קוטג' להריסה ברמת השרון / צילום: יח''צ
העסקה: ברחוב קוממיות 10 ברמת השרון, נמכר קוטג' ישן בשטח בנוי של 140 מ"ר, על מגרש בשטח של 352 מ"ר תמורת 8.8 מיליון שקל.
האזור: רחוב קוממיות ברמת השרון מצוי בשכונת נווה רסקו הוותיקה, בחלק הדרומי של העיר, בסמוך לכביש 5. הרחוב עצמו הוא רחוב אינטימי בגבול המערבי של השכונה.
● ההגבלות המתוכננות על החזקת מזומן והחובה שתוטל על בעלי הדירות להשכרה
● האוצר ורמ"י רוצים לשים סוף לייעוד קרקעות להשכרה ארוכת טווח
● "השוק רותח": בכמה נמכרה דירת גן עם בריכה בירושלים?
הסביבה הקרובה לנכס שנמכר מאופיינת ברובה בבנייה נמוכה של חד או דו־משפחתי, והיא תולדה של תוכנית בת כ־60 שנה של חברת רסקו שפעלה באזור, ושעל שמה קרויה השכונה. גודל המגרשים המקובל בסביבה קטן יחסית ומגיע ל־200־300 מ"ר, שעליהם הוקמו קוטג'ים חד ודו־משפחתיים, אך יש גם מגרשים גדולים יותר, שעליהם הוקמו קוטג'ים טוריים ובנייה רוויה נמוכה. במגרשים הללו ניתן לבנות קוטג' בשטח של 200 מ"ר בשטחים עיקריים ומרתף.
המצאי הקיים בסביבה מורכב מהרבה מאוד קוטג'ים ישנים, שבחלק גדול מהמקרים נרכשים לצורך הריסה ובנייה מחדש.
ניתוח העסקה: לא פשוט לנתח עסקאות של צמודי קרקע, שיכולים להיות שונים מאוד אלה מאלה, ולכן הניתוח השבוע מעט מורכב מהרגיל.
בדיקה שערכנו על עסקאות שבוצעו בסביבה בשנים האחרונות, העלתה כי מחירם של קוטג'ים ישנים (משנות ה־60 וה־70) על מגרשים בשטח של כ־300 מ"ר שנמכרו בסביבה, הגיעו לרמות מעוגלות של 7־8 מיליון שקל.
בהנחה שרוב הבתים הללו מיועדים להריסה או לפחות לשיפוץ מהיסוד, חילוץ של רכיב הקרקע מהמחיר מעלה סדר גודל ממוצע של 30־35 אלף שקל למ"ר בזכויות הבנייה (או בלשון מקצועית מ"ר מבונה).
העסקה הנוכחית חורגת מטווח המחיר המקובל בקוטג'ים בנווה רסקו, והחריגה קשורה ככל הנראה למיקום של הנכס - הקוטג' נמצא בצד המערבי של הרחוב, שפונה לשדות החקלאיים שבין נווה רסקו לרחוב משה סנה, הכביש שמוביל למחלף הכפר הירוק. סביר שבעתיד השדות יהפכו לשטחים בנויים, אולם כרגע הנוף הפתוח מעלה את שווי הנכס. נושא נוסף שהעלה את שוויו של הקוטג' הוא היותו חד־משפחתי, והמגרש שעליו נבנה נחשב למגרש גדול יחסית למקובל בסביבה.
מנתוני המגרש ניתן להגיד כי השווי למ"ר מבונה מגיע לכ־36 אלף שקל - גבוה מהטווח המקובל.
דבר המתווכת: מירי אופק, שביצעה את העסקה, מספרת כי "הבית נמכר כמגרש לזוג צעיר שעובדים בתחום ההייטק, לאחר שהבעלים החליט שלא לבנות בעצמו, אלא למכור לאחרים. הנכס היה מושכר במשך זמן רב".
אופק ביצעה בחודשים האחרונים שתי עסקאות נוספות ברחוב קוממיות, במרחק של עשרות מטרים בודדים מהעסקה הנוכחית.
בעסקה הראשונה נמכר ברחוב קוממיות 1 בית דו־משפחתי בשטח בנוי של 163 מ"ר בשתי קומות, על מגרש פינתי בשטח של כרבע דונם, תמורת 7.17 מיליון שקל. הנכס נרכש על ידי משפרי דיור שחזרו לעיר לאחר שגרו בתל אביב. הוא נמכר בעקבות מימוש נכסי עיזבון, ולדברי אופק מחירו היה הוגן ביחס לשטח הקרקע ולמצב הבית - שדרש שיפוץ מסיבי.
הבית השני נמצא מול הנכס בקוממיות 10, ובעליו הקודמים כבר הרסו את המבנה הישן והקימו מבנה חדש תחתיו, מה שהביא לדברי אופק ל"בית יפיפה ומעוצב אדריכלית, בן שתי קומות". השטח הבנוי של הבית, שמהווה חלק מדו־משפחתי, עומד על כ־210 מ"ר ושטח המגרש 275 מ"ר. הבית בן שש שנים, פינתי לגינה ונמכר ב־10.1 מיליון שקל למשפחה עם ילדים גדולים.
"העסקאות שונות במהותן מה שהביא לשונות הגדולה במחירים. בסך הכל, כל אחת מהן משקפת שווי שוק הוגן לנכס שנרכש", מסכמת אופק
השורה התחתונה: בהתייחס למחירים הנהוגים בשכונה, מחיר הבית שנמכר בקוממיות 10 גבוה ב־10%־15%, ואולם אלה משקפים את יתרונותיו כבית בודד וככזה שפונה לשדות. ניתן להעריך כי כשבעליו החדשים ישלימו את הבנייה, שוויו החדש יגיע לאחד מהגבוהים בנווה רסקו.