המס על משקיעי הנדל''ן יעבור? / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
שוק הנדל"ן סומן זה מכבר באוצר וברשות המסים כקרקע פורייה להעלמות מס והלבנות הון. ההיקפים המדויקים של ההון השחור בנדל"ן לא ידועים, אך ההערכות מדברות על עשרות ואף מאות-מיליוני שקלים בשנה שמתגלגלים בכלכלת הצללים. בכל שנה מנסים באוצר להחזיר לשולחן במסגרת דיוני התקציב את התוכניות שמטרתן לצמצם את העלמות המס בנדל"ן ומנגד להעלות את גביית המס והנתח שהמדינה מקבלת מעסקאות בתחום.
● באוצר מבטיחים הקלה במס הכנסה. התנאי: החזרת הגזרה שנעלמה לפני 25 שנה
● ההגבלות המתוכננות על החזקת מזומן והחובה שתוטל על בעלי הדירות להשכרה
השנה היוזמות הללו כוללות בין היתר ניסיון להחיל חובת דיווח על השכרת דירות בכלל ודירות נופש בפרט, וכן הכללת מס השבח בחישוב ההכנסות המחייבות בתשלום מס יסף (מס העשירים).
מס היסף חוזר לשולחן. מה הוא כולל?
מס יסף, שזכה לכינוי "מס העשירים" עמד עד סוף 2024 על 3% על כל הכנסה של יחיד מעל 721,560 שקל בשנה, מכל מקור שהוא. ויוזמה להוסיף מדרגה חדשה של 2% נוספים (סה"כ 5%) על הכנסות הוניות (פסיביות) בלבד מעל הרף - נחסמה בעבר.
חיוב במס יסף על הכנסות ממס שבח יחול על הכנסות פסיביות כמו דיבידנדים, ריבית, שכר דירה, רווחי הון ממכירת מניות ומכירת זכויות במקרקעין. לעומת זאת, הוחרגו מהתוספת הכנסות משכר עבודה ועסק, וכן דירות מגורים ששוויין עד כ־5.38 מיליון שקל או דירות מגורים הפטורות ממס שבח.
עו"ד ורו"ח יפתח שמחוני, מומחה למיסוי ממשרד עוה"ד פרופסור ביין ושות', אומר כי "מדובר בגלגול נוסף של ניסיון להכביד את נטל המס על משקיעי הנדל"ן, זאת למרות שההנתונים מראים כי ממילא משקיעים אינם ממהרים בימים אלה לנתב את הונם לנדל"ן, ומעבר לכך כי משקיעי נדל"ן נוהגים לא פעם לרשום נכסים על שמות קרוביהם, ספק אם בראייה מערכתית נכון להרתיע משקיעים שעשויים להשקיע באפיקים אחרים".
נשיא לשכת יועצי המס ירון גינדי אף יותר נחרץ בביקורת. לדבריו, הכללת מס השבח בחישוב מס היסף תגרור עליית מחירים בשוק הנדל"ן והקטנת ההיצע.
חובת דיווח על דירות מושכרות
יוזמה נוספת שמקדמים באוצר היא הקמת "מאגר דירות מושכרות" במטרה להקטין את ההון השחור ויכניס למדינה כ־50 עד 130 מיליון שקלים בשנה. החלת חובת דיווח על אתרים להשכרת דירות נופש אמורה להכניס על פי ההערכות כ־640 מיליון שקלים בשנה החל משנת 2027 ואילך, בעוד השינוי במס היסף יגדיל את הכנסות המדינה בכ־420 עד 500 מיליון שקלים בכל אחת מהשנים הקרובות. "המטרה לדרבן אנשים לדווח על הכנסותיהם משכירות, אבל גם שיהיו נתונים אמיתיים על מה שמתחולל בשוק הנדל"ן ושקיפות. צריך לעשות סדר בשוק השכירות", אומר גינדי.
איך תשפיע ההצעה על השוק
רו"ח (עו"ד) חגי אלמקייס, שותף באלמקייס פתרונות מיסוי אומר ש"השאירו ענף שלם פרוץ ולכן אנו נתקלים בעשרות מקרים של גילוי מרצון על הכנסות שכירות של ישראלים וזרים בעלי דירות. אכיפה חייבת לכלול גם את העסקאות של Airbnb וכדומה".
עו"ד ורו"ח שמחוני מוסיף כי "מצד אחד, בדרך זו הרשות תצמצם פערים הקיימים מבחינת היקף הכנסות השכירות המופקות בפועל לעומת אלה המדווחות ומוכרות לה. מצד שני, ספק גדול האם מהלך זה יביא לגביית מס משמעותית. החלת חובת דיווח גם בנוגע להכנסות שאינן עולות על תקרת הפטור תעמיס על הרשות מידע בהיקף אדיר, כאשר לא בטוח שיהיו מספיק מפקחים שיבחנו את כל המקרים.