שני מגדלים בת"א ובטבריה מוכיחים עד כמה שוק הדיור שלנו מתנהל באפילה

ברחוב דרויאנוב 5 בלב תל אביב עומד כבר 50 שנה מגדל משרדים. מאז 1998 דווחו לרשות המסים 96 עסקאות של מכירה וקנייה במגדל הוותיק - עם 21 שנים שונות שצוינו בדיווחים הרבים בנוגע לגיל הבניין (השנה שבה קיבל טופס 4). 90 שנות פער בין השנים המדווחות, החל מ-1900 ועד לשנת 1990. למרות החובה בחוק למסור דיווחי אמת, רק ב-6 מתוך אותן 96 עסקאות דיווחו הצדדים על השנה האמיתית להקמת המגדל - 1975.

● פרויקט מיוחד | חזרנו לשאלה הנצחית: אם כל המומחים אומרים לשכור, למה כל כך הרבה אנשים קונים דירה
● בלעדי | צרות במגדל היוקרתי בשכונת פלורנטין בתל אביב

זו דוגמה קטנה, אפילו זניחה, שהופיעה השבוע במסגרת דוח מבקר המדינה, בפרק שעסק ב"תשתית המידע על נדל"ן בישראל". המגדל עצמו לא מעניין, אלא העובדה שזו מהימנות הנתונים במאגרי המדינה הרשמיים. בסך הכול, נכתב בדוח, קיימות לפחות 53,936 עסקאות בבתים משותפים שבהן שנת הבנייה שנרשמה בקובץ רשות המיסים שגויה או לא ידועה.

 דרויאנוב 5 בתל אביב / צילום: צוות ביקורת מבקר המדינה

ואלה לא רק שקרים בנוגע לגיל הבניין, שכמובן עלולים לייצר הטיות בניתוח המחיר ההוגן ואפילו בשבח הריאלי שנוצר למוכר. עוד דוגמה: ברחוב אחד העם 46 בטבריה נמצא מגדל דירות, בו נעשו במרוצת השנים 96 עסקאות. בשלט המואר שעל הבניין כתוב שהוא יושב ברחוב אחד העם 46. אבל בטאבו, לשכת רישום המקרקעין שבמשרד המשפטים, מתברר כי הוא רשום בכלל באחד העם 19. ואולי זו הסיבה שב-34 עסקאות קנייה ומכירה במגדל, יותר משליש, כלל לא צוינה כתובת הדירה. בדיווחים אחרים הופיעו הכתובות הבאות: אחד העם 0, 1, 7, 12, 14, 15, 17, 19, 46, 60, 63 ואפילו 9999. כל מספר זוכה. קוריוז? לפי בדיקת המבקר, קיימות 55,590 עסקאות בבתים משותפים שבהן כלל לא הוזנה כתובת.

מי שמצוי בעולם הנדל"ן, ואפילו מי שרק קורא דברים שאני כותב כאן הרבה מאוד שנים, כבר מכיר את הבעייתיות ואת חוסר המידע בענף הנדל"ן. ואף על פי כן, היקף הטעויות והשקרים, כפי שהוצגו השבוע בדוח המבקר, מהממים ומדכאים.

פער מבהיל

השבוע, ב־20 באוקטובר, חל "יום הסטטיסטיקה הבינלאומי". אולי בגלל שאנשי הסטטיסטיקה והסקרים יודעים טוב מכולם עד כמה הימים הבינלאומיים הללו הפכו לטרחניים (רק באוקטובר למשל הוכרזו באו"ם יותר מעשרה ימים כאלו), לפחות יום הסטטיסטיקאים מצוין רק אחת לחמש שנים. והשבוע, ב"איגרת" המיוחדת שהוציא לכבוד האירוע, כתב פרופ' ירון פלוס, הסטטיסטיקן הלאומי, כי "מהימנות הנתונים ואיכות המידע הם גורמים חשובים ומשפיעים על איכות המדיניות הננקטת ועל איכות חייהם של התושבים".

פלוס כמובן לגמרי צודק. הבעיה היא, שכדי לספר לנו בכל חודש מה קרה למחירי הדירות (בדיווח האחרון נכתב למשל שהם ירדו ב־0.6% באוגוסט והשלימו ירידה חודשית שישית ברציפות), אותה למ"ס מוזנת מנתוני רשות המיסים, מאותם דיווחים של מוכרים וקונים. זאת, להבדיל אגב מהמדדים בנוגע למחירים בשוק השכירות, שנשענים רק על סקרים (מי שמשכיר דירה לא חייב לרוץ לספר על כך למדינה).

ומאחר ושום דירה לא דומה לאחרת, הלמ"ס מבצעת תיקון איכותי לנתונים ולמחירים, בנוסחה מורכבת וארוכה הכוללת שקלול של נתונים כמו מספר חדרים, שטח דירה, גיל ואפילו אם יש או אין בה ממ"ד (קטגוריה שנכנסה לנוסחה במרץ 2024).

רק שבפועל, דוח מבקר המדינה הוכיח עד כמה מסד הנתונים עליו מתבססת הלמ"ס, לפחות בתחום הדיור, מחורר. וכשממול הגורמים שמכירים את השטח ידברו תמיד מהפוזיציה (קבלנים, שמאים, עו"ד וכדומה), העובדה ש"הנתונים הרשמיים" כל כך בעייתיים מתסכלת פי כמה. ידענו שזה קיים, אבל הנפח מבהיל.

בניינים עם אפס קומות

עד כמה מבהיל? לפי המבקר, קיימות 452,678 עסקאות בבתים משותפים שבהן מספר הקומות בבניין בדיווחים הוא אפס ("ולמעשה שגוי"). מדובר ב-35% מהעסקאות המדווחות לבתים משותפים. בנוסף, קיימות 578,561 עסקאות בבתים משותפים שבהן מספר הדירות בבניין בדיווחים הוא אפס. 45% מהעסקאות המדווחות בבתים משותפים.

בעוד 80,556 עסקאות, שבהן נמכרה דירה שכבר נמכרה בעבר, נמצא הפרש של לפחות 20 מ"ר בשטח הדירה בדיווחים השונים. גם בניכוי בניינים שאולי עברו מתיחה בעקבות התחדשות עירונית, עדיין נותרו 47,414 עסקאות כאלו.

ובסופו של יום, כשמדינת ישראל מנסה למדוד את מחירי הדירות, החוליה הראשונה בשרשרת הנדרשת לטיפול במשבר הדיור כאן, היא עושה זאת בעיניים עצומות. כמעט בלתי אפשרי לבנות מדיניות דיור כשיסודות הנתונים עצמם עומדים על חול.

כוכבי השבוע

מצוין: מגדל האמירויות שיגן על הרצליה פיתוח
פחות מחצי שנה לאחר שטילים התעופפו מאיראן ונחתו בלב ישראל, בשעה שהאיום החות'י עדיין מרחף באוויר (תרתי משמע) וגם שרידות הסכם הפסקת האש בעזה עדיין לא ברורה, אישרה השבוע הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה להקים מתחם שגרירות לאיחוד האמירויות באזור התעשייה בהרצליה פיתוח.

ורק בגלל שהכל פה קורה בקצב מטורף, ושיותר מדי זמן אנחנו נתונים ברכבת הרים רגשית וביטחונית ועוד, הידיעה הזו עברה ליד מרביתנו כאילו מדובר בעסקים כרגיל. מדינה ערבית שבוחרת להקים פה שגרירות. ואפילו לא מדובר בחוזה שכירות, כמו רוב השגרירויות כאן, אלא בבניין של כ-15 קומות, כולו של השגרירות, על קרקע שתוחכר מהמדינה ל-49 שנה תמורת כ-160 מיליון שקל (עם אופציה להארכה).

רק תחשבו כמה יחששו החות'ים לירות לכיוון גוש דן ברגע שמגדל של החבר'ה מהאמירויות יעמוד שם.

בלתי מספיק: מיצינו כבר את "עז" קרנות ההשתלמות
הבעיה העיקרית עם התוכנית ששלף השבוע משרד האוצר, ההמלצה לצמצם משמעותית את הטבות המס בקרנות ההשתלמות, היא לא בעצם הצגתה. תפקידו של משרד האוצר לבחון ולהביא כל העת לדיון בכנסת ובציבור הרחב תוכניות להכבדה ולהקלה בנטל המיסים, בהינתן שאיכשהו מוכרחים למלא את הקופה הציבורית. על אחת כמה וכמה כשמדובר באפיק חיסכון שאין חולק שהוא מייצר כבר שנים הטבה לא שוויונית (גם אם ברור שהיא ממש לא מיועדת ל"עשירים") וכשאין בינה לבין מימון "השתלמות", מטרתה המקורית, שום דבר.

אבל הבעיה היא לא בתוכנית, אלא בכך שלכולם ברור שאלה סתם ססמאות באוויר. "עז" שתמיד נשלחת למערכה לקראת דיוני תקציב, רק כדי לייצר גלים ולהלבין בהמשך פשרות כואבות אחרות. פעם שעברה, למשל, ויתרנו כך על שני ימי הבראה, בשם השמירה על זכויות קרן ההשתלמות.