לית ובעלי חברת יורו ישראל שאכלסה לאחרונה את פרויקט SEA@SKY במרינה של אשקלון, מסבירה כי הפרויקט נמצא ממש 100 מטר מהים, כאשר מחיר הממוצע למ"ר עמד על 24־25 אלף שקל, תלוי בקומה. "הפרויקט כולל שני בניינים של 25 קומות כל אחד עם חניון משותף. בבניינים ניתן למצוא חדר דיירים, ג'מבורי, חדר כושר, כאשר חוף הים נמצא ממש מעבר לכביש", היא אומרת. עוד היא מציינת כי בשכונה קיימים מוסדות ציבור וניתן להתנייד בלי רכב.
מבחינת תמהיל הרוכשים, חדד מסבירה כי 10% מהדיירים הינם תושבי אשקלון, 40% מהדיירים הגיעו מערים אחרות בארץ, כאשר אחוז גדול מהם בגיל פנסיה והגיעו מהיישובים בדרום כמו מיתר, ועומר, שם הבתים היו להם גדולים מדי. עוד היא מציינת יש גם לא מעט דיירים אמריקאים שרכשו דירות נופש מול הים.
להערכתה, המחירים באזור עדיין לא עשו את הקפיצה שלהם. לדבריה, "המרינה האשקלון עד לפני כמה שנים לא הייתה נחשבת אזור מפותח ולדעתי, ככל שההשקעה בה תתרחב, כך המחירים באזור יעלו".
נהריה: 60% מהקונים - משפחות
לאורך אחד מחופי הים היפים בישראל, בצמוד לשמורת אכזיב ובמרחק נגיעה מנהריה, הולכת וצומחת שכונת אכזיב - אחת ההתפתחויות הבולטות בגליל המערבי בשנים האחרונות. אחד הפרויקטים שכבר אוכלסו בשכונה שייך לחברות צמח המרמן ואלקטרה מגורים, שהקימו כ־600 יח"ד בשכונה החדשה.
הקרקעות היו בעבר בבעלותה של חברת דלתא גליל, שיזמה עליהן את התוכנית המקורית בסוף שנות ה־80. התוכנית אושרה ב־1990, וכשרצו לממש אותה, התברר שהיא סמוכה מאוד לשמורת הטבע באזור. כדי לקבל אישור לתוספת הדירות, החברות היזמיות של הפרויקט שינו את התוכנית מעט: הוסיפו שטחים פתוחים לאורך החוף והעבירו חלק מהדירות מזרחה. כך נוצרה תשתית לשכונה נדירה, שכיום קשה להניח שהייתה נבנית כפי שהיא.
בן אברהם מסביר כי כ־60% מהדיירים בשכונה הם משפחות שעוברות לגור באזור כאשר השכונה צפויה לכלול מוסדות חינוך, פארקים, שטחי מסחר ומרכזים שחלקם כבר נפתחו. שאר הדירות שייכות למשקיעים או רוכשים שחיפשו דירות נופש.