"עם סיום המלחמה והשיפור הניכר במצב הרוח הציבורי, אני חושב ש־2026 תהיה פנטסטית לשוק הנדל"ן", אומר לגלובס יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעל השליטה בחברת אאורה ישראל, שהפכה בשנים האחרונות לאחת מחברות הנדל"ן למגורים הגדולות בארץ. "מי שצריך דירה - שיחפש עכשיו או בחודשים הקרובים".
● טור סופ"ש | שני מגדלים בת"א ובטבריה מוכיחים עד כמה שוק הדיור שלנו מתנהל באפילה
● חזרנו לשאלה הנצחית: אם כל המומחים אומרים לשכור, למה כל כך הרבה אנשים קונים דירה
הראיון עמו מתקיים לאחר שנתיים קשות שעברו על שוק הנדל"ן הישראלי - ריבית גבוהה שהכבידה על הביקושים ועל עלויות המימון, קיפאון בהתחלות הבנייה, תלות במבצעי מכר מצד קבלנים ומחסור חריף בכוח אדם בעקבות הפסקת העסקת עובדים פלסטינים.
מאז ההכרזה על התוכנית לשחרור החטופים והפסקת האש מול חמאס, שוק ההון הגיב במהירות - ומניות חברות הנדל"ן, שהיו מהענפים הפחות מבוקשים בתקופת המלחמה, נהנו מעליות חדות.
שוק ההון: "ההייפ במניות הנדל"ן מוצדק"
האם לדעתך הזינוק החד במניות הענף הינו תמחור יתר של המשקיעים או שיש כאן באמת נקודת מפנה שיכולה להקל על הלחצים והאתגרים שהכבידו על הענף בשנתיים האחרונות?
"אני חושב שההייפ במניות הנדל"ן מוצדק. במהלך המלחמה מניות הענף נותרו מאחור לעומת מניות הבנקים והביטוח, אף שב־2024 חווינו שנה חזקה יחסית בשוק הדיור, עם עלייה מסוימת במחירים".
לדבריו, פתיחת 2025 הייתה דווקא מהוססת בשוק הדירות: "2025 התחילה באיטיות, בעיקר בשל רמות ריבית גבוהות שעדיין לא ירדו במידה משמעותית, לצד סנטימנט זהיר בקרב הציבור".
אלא שאטרקצ'י מאמין שהמגמה הזו צפויה להתהפך בקרוב. "מהסיבה הזאת אני גם חושב שהמבצעים והטבות המימון של הקבלנים יתמתנו בעוד שלושה־ארבעה חודשים. ברגע שהביקוש יחזור, המחירים יעלו בהתאם והקבלנים יתנו פחות הנחות".
עד כמה תעלה רמת המחירים?
"אני חושב שב־2026 המחירים יעלו ב־5%־6%, וב־2027 הם יעלו אפילו ביותר. במציאות יש יותר ביקוש מהיצע. מדינת ישראל צריכה כל שנה 60־70 אלף דירות, וזה לא ה'קפסיטי' שבונים פה.
"אפשר לראות את זה בצורה הכי ברורה במספרים של הגרלת 'דירה בהנחה'. למעלה מ־130 אלף נרשמים על כ־7,000 דירות. בעיני, מי שיזכה - זכה בפיס, אבל 95% יישארו בחוץ. זה משמעותי כי המדינה כבר הודיעה שזו ההגרלה האחרונה שתתקיים באזורי הביקוש, וכל מי שלא יזכה לא יוכל להמתין לסבב נוסף, וייאלץ לפנות לשוק החופשי".
עוד הוא מסביר כי בעוד שהשיח הציבורי סביב שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להתמקד בתל אביב ובגוש דן, ישנם אזורים נוספים עם פוטנציאל הרבה יותר גבוה. "רוב אזרחי ישראל - במיוחד זוגות צעירים - לא יכולים לקנות דירה במחירים של חמישה או שישה מיליון שקל. הם מחפשים דירות במחיר של בין מיליון וחצי לשלושה מיליון שקל, למגורים - לא להשקעה. זה השוק האמיתי, של אנשים שזקוקים לבית, לא של משקיעים".
לדבריו, מה שקרה בתל אביב ב־2025 לא שיקף את מה שהתרחש בשוק הנדל"ן ביתר חלקי הארץ: "צריך להבין - מה שראינו בתל אביב ב־2025 הוא יוצא דופן, ולא מייצג את שוק הדיור הכללי. בתל אביב השוק נחלש, וזה קרה כי העיר תלויה במידה רבה במשקיעים. המשקיעים תמיד מחפשים אפסייד - פוטנציאל לעליית ערך. וכשהם רואים שבינתיים יש אלטרנטיבות טובות יותר בבורסה, או שהתחזיות לדירות בתל אביב אינן מצביעות על עלייה משמעותית, הם פשוט יוצאים מהשוק".
הריבית: "צריכה לרדת בחצי אחוז. היום"
הסכם הפסקת האש ושחרור החטופים לא רק משנה את המצב הביטחוני - הוא עשוי לזרז גם את המפנה הכלכלי שכולם מחכים לו. אחד התחומים המרכזיים שצפויים להיות מושפעים הוא שוק הנדל"ן, ובמרכזו - הריבית.
האם לדעתך בעקבות ההסכם הריבית בישראל תרד מוקדם מהצפוי?
"אם אני הייתי הנגיד, הייתי מכנס מסיבת עיתונאים ומוריד את הריבית היום. בהחלטת הריבית האחרונה הוא עצמו אמר שהסיבה היחידה שהוא לא מוריד את הריבית היא ההנחה שהמלחמה תימשך עד 2026. אז הנה, המלחמה נגמרה, ההסכם נחתם - זו כבר לא תיאוריה, זו מציאות, ולכן אין כבר תירוצים. אם לא נתחיל להוריד ריבית עכשיו - נישאר מאחור מול ארצות הברית ואירופה.
"מעבר לזה, אם הריבית לא תרד - הדולר יתרסק. נגיע מהר מאוד לשלושה שקלים לדולר, וזה רע מאוד ליצואנים ולכלכלת ישראל. כדי למנוע את זה, צריך להוריד את הריבית - ולהתחיל כבר עכשיו בהפחתה של חצי אחוז. השוק כבר מגלם את זה בתשואות האג"ח, גם הממשלתיות וגם הקונצרניות. השוק, כמו תמיד, מבין את המציאות לפני מקבלי ההחלטות".
גם אם בבנק ישראל יבחרו להמתין עוד כמה שבועות - מבחינתו, הכיוון כבר ברור: "ברור לכולנו שהריבית תתחיל לרדת, וזה מצוין לשוק הנדל"ן. ברגע שיש ציפייה לירידת ריבית, זה מאפשר לאנשים לקחת משכנתא גבוהה יותר בלי להכביד על ההחזר החודשי. ובסוף, זה מה שמעניין את רוב משקי הבית - לא כמה הם לוקחים, אלא כמה הם משלמים כל חודש בפועל".
הוא מספר שבחודשים האחרונים ניכרה אווירה של המתנה וזהירות בקרב רוכשי הדירות, בעיקר על רקע המצב הביטחוני והריבית הגבוהה: "ראינו לא מעט ישיבה על הגדר. אנשים שרוצים וצריכים דירה, אבל אומרים: נחכה עוד קצת. עכשיו, כשהמלחמה נגמרה והריבית בדרך למטה - הרבה מהשיקולים שהחזיקו אותם בחוץ כבר לא רלוונטיים".
הפועלים: "אסור להחזיר את הפלסטינים"
אחד הנושאים הבוערים בשוק הבנייה הוא עלויות הביצוע, ובפרט שאלת חזרתם האפשרית של פועלים פלסטינים לאתרי הבנייה.
האם אתה סבור שהתלות בעובדים פלסטינים בענף עדיין קריטית?
"כולנו רוצים להוזיל את עלות הבנייה, שבשנתיים־שלוש האחרונות התייקרה בכ־20%. אבל עם כל הרצון הזה, אני חושב שאסור להחזיר את הפועלים הפלסטינים. וגם אם זה נשמע בניגוד לאינטרס שלי - אני עומד מאחורי זה.
"אנחנו כבר שנתיים מסתדרים בלעדיהם. אני חושב שהם פוטנציאל של מחבלים. אנחנו בונים בלב הערים, ליד משפחות וילדים. אסור לנו לקחת את הסיכון הזה. ימים ספורים אחרי השבעה באוקטובר עוד היו פועלים פלסטינים באתרים והציבור פשוט דרש מראשי ערים לסגור את האתרים".
"אני לא מדבר על ערביי ישראל - הם אזרחים לכל דבר", הוא ממהר להבהיר. "אבל בין פלסטיני מעזה לפלסטיני מהגדה - אני לא רואה הבדל. התפוקה שלהם נמוכה בהרבה ביחס לעובדים זרים, והם גם גורמים נזקים. הסתדרנו בלי פלסטינים - וצריך להמשיך ככה.
"צריך להביא עוד 30 או 40 אלף עובדים מהודו, מסין, מסרי לנקה, וברגע שנביא מספיק העלות תרד, ובלי שנצטרך לקחת סיכונים ביטחוניים מיותרים. זה קריטי לא רק למגורים, אלא גם לפרויקטים לאומיים. אנחנו צריכים פה להקים מטרו, להרחיב רכבות, להשקיע בתשתיות".
איזה תפקיד אתה מצפה מהמדינה למלא בהקשר הזה?
"לא צריך סבסוד ולא עזרה מהמדינה - רק שלא תפריע. הדבר היחיד שאנחנו מבקשים זה להפחית את הבירוקרטיה ולקצר את תהליכי הבאת העובדים הזרים".
אטרקצ'י מציין שככל שהיחסים האזוריים משתפרים, המחירים עשויים לרדת גם בתחום חומרי הגלם: "ההסכם עם חמאס יוכל גם לשפר את היחסים עם טורקיה, שגם ככה שימשה מקור לחומרי גלם - אבל דרך נתיבים עוקפים, מה שייקר את העלויות. אם נחזור לייבוא ישיר וייפתחו עוד שווקים בזכות הסכמי שלום - מחירי הסחורות יירדו וזה יתרום להוזלת הבנייה".
המכירות: "מאמין שהעתיד של שוק הנדל"ן נמצא בפריפריה"
לפני שבועות אחדים פרסמתם כי הצלחתם למכור בשלושת הרבעונים של השנה כ־800 דירות. זה נתון די מרשים יחסית לשנתיים המאתגרות בענף הנדל"ן.
"אנחנו פועלים היום ומוכרים בכ־25 אתרים - ממעלות וטבריה ועד אופקים. אנחנו פונים בעיקר לאנשים שקונים דירה למטרת מגורים, ולא למשקיעים, וזה לדעתי השוק האמיתי והבריא יותר. אני מעריך שהרבעון הרביעי של השנה יהיה אף חזק יותר במכירות שלנו.
"אני מאמין שהעתיד של שוק הנדל"ן נמצא בפריפריה, שם הקונים מתכננים לגור בדירה ולא להשקיע בה. לעומת זאת, בתל אביב, רוב הרוכשים הם משקיעים, והצפת השוק הובילה לירידת ביקושים ומחירים. בדרום ובצפון יש גם הטבות מס.
"אנחנו מוכרים בממוצע כ־1,000 דירות בשנה וב־2027 אני מעריך שנמכור אפילו 2,000 דירות בשנה. המגוון הגיאוגרפי מאפשר לנו לפנות לקהלים שונים ולהציע מוצרים מותאמים".
יש הבדלים בין הפריפריה לגוש דן מבחינת העבודה עם רשויות והדיירים?
"ברור שיש הבדלים - בפריפריה גם הדיירים וגם ראשי הרשויות הרבה יותר פתוחים לשיתוף פעולה עם יזמים. זה שונה מהגישה הקשוחה יותר בגוש דן.
"הדיירים היום בוחרים יזם לפי אמון ויכולות מוכחות. לכן אני מקפיד להיות נוכח, להגיע לכנסים, להבין את הצרכים. מי שלא אוהב לעבוד עם אנשים - זה לא התחום בשבילו".
הוא מוסיף, כי "לדעתי, אחת הבעיות המרכזיות במדינת ישראל היא התחבורה. אנחנו מדינה קטנה מאוד, ואם תהיה כאן תשתית תחבורתית אמיתית, כמו רכבת מהירה שתחבר בין הצפון לדרום ותחבורה נגישה, יהיה אפשר לגור בפריפריה ולעבוד במרכז בלי לוותר על איכות חיים.
"בסוף, הרבה יותר נעים לי למכור דירה במחיר של שני מיליון שקל באופקים או בלוד, מאשר דירה ב־8 מיליון בתל אביב. בגוש דן זה כבר כמעט בלתי אפשרי. אבל יש המון מקומות טובים ונגישים שבהם אפשר לקנות דירה במחיר שפוי. חדרה, לדוגמה, היא עיר מצוינת - לא רחוקה מהמרכז, עם תחבורה מתפתחת, ואפשר למצוא בה דירות ארבעה חדרים במחיר ממוצע של כ־2.3 מיליון שקל. לוד ורמלה מציעות איכות חיים גבוהה בשכונות מתחדשות, וגם מחירים נוחים, ואם הולכים עוד קצת דרומה, לאופקים למשל, אפשר למצוא דירות סביב 1.6־1.7 מיליון שקל - כולל הטבות מס משמעותיות.
"השנתיים־שלוש האחרונות לימדו אותנו שחברות שקנו קרקעות יקרות באזור המרכז, עם ריבית גבוהה, מצבן הפיננסי פחות טוב. אאורה בשנים האלה דווקא הגדילה את הפעילות שלה פי שלושה, והיא פחות ממונפת ממה שהייתה לפני שלוש שנים. אגב אנחנו גם לא התביישנו, ועשינו שיתופי פעולה עם חברות ביטוח באקוויטי, ואנחנו מתחלקים איתן ברווח, אבל מקבלים יותר הון עצמי בשביל להשיק 20־30 פרויקטים במקביל".
בפרויקט שלכם בטבריה אתם בונים מגדל עם מאות דירות במחירים גבוהים יחסית לאזור. האם לדעתך האוכלוסייה המקומית אכן מסוגלת לרכוש דירות במתחם כזה?
"אני חושב שבכל רחבי המדינה, עבור מוצר טוב אנשים מוכנים לשלם קצת יותר. לטבריה יש ביקושים לא רק מתוך העיר עצמה, אלא גם מהאזורים שמסביבה. יש שם פוטנציאל ענק. החוכמה היא לא לבנות בפריפריה בניינים כמו אלו שהורגלנו אליהם בעבר, אלא להביא את האיכויות שמאפיינות את אזור המרכז גם לפריפריה. בכל מקום יש אוכלוסייה שמסוגלת לשלם קצת יותר".
"הייעוד שלנו הוא לבנות בארץ", מסביר אטרקצ'י. "בגלל זה אני גם לא בונה בחו"ל. אאורה היא חברה ציונית ואני גם חושב שהשנתיים האחרונות למדו אותנו כמה האזרחים של המדינה ציונים. למרות המלחמה וכל החוויה הקשה שחווינו פה, אנשים רוצים לקנות דירות להם ולילדים שלהם, ורוצים שהילדים יגורו פה, והנכדים יגורו פה. ואין הבעת אמון יותר גדולה מזו. אני מכיר הרבה כאלה שקנו בחו"ל ואני חותם לך שהם יחזרו לפה. אין השקעה במגורים יותר טובה מישראל. אין היום בעולם המערבי כלכלה יותר טובה מישראל.
"בשנתיים האחרונות ישראל התגלתה במלוא יופייה ותפארתה. האזרחים התגייסו וגילו עזרה הדדית לחטופים ולחיילים ולפצועים, ואני חושב שגם חברות עסקיות צריכות להשתתף במאמץ הזה. בגלל זה לקחנו פרויקט פרו בונו במטולה, העיר שנפגעה הכי חזק במלחמה בצפון, שם אנחנו מקימים פרויקט פינוי בינוי ללא מטרות רווח, ואולי נעשה את זה גם במקומות אחרים".
פעילות המסחר: "הנפקה בשנתיים־שלוש הקרובות"
לצד חברת אאורה, תחת הקבוצה ישנן חברות נוספות, אחת מהן היא אאורה מסחר והשנייה היא מגידו, שבשנה שעברה רכשה אאורה כ־77% מהון המניות שלה. לדברי אטרקצ'י, "מגידו היא חברת ביצוע מצוינת והיא מהווה שחקן משמעותי בכל הבנייה בפריפריה. חשוב שיש לנו זרוע ביצועית בתוך הבית, ואני חייב להודות שלא חשבתי ככה לפי השבעה באוקטובר. מגידו לא מבצעת עבור אחרים אלא רק עבור עצמה ועבור אאורה.
"לצד מגידו הקמנו את אאורה מסחר שגם היא מהווה מוצר משלים לאאורה. למעשה בכל שכונת מגורים שאנחנו בונים יש מרכז מסחרי שכונתי שתומך במגורים".
יש לכם תוכניות להנפיק את אאורה מסחר?
"אני מניח שבשנתיים הקרובות ננפיק את הפעילות שלה, ובינתיים יש לנו כבר 20 פרויקטים תחת חברת המסחר ובעתיד יהיו עוד עשרות. הכנסנו לאחרונה גם חברת ביטוח כהשקעה ואנחנו יוצרים חברה ברמה גבוהה, שבעצם תנהל את זרוע המסחר, ותדאג שהוא יהיה איכותי. אנחנו כבר לא רוצים את המרכזים המסחריים של פעם, שהיה בהם רעש של פריקת סחורה בשש בבוקר שמעיר את כל השכונה. היום הפריקה היא תת־קרקעית. וגם את החנויות לא נמכור לצד ג', כי ברגע שאנחנו שומרים על הניהול אנחנו מבטיחים חנויות איכותיות ואם מישהו לא נשמע להוראות אנחנו יכולים להוציא אותו".
מה עם תחום המשרדים?
"אני חושב ששוק המשרדים בעייתי, כי הוא מאוד תנודתי. הוא מאוד מושפע מתנאי השוק. אם יש פרויקט מגורים גדול ובתוכו יש קצת מסחר ומשרדים, זה בסדר, אבל אני חושב ששוק המגורים הוא הרבה יותר טוב, יציב ומבוקש, והרבה פחות עתיר מימון".
