המשקיע שעבר למדריד, ויצא לפנסיה מוקדמת בזכות רכישת דירות

כשמדברים על השקעה בנדל"ן, לרוב המטרה היא לקנות נכס שיסייע לתזרים החודשי או לפנסיה.

במקרה של אמיר טייג וזוגתו, ההכנסה משכירויות הייתה הדרך להפוך חלום למציאות: רילוקיישן למדריד. "היו לנו עבודות טובות ואהובות. אני בעולם העיתונות וזוגתי בעיצוב פנים. החלטנו לעזוב בגלל סקרנות ובגלל החיים האינטנסיביים בישראל", אומר טייג, שאותו פגשנו במסגרת כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס.

● כסף בקיר | המשקיע שקנה בית בפאפוס בגלל אשתו
● כסף בקיר | בגיל 23, ולמרות שהבנק לא רצה לתת לו משכנתא, הוא קנה דירה ראשונה

"חיפשתי מודל כלכלי שיאפשר לנו לשמור על רמת החיים שהייתה לנו בתל אביב, וכמובן לשמור על העצמאות שלנו בלי להיות תלויים באף אחד. נדל"ן היה האופציה הזמינה ביותר עבורנו", אומר טייג.

אתה יודע לכמת את זה למספרים?
"לפני שעברנו עשיתי מחקר מקיף: רמות המחירים, ביטוחים ועוד, והגעתי למסקנה שהחיים במדריד זולים בכ־30% מהחיים בתל אביב".

לגבי צד ההוצאה יש להוסיף גם את העובדה שלא מדובר במשפחה עם ילדים. לעומת זאת, בצד ההכנסה הם מתחילים עם סוג של משענת בדמות דירה בתל אביב שאותה הם תכננו להשכיר. "הבנו שאנחנו צריכים תזרים חודשי נוסף של כ־3,000 דולר", מסביר טייג. "כשקנינו את הדירה הראשונה במדריד, בסוף 2016, עוד התגוררנו בישראל. קראתי לזה 'פרויקט פיילוט'".

תן לנו קצת מספרים?
"זו הייתה דירה קטנה וחמודה של חדר שינה וסלון. היא הייתה רשומה 45 מ"ר, אבל למעשה הייתה כ־35 מ"ר בנוי בגלל פערים ברישום. היא ממוקמת בשכונה לא הכי אטרקטיבית והיא עלתה לנו 140 אלף אירו - היתרון שלה היה המחיר.

"אני מאוד ממליץ לאנשים שמגיעים בפעם הראשונה לקנות דירה בעיר שהם לא מכירים לקחת מישהו שיעזור להם. זה יכול להיות מתווך, אבל אנחנו הלכנו לחברה שמלווה משקיעים זרים. יש הרבה כאלה".

יחד עם עלויות שיפוץ, שכ"ט עו"ד ועוד הם הוציאו בסך הכל 185 אלף אירו. הדירה הייתה מיועדת להשכרות לטווח קצר, ואכן זמן קצר לאחר הרכישה נכנסה לשוק והחלה "לעבוד".

בשורה התחתונה, 'פרויקט פיילוט' הצליח?
"הדירה לא רק עמדה בציפיות, היא הייתה הרבה מעבר לכך. זה קרה גם בגלל שהייתי שמרן ולא רציתי לבנות על תרחיש אופטימי מדי וגם בשל העיתוי - נכנסנו כשהשפעות משבר הנדל"ן של השנים 2012־2015 טרם התפוגגו ולכן המחיר היה טוב, ומדריד חוותה תנופה תיירותית".

"התגברנו על בעיות שפה"

ההשקעה המוצלחת סללה את הדרך לבני הזוג לעבור למדריד, ומכאן הם המשיכו ורכשו שתי דירות נוספות, הפעם לגמרי בעצמם. "הרגשנו שיש לנו בסיס ידע נרחב ולכן לא רכשנו את הדירה עם ליווי. נכון שנתקלנו בלא מעט בעיות שפה, אבל התגברנו עליהן. גם עשינו את זה די מהר. בניגוד לדירה הראשונה, החלטנו לרכוש דירות גדולות יותר, כי הייעוד, גם בדירות הללו, היה לשכירות קצרת טווח ורמת התחרות בדירות הגדולות יותר ב־Airbnb נמוכה יותר", אומר טייג.

אז כמה עלתה דירה מס' 2 ואיזה דירה זאת?
"קנינו דירת 75 מ"ר במחיר של 260 אלף אירו. היא כוללת סלון, שני חדרי שינה גדולים ועוד חדר קטן יותר לילדים. הדירה הייתה במצב רע מאוד ונזקקה לשיפוץ כולל. באמצע 2018 כבר קנינו דירה נוספת באותו דגם ובמחיר דומה מאוד. את המימון לדירה מספר שתיים הצלחנו לקבל מהבנק, אבל המימון לדירה מספר שלוש הגיע רק מהכיס שלנו - כספים שצברנו לאורך השנים כמו קרנות השתלמות ועוד.

"בהתאם לשם של הפודקאסט שלך, כסף בקיר, שמנו את העתיד שלנו בנדל"ן, ואת הכסף שלנו בקירות. הקירות האלה לא היו ביוון ולא בתל אביב, אלא במדריד".

עסקת פליפ מהירה

הדירה הבאה שקנו בני הזוג נרכשה בתחילת 2020 במודל אחר. שילוב של מחיר מציאה וחיבור עם משקיע ישראלי שהצטרף וסייע במימון ("בשלב זה מיצינו את ההון הפנוי שלנו") הוביל לעסקת פליפ מהירה יחסית - קנייה ושיפוץ שעלו יחד 360 אלף אירו, ומכירה ב־450 אלף. בשנים שחלפו מאז בני הזוג ואותו משקיע המשיכו לדירות נוספות, אם כי במתווה שונה - רכישה לטובת השכרה לטווח ארוך בלבד.

"התזרים ששלוש הדירות הראשונות מייצר מחזיק אותנו היטב. למעשה, אנחנו לא צריכים יותר", מסביר טייג את ההיגיון. לדבריו אפילו בשנות הקורונה, שבהן התיירות גוועה, הם הצליחו להשכיר אותן אם כי תוך התפשרות על המחיר ("בנדל"ן אם תוריד את המחיר, בסוף מישהו יגיע").

לדבריו, "צרכי התזרים שלי מכוסים. זה עובד מצוין. המשך ההשקעות שלנו יהיו להשכרה לטווח ארוך והמטרה שלהן היא להיות הפנסיה שלנו. בעוד כעשר שנים נוכל לקבל החלטה לגביהן - למכור אותן וליהנות מהכנסה הונית, או להחזיר את המימון וליהנות, יחד עם השותף שלנו, מהכנסה תזרימית. זו המטרה של קבוצת הדירות הזו".

טייג מבקש להכניס עוד שיקול לשינוי בגישה - מדיניות שלילית כלפי דירות להשכרה לטווח קצר. לדבריו, "רגולטורית זה תחום יותר מסוכן. מדינת ספרד ועיריית מדריד פחות אוהבות את המשקיעים ב־Airbnb כי הם מאמינים שזה מעלה להם את מחירי הנדל"ן, והם מתחילים להילחם בזה".

ומה לגבי השקעות בכלל בספרד מבחינת הממשלה?
"הגישה של הממשלה למשקיעים בכלל ולמשקיעים זרים היא לא חיובית, אבל ספרד מורכבת מ־17 פרובינציות ולכל אחת הרבה סמכויות ביחס לשוק הנדל"ן שלה. למשל, ברצלונה היא חלק מקטלוניה - מדינה עם ממשל סוציאליסטי שנלחם במשקיעים. מדריד היא חלק ממדינה עם ממשל קפיטליסטי יותר - זה ימין מרכז שאוהב משקיעים. אני לא רוצה לייעץ לאף אחד מה לעשות אבל אם ייפול עלי משמיים עוד סכום כסף, אני כנראה אשקיע אותו במדריד".