פרויקט תמ''א ברחוב צה''ל, קרית אונו / צילום: תמר מצפי
ענף ההתחדשות העירונית במסלול תמ"א 38 עובר טלטלה עמוקה: עשרות חברות יזמיות קטנות נעלמות מהמפה, נמכרות או מתמזגות עם חברות גדולות יותר. הסיבה - משבר מימוני חמור, שינויי מדיניות ורווחיות שהצטמצמה.
● פרשנות | שוק הנדל"ן התל אביבי חזר 4 שנים לאחור
● המשקיע שעבר למדריד ויצא לפנסיה מוקדמת בזכות רכישת דירות
בשנה האחרונה נרשם גל של עסקאות ומיזוגים, שבמרכזו רכישות של חברות קטנות על ידי שחקנים גדולים יותר בענף (לצד גל מקביל של השקעות מצד משקיעים מוסדיים, בעיקר בחברות הגדולות והמבוססות יותר).
כך, בשבוע שעברה דיווחה חברת מהדרין שבשליטת קבוצת דלק על רכישת 51% מחברת "פי הנדסה ובנייה" המתמחה בבנייה למגורים ובהתחדשות עירונית באזור גוש דן ותל אביב בתמורה ל־27 מיליון שקל; בתחילת השנה השלימה אלייד את רכישת חלקו של עמיר שאלתיאל בחברה מטרופוליס שהקים; בחודש שעבר הודיעה חברת פרופדו, המתמחה במיזוגים ורכישות בתחום ההתחדשות העירונית, כי תשלם 15.5 מיליון שקל עבור מחצית ממניות חברת מידר. לצד העסקאות המדווחות, בענף מעריכים כי בוצעו באחרונה גם רכישות נוספות של חברות תמ"א 38 קטנות בידי גורמים פרטיים, שלא דווחו לציבור.
"הרשויות המקומיות לא רוצות פילים לבנים"
רו"ח שלומי פיליבה, המשמש אחד מהנאמנים לקבוצת פרסונל (שקרסה בתחילת 2024 עם חובות של מאות מיליוני שקלים), מסביר כי יש מגוון סיבות הגורמות לחברות המבצעות פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 להיקלע לקשיים: "יזמים הפועלים בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 מתמודדים עם אתגרים תפעוליים ומימוניים חריגים", הוא אומר.
"במקרה של תמ"א 38/1, מדובר בפרויקטים מורכבים ביותר, שבהם מבוצעת בנייה על בניינים קיימים, תוך חיבור תשתיות חדשות לתשתיות ישנות, ותוך כניסה לתוך הדירות הקיימות, לעתים בזמן שמתגוררים בהן דיירים.
"ברוב המקרים, הפרויקטים מנוהלים באמצעות קבלני משנה רבים, מה שמגדיל את הקושי התפעולי. זאת ועוד, בשונה מבנייה על קרקע פנויה, שבה ניתן לתכנן את הבניין החדש ללא אילוצים, בבנייני תמ"א 38/1 צריך להתאים את הבניה למבנה הקיים, לפירי המדרגות, המעליות וכו'.
"היום כמעט ואין התחלות בנייה של תמ"א 38/1, והחברות הגדולות אינן מעוניינות בפרויקטים מורכבים שכאלו, הדורשים תשומת לב ניהולית גבוהה, עם רווחיות אבסולוטית נמוכה יחסית".
גם הבנקים, לדבריו, איבדו עניין במימון פרויקטים כאלו. "הם מזהים שמדובר בפרויקטים עתירי סיכון, עם אשראי קטן יחסית ותשואה נמוכה, ומעדיפים לממן יוזמות גדולות יותר שבהן פוטנציאל הרווח גבוה יותר," מוסיף פיליבה.
"נוסף לכך, גם הרשויות המקומיות נמנעות כיום מקידום תמ"א 38/1, בין היתר לאור הפילים הלבנים שלעתים נוצרו עד שהם מחולצים מהבוץ.
"על הנייר, הרווחיות של פרויקטי תמ"א 38/1 נראית גבוהה, אבל בפועל מדובר ברווחיות אבסולוטית קטנה - כך שכל חריגה קלה בעלויות או בלוחות הזמנים עלולה להפוך את הפרויקט להפסדי". פיליבה מוסיף כי בשל כך, "לא מעט חברות יזמיות בתחום התמ"א נקלעות כיום לכינוס נכסים".
לדבריו, היזמים עצמם כבר מבינים זאת היטב. "דוגמה לכך ניתן לראות בפרויקט ברעננה, שכבר היה עם היתר בנייה לתמ"א 38/1 (ונדרשו רק תשלומי אגרות), אולם החברה הרוכשת ויתרה על ההיתר והעדיפה להתחיל את כל המסלול מחדש ולבקש היתר לתמ"א 38/2.
"היום אנחנו כבר במקום אחר באבולוציה של הענף, ואנחנו רואים שחברות גדולות, שמלכתחילה לא גילו עניין רב בתמ"א 38/1, מתחילות לאבד עניין גם בתמ"א 38/2 ולקונספט של חידוש מבנים בודדים. הן מעדיפות לקבץ מספר מבנים, להקים 100 יחידות דיור ומעלה במסגרת של פינוי-בינוי".
ירידה חדה בהתחלות הבנייה במסלול החיזוק
"אנחנו רואים שני סוגים של רכישות", אומר ליאור גוזס, מנכ"ל ובעלים־שותף בחברת CITYSQUARE - פלטפורמה דיגיטלית מבוססת בינה מלאכותית להערכת פוטנציאל, ליווי דיירים ודירוג יזמים בתחום ההתחדשות העירונית (הבעלים הנוספים הוא עיתון הארץ). "האחד - רכישות של חברות תמ"א קטנות, והשני - רכישת פרויקטים שהתחילו ביזמות של חברה אחת וממשיכים תחת חברה אחרת".
לדבריו, בשנים האחרונות חלה ירידה משמעותית בפעילות של תמ"א 38/1. "זה היה מסלול פופולרי מאוד לפני כ־15 שנה", אומר גוזס, "אבל הוא ספג ביקורת קשה - גם על איכות החיזוק וגם על התכנון והביצוע בפועל. כיום מדובר במיעוט קטן מהפרויקטים".
הענף, לדבריו, עבר בהדרגה להתמקד בגרסה החדשה יותר - תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).
לפי נתוני CITYSQUARE, נכון לשנה האחרונה פועלות בישראל 1,152 חברות יזמיות בתחום ההתחדשות העירונית. 530 מהן מתמקדות במסלול חיזוק מבנים (תמ"א 38/1), 394 עוסקות בהריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2), ו־228 חברות פועלות בשני התחומים גם יחד.
"כ־20% בלבד מכלל היזמים פועלים בשני המסלולים," מציין גוזס, "בעוד שהרוב המוחלט מתמחה באחד מהם בלבד. כ־46% מתמקדים בחיזוק מבנים, וכ־34% בהריסה ובנייה - נתון שמצביע על שוק מפוצל מאוד מבחינת התמחות".
"בנו על זה שהמחירים יעלו, ונתקעו"
לצד ההתכווצות הכללית בענף, גם מספר הדירות החדשות במסגרת תמ"א 38/1 נמצא בירידה מתמדת. בשנת 2022 נרשם שיא של כמעט 3,000 התחלות בנייה, אך מאז נרשמה נסיגה חדה - ב־2024 החלו בהקמת 1,778 יחידות דיור בלבד במסלול זה, לעומת 12,538 יחידות שנבנו במסגרת תמ"א 38/2.
"חברות גדולות כמעט לא מתעניינות בפרויקטים של תמ"א 38/1", מסביר גוזס. "ההשקעה הנדרשת קטנה, אך גם הרווחיות נמוכה. לעומת זאת, בפרויקטים של תמ"א 38/2 אנחנו רואים פעילות מוגברת של חברות בינוניות וגדולות. לא פעם החברות הללו רוכשות פרויקטים שיזמו גורמים קטנים, ומשאירות אותם ב’פרונט’ מול הדיירים. במקרים כאלה קשה לדעת מי באמת עומד מאחורי הפרויקט".
פלג דוידוביץ, מנכ"ל קבוצת פרופדו הציבורית המתמחה במיזוגים ורכישות בתחום ההתחדשות העירונית, מספר איך זה נראה מהצד של החברה הרוכשת. "בחנתי למעלה מ־60 חברות תמ"א 38, אבל ניהלתי מעקבים אחרי יותר מ-100 חברות", מספר דוידוביץ, שמאשר שהמגמה גוברת בתקופה האחרונה.
הסיבות מגוונות: "יש חברות שמחפשות פתרון פיננסי, אחרות רוצות להכניס משקיע, חלק מעוניינות למכור את החברה, ואחרות רוצות למכור רק את הפרויקטים שלהן", הוא אומר.
"במיוחד אני רואה את זה אצל יזמים ותיקים יותר, בני 60 פלוס, שכבר עייפים אחרי שנים קשות שבהן התחום לא רווה נחת", הוא אומר.
הוא מסביר כי העלאות הריבית, המלחמה והקיפאון בשוק שוברים יזמים קטנים שאין להם חוסן כלכלי משמעותי. "גם ירידות המחירים פגעו בחלומות של יזמים רבים", אומר דוידוביץ’. "ברוב המקרים מדובר במחנק פיננסי - הם לא עומדים בריביות הגבוהות ואין גורם שמעוניין להמשיך ללוות אותם".
לדבריו, קיימים שני סוגי משברי מימון: "האחד הוא מימון טרום ליווי פרויקט, שזה השלב שבו נמצאות רוב החברות שאנחנו פוגשים. אלו חברות עם פרויקטים ברמת בשלות בינונית ומטה, כלומר עוד אין הסכמות עם הדיירים, או שההליך התכנוני בחיתוליו. חברה כזו פוגשת שוק אחר לגמרי ממה שהיתה רגילה לו - אף אחד לא רוצה להיכנס ולממן את הפרויקט".
הסוג השני הוא של חברות עם פרויקטים בשלב מתקדם יותר, "כשכבר אפשר להריח את הפרויקט ואפשר כבר לתמחר אותו ולהעריך את הרווחיות שבו", הוא אומר.
דוידוביץ’ מוסיף כי חלק מהפרויקטים שאיבדו כדאיות כלכלית נפגעו מירידות מחירים, אך במקרים רבים הבעיה עמוקה יותר: "יזמים רבים לקחו פרויקטים שלא היו כלכליים מלכתחילה, מתוך ציפייה שעד שיגיעו לשלב הביצוע המחירים יעלו. היום הם נתקעים עם פרויקט לא רווחי והבנק פשוט מסרב לממן".
על רקע המשבר: בעלי הדירות משנים גישה
ואולם, דווקא על רקע המשבר, יזמים מדווחים על שינוי בגישת הדיירים עצמם. "אני מזהה התרככות בקרב בתים שבמשך שנים סירבו לזוז מהדרישות הגבוהות שלהם," אומר דוידוביץ’.
"התקופה הארוכה של אי־ודאות כלכלית וביטחונית גרמה להרבה בעלי דירות להבין שהממ"ד והבנייה החדשה הם לא מותרות אלא צורך אמיתי".
לדבריו, כיום דיירים נוטים יותר להתגמש, מה שמאפשר לפרויקטים להתקדם מהר יותר.
גוזס מאשר: "אנחנו רואים פרויקטים שסומנו לפני שנים, ועכשיו חוזרים לשולחן המו"מ בזכות שינוי בגישת הדיירים".
עם זאת, גם הדיירים משלמים מחיר: "יש עסקאות שבהן הדירות החדשות כמעט לא גדולות מהישנות, אבל עצם המעבר לבניין חדש, עם ממ"ד, מעלית ותשתיות מודרניות, נותן ערך מוסף אמיתי", אומר דוידוביץ’. "זה שינוי תודעתי גם אצל הדיירים וגם אצל היזמים.
ההערכה בענף היא כי בשנים הקרובות פרויקטי תמ"א 38 ימשיכו לדעוך ולהיעלם, בעקבות ביטול התוכנית והמעבר לחלופת שקד ולמתכונת של התחדשות עירונית רחבה יותר - מהלך שמחייב יכולות תכנון ומימון רחבות בהרבה מאלה של רוב החברות הוותיקות.
המשמעות ברורה - רבות מחברות התמ"א יידרשו להתאים את עצמן לעידן חדש בענף, שבו יתרון לגודל, יציבות פיננסית והתמחות בהיקפים גדולים יהיו תנאי סף להישרדות.