דירה במגדל בר''ג נמכרה ב־15% מעל מחיר השוק / צילום: Shutterstock
העסקה: דירת 2 חדרים בשטח של 51 מ"ר בקומה ה־31 במגדל סיטי טאואר ברמת גן נמכרה תמורת 2.23 מיליון שקל
● עם שומר וחדר כושר: בכמה הושכרה דירת 3 חדרים בנאות אפקה בת"א?
● שוק הנדל"ן התל אביבי חזר 4 שנים לאחור
המגדל: מגדל סיטי טאואר ברמת גן הוקם בסוף שנות ה־90 על חורבות בריכת גלי גיל, ואוכלס בשנת 2000. הוא כולל מרתף חניה בן ארבע קומות, קומת כניסה שמעליה שתי קומות לאירועים ולכנסים, מעליהן קומת ספא, ומעליהן 10 קומות מלון. קומות המגורים מתחילות בקומה 14 עד לקומה 35 ומעליהן נמצאות כמה קומות טכניות. בסך הכל המגדל כולל 222 דירות.
ניתוח: במגדל הרבה טיפוסי דירות ובשטחים שונים, כולל דירות דופלקס בקומות העליונות. לחלקן יש מחסנים, חניות ומרפסות. לחלק מהדירות יש מרפסות לא מקורות שאינן מוצמדות.
הדירות שפונות לכיוונים דרום ומערב נהנות מנוף פתוח, כולל לים, בעוד שהדירות שפונות לצפון צפות על מגדל גיבור ספורט, ומהחלונות של הדירות שפונות מזרחה ניתן להשקיף על מתחם הבורסה ליהלומים.
העסקה הנוכחית בוצעה בדירה שפונה לכיוון צפון. אין לה מרפסת, מחסן וחניה - כלומר זו דירה שיכולה להיחשב בסיסית.
דירה בקומה ה־29, בעלת ממדים דומים אך מתוכננת בצורה שונה, ופונה מזרחה - נמכרה לפני שמונה חודשים תמורת 2.22 מיליון שקל.
לפני ארבעה חודשים נמכרה דירה בשטח של 41 מ"ר בקומה ה-24, אף היא ללא הצמדות, תמורת 1.87 מיליון שקל. הדירה פונה לכיוון צפון־מזרח.
המחירים בשלוש העסקאות נעים סביב 43־45 אלף שקל למ"ר, מה שמעלה תהייה מסויימת כי העסקה הנוכחית בוצעה בדירה שמצויה בקומה גבוהה בהרבה מזו שנחתמה לפני ארבעה חודשים. אולם ייתכן מאוד שכאשר אלמנט הנוף אינו משמעותי, כמו במקרים הללו שבהם כל הדירות צופות על מגדלים במתחם הבורסה, כנראה שגם אלמנט הגובה מאבד חלק ניכר מהמשמעות שלו.
סיבות אחרות לזהות המחירים יכולות להיות נסיבות נקודתיות שליוו את העסקאות הללו (למשל קונים לחוצים) והשקעות שבוצעו או שלא בדירות הללו.
לאור ריבוי סוגי הדירות ומרכיבי המחיר שלהן, בדקנו בנוסף שורת עסקאות שבוצעו במגדל, חלקן בדירות עם נוף מערבה ועם שטחים צמודים כגון מרפסת, חניה ומחסן.
באוגוסט 2023, זמן קצר לפני פרוץ המלחמה, נמכרה אחת מהדירות הטובות במגדל שאינה פנטהאוז: דירה בשטח של 73 מ"ר בקומה 31, עם מרפסת בשטח של 18 מ"ר שפונה למערב ולדרום, עם מחסן וחניה. הדירה נמכרה ב־3.1 מיליון שקל, כלומר במחיר למ"ר של כ־34 אלף שקל (כולל שיקלול החניה). אם נשווה לעסקאות שבוצעו באחרונה - מדובר להערכתנו במחיר נמוך מאוד, יחסית לתכונות הדירה.
האם מאז פרוץ המלחמה המחירים במגדל המריאו? לא נראה כך. בדצמבר 2024 נמכרה בקומה ה־30 דירה בשטח של 102 מ"ר שפונה לכיוונים צפון ומזרח, עם חניה ב־3.55 מיליון שקל. עסקה זו תומחרה בכ־31 אלף שקל למ"ר (כולל מרכיב החניה).
בהתחשב בכך שהמחיר למ"ר בדירות קטנות גבוה מדרך כלל ממחיר למ"ר של דירות גדולות, בבחינה של העסקאות שבוצעו במגדל לא ניכרת עליית מחירים חדה בשנתיים האחרונות, ולפיכך אנו סבורים שמחיר העסקה המנותחת גבוה ב־10%־15% ממחיר השוק.
המתווך: "העסקה היתה סבירה, בהנחה שדובר בדירה עם נוף ועם חניה", אומר המתווך פיני עוז, המתמחה במגדל סיטי טאואר. אך כאמור, לדירה אין חניה ואין נוף (ואף לא מחסן). עוד הוא מוסיף כי "העסקה שנסגרה ב-1.87 מיליון שקל נראית לי במחיר סביר יותר לשוק במגדל".
מי רוכש דירות במגדל המלונאי הזה? עוז מספר, כי המחירים הנוחים יחסית במגדל הפכו אותו גם לאלטרנטיבה לדירות ברובעים 3 ו-4, ששם המחירים למ"ר כפולים ויותר. כמו כן תושבי חוץ רכשו במקום יחידות דיור, וגם משקיע.