מהפכת הדירות הקטנות כבר כאן / צילום: Shutterstock
45% ממשקי הבית בישראל כוללים אדם אחד או זוג. ומנגד, 12% בלבד מהדירות בישראל הן קטנות, עד 55 מ"ר. "אחת הסיבות", כתבו השבוע במינהל התכנון, בעוד מאמץ להפוך את המגמה, "נעוצה בתפיסה רווחת, שדירות קטנות הן פתרון מגורים נחות, זמני, לא ראוי או לא מספק".
● מהפך: העיר שמובילה במכירת הדירות, והזינוק של תל אביב
● פרשנות |כשלהיות ישר זה להיות פראייר: השבוע שבו הנורמות המקולקלות היכו בנו
איכשהו הביאו אותנו לחשוב ש"בית אמיתי" חייב להיות גדול, עם רוח גבית חזקה מ"כוחות השוק". למעשה, העלות השולית של תוספת כמה מטרים לדירה נמוכה יחסית, בעוד התשואה על מכירת שטח גדול גבוהה משמעותית. גם העיריות תרמו לתופעה: דירות גדולות מעלות את רף המחירים, מביאות אוכלוסייה "חזקה", ובכך מסייעות גם לקופת הארנונה ולסיפור התדמיתי.
הדינמיקה הזו החריפה פי כמה בשנים האחרונות, כשהתחדשות עירונית תפסה נתח הולך וגדל מהבנייה. כשמחליפים דירה ישנה בחדשה, המהלך כולל כמעט תמיד הגדלת השטח (תוספת ממ"ד לפחות, מרפסת ולא פעם גם חדר נוסף). תחת תנאים כאלה, קשה לדמיין תכנון שמכוון דווקא להקטנת דירות.
עד כמה הפער בין ההיצע לביקוש גדול? בדקתי את כלל התחלות הבנייה של יחידות דיור מאז 1995. לפי הלמ"ס, במהלך 30 שנה נבנו בישראל כ-1.47 מיליון דירות. רק 16.5% מהן היו בנות 3 חדרים ומטה. ומנגד: מתוך 2.3 מיליון משקי בית שחיים היום בישראל, כ-26% הם זוגות ללא ילדים - עבורם דירת 3 חדרים מספיקה בהחלט. עוד 13.4% הם זוגות עם ילדים מעל גיל 18 (5% עם ילדים מעל גיל 25). בנוסף, יש פה עוד 6.5% משפחות חד הוריות עם ילדים מעל גיל 18. ובכל זאת, השוק כאמור סיפק בעיקר את ההפך.
מתקרבים ליעד
אבל עכשיו, סוף סוף, מתחילים לשבור את המיתוס. ב-2024 החלו להיבנות 2,998 דירות שני חדרים - שיא של כל הזמנים, יותר מפי ארבעה לעומת 2015 ומגמה עקבית של עלייה לאורך השנים האחרונות. גם דירות שלושה חדרים הגיעו לשיא עם קרוב ל-16 אלף דירות חדשות - כ-23% מכלל התחלות הבנייה.
במקביל, אחרי שהתאמצו לשכנע אותנו שצפוף ואורבני זה טוב ומחויב המציאות, משרד הפנים מרים את הדגל. השבוע, כנס "לחשוב בקטן" שארגנו שם עסק אך ורק ב"איכות התכנון בדירות קטנות". אחרי שביוני הגדירו לראשונה שטח של דירות קטנות בחוק התכנון והבנייה (עד 80 מ"ר), הם הצהירו כי חושבים לראשונה גם על אישור דירות בשטח 25 מ"ר בלבד, "כהערכות לעתיד".
תמונת הראי היא הירידה בבניית דירות גדולות: רק כ-9,464 דירות של 6 חדרים ומעלה נבנו ב-2024 - ירידה לעומת רוב השנים בעשור האחרון ולעומת 10,887 דירות כאלו לפני 10 שנים. גם דירות 4 חדרים, המוצר הישראלי הקלאסי, ירדו מ-23 אלף ב-2015 לכ-21 אלף ב-2024.
האם זה מספיק? לא. אבל העובדה שהנטייה משתנה - גם מכיוון הרגולציה וגם מכיוון השוק עצמו - מלמדת שמשהו זז. מינהל התכנון קבע במפורש ב"תדריך ארצי לתמהיל דירות" כי דירות בגודל 30-55 מ"ר צריכות לתפוס 5%-10% מתמהיל הדירות בעיר, ודירות 56-80 מ"ר עוד 20%-30%. בשנת 2024 כבר הגענו בפועל לנתח של 28% מהתחלות הבנייה עבור דירות עד שלושה חדרים. מתקרבים ליעד.
אולי אנחנו ברגרסיה
הבעיה, כי אי אפשר בלי, היא שאנחנו אולי ברגרסיה. לפי נתוני הלמ"ס, במחצית הראשונה של 2025 נבנו 1,239 דירות 2 חדרים, מה שאומר שהנתח ירד חזרה ל-3% מהתחלות הבנייה. במקביל נבנו רק 57 דירות חדר אחד, לעומת כמעט 400 אשתקד. רק דירות 3 חדרים שמרו על נתח של 23% (8,608).
עקב האכילס, כפי שמציינים גם במינהל התכנון, הוא למשל הממ"ד. כל אחד רוצה כזה, אבל לא רוצה שזה יהיה החדר המרכזי בבית (בגלל הדלת הכבדה, החלון המסיבי ועוד). אפשר לראות אמנם תחייה כלשהי של המרחבים הקומתיים, הממ"קים, אבל ברור למה יזמי הנדל"ן לא אוהבים לבנות חדרים שקשה לשכנע קונים שהם משלמים גם עבורם. במדינה מבקשים לדון ביצירת מרחבים מוגנים שהם למעשה חדרי המדרגות, "ממח"מים", אבל גם הם יודעים שלא מדובר במהלך פשוט או קצר.
בסופו של יום מחלחלת ההבנה בקרב קונים, יזמים ואפילו עיריות שאינן רק תל אביב או ירושלים, שדירה קטנה היא לא רק פשרה. לפני 50 שנה, בשנות ה-70 המוקדמות, 74% מהדירות בישראל היו 3 חדרים ומטה. במובנים מסוימים, לא יקרה כלום אם נתקרב לשם בחזרה.
כוכבי השבוע
מצוין: קטר ההייטק חזר
זה קורה לאט, אבל הריבאונד של אחרי המלחמה כאן. לא בכל התחומים; קוני הדירות למשל לא ממהרים לחזור, בעיקר בשל הריבית הגבוהה. אבל בהייטק - ראש החץ של הכלכלה הישראלית - מדובר בהרבה יותר מסנונית או שתיים שהגיעו בחזרה. על פי נתוני חברת המידע IVC, בחודשיים האחרונים גייסו שמונה קרנות הון סיכון ישראליות סכום מצטבר של 1.3 מיליארד דולר. כמה זה הרבה? מדובר ב-80% מסך הגיוסים השנה.
הסיבות ברורות: סיום המלחמה, הורדות ריבית שדחפו לחפש אלטרנטיבות, ודשדוש של שנתיים שהותיר חברות רבות פה ברף שווי נמוך יחסית - כל אלה מחזירים את המתעניינים מהארץ ומהעולם. אלה שרואים למשל ששתי עסקאות סייבר ענקיות כבר נסגרו פה מתחילת השנה (וויז שנרכשת ב-32 מיליארד דולר וסייברארק שנרכשת בכ-25 מיליארד), ושכדאי לתפוס את החברות המוכשרות הללו בשלב יותר מוקדם.
בלתי מספיק: עוגת המס גדלה, אבל לא מתחלקת בין כולם
הכנסות המדינה ממסים, כפי שפרסם השבוע משרד האוצר, חצו רף של 430 מיליארד שקל מינואר עד אוקטובר. ההכנסות השנתיות יעקפו ככל הנראה את ה-520 מיליארד, שיא היסטורי. זאת, בשנה שבה התחזית המקורית האופטימית הייתה ל-490 מיליארד שקל.
לצד המחמאות לעוצמת הכלכלה המקומית ולכך שגלגל המשק ממשיך לטפס בהר, דיווחה רשות המיסים - בדיוק ביום שבו פורסמו הכנסות המדינה - נתונים מ"מבצע המוניות הגדול". 100 ביקורות סמויות שנערכו לאחרונה במוניות בכל הארץ, בזמנים משתנים, וגילו כי 80% מהם לא הפעילו מונה כחוק ורבים התחמקו ממס.
בתזמון נהדר קיבלנו הצצה למציאות שבה יותר מדי אנשים מתפרנסים היטב, אבל לא נכנסים מתחת לאלונקה הכבדה של משלמי המס. וזה אפילו לא מפתיע אף אחד. כמו שלא נופתע כשמבצע כזה יסתיים בעיקר בקנסות זניחים למי שנתפס.