נדל''ן בתל אביב / צילום: Shutterstock
מחירי הדירות רושמים ירידה חודשית שביעית ברציפות, אך לא רק זה: רוכשי הדירות של 2025 רוכשים דירות זולות יותר מלכתחילה, וזה מהפך גדול לא פחות. הדבר בולט במיוחד בתל אביב, שבה מחירי העסקאות שבו לרמתם מ-2021. כך עולה מפרסום הלמ"ס על מדדי מחירי הדירות והשכירות. מדדי השכירות לחודש שעבר סותרים לכאורה, אך ניכר כי הסנטימנט בשוק זה ממשיך להורות על עלייה.
● בין תל אביב למדריד: כך נראית השקעה שמחליפה משכורת
● סיטי טאואר: דירה במגדל ברמת גן נמכרה ב-15% מעל מחיר השוק
מהם עיקרי הנתונים?
מחירי הדירות מצויים בירידה, מה שבא לידי ביטוי במדד חודשי שביעי של ירידות. מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים אוגוסט - ספטמבר 2025, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי - אוגוסט 2025, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב-0.3%, ובעקרון רמת מחירי הדירות בסוף ספטמבר 2025, היתה גבוהה רק בחצי אחוז מזו של סוף ספטמבר 2024.
מכיוון שהמדד הנוכחי מסכם את הרבעון השלישי של השנה, הלמ"ס בדקה גם את מחירי העסקאות שבוצעו ברבעון הזה ומצאה, כי מחיר דירה ממוצעת שנרכשה בו הגיע ל-2.214 מיליון שקל, ירידה של 1.9% לעומת המחיר הממוצע של עסקאות שבוצעו ברבעון השני של השנה ושל 2.5% לעומת מחירי הדירות שנרכשו ברבעון השלישי של 2024.
היכן המחירים ירדו בשיעור הגבוה ביותר?
במחוז חיפה הירידות החודשיות הגיעו ל-1.2%, במרכז ל-0.9%, בדרום ל-0.3% ובמחוז תל אביב ל-0.1%; בירושלים המדד עלה בחצי אחוז ובמחוז הצפון - ב-0.3%.
ואולם כשבוחנים את שבעת חודשי הירידות במחוזות השונים, מזדקרים שני "מחוזות הביקוש" - תל אביב והמרכז, כאלופי הירידות. במחוז תל אביב ירידת המדד הגיעה ל-6.1% ובמרכז - ל-3.3%. ביתר המחוזות המחיר נותר בסימן עלייה בשבעת החודשים הללו: במחוז ירושלים של 1.7%, במחוז חיפה של 1.2%, במחוז הצפון של 0.7% ובמחוז הדרום 0.2%.
מה עוד ניתן לספר על שוק הנדל"ן של היום?
שלא רק מחירי הדירות יורדים, אלא גם מחירי העסקאות, כלומר אנשים רכשו ברבעון השלישי של השנה דירות זולות יותר מברבעונים שקדמו לו. למעשה, מחירי העסקאות הממוצעים שנרשמו ברבעון זה, היו הנמוכים ביותר מאז סוף 2023.
-מה המשמעות של זה?
אין לממצא הזה משמעות שעומדת בפני עצמה, אך על רקע מדד מחירי הדירות השלילי, וכמות העסקאות הנמוכה מאוד, ניתן לראות אותו כממצא עומק שמעיד על סנטימנט השוק, ואומר, כי רוכשי הדירות בעת הזו אינם מאמינים בעליות מחירים קרובות, אינם רוצים לקחת משכנתאות גדולות מידי ומעדיפים בעת ההיא לרכוש את הדירות הזולות ביותר שהם יכולים.
ממצא זה יכול להסביר במידה רבה את השוק הקפוא ברובעים 3 ו-4 בתל אביב. ואם נפרט על תל אביב: רמת המחירים הממוצעת של העסקאות על דירות שנרשמה ברבעון השלישי של השנה הגיעה ל-3.7 מיליון שקל. מדובר בנתון שמחזיר את השוק העירוני 4 שנים לאחור. אם נתמקד במחירי הדירות 4 חדרים שנרכשו בעיר ברבעון זה, הם הגיעו למחיר של 4.3 מיליון שקל, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2021. להמחשה: ברבעון השלישי של שנה שעברה רמת העסקאות על דירות 4 חדרים בבירת הנדל"ן של ישראל הגיעה ל-5.1 מיליון שקל.
ואולם, התופעה הזו אינה רק נחלת השוק התל אביבי וניתן לראות אותה פוקדת גם את שוקי רוב הערים היקרות (הרצליה, רמת גן, כפר סבא ואחרות). מבין ערים אלה בולטת ירושלים בהתנהגות אחרת, שניתנת להסבר ברכישות המרובות של תושבי החוץ בעיר.
בערים הערים הזולות יותר, לעומת זאת (חיפה, אשקלון, באר שבעבית שמש בת ים) - מחירי העסקאות הממוצעים הוסיפו לעלות, אך ממילא המחירים שם נמוכים ממילא, כך שהרוכשים היו מוכנים להשקיע קצת יותר כסף ברכישה.
ומה לגבי שוק השכירות?
מעט מתעתע במדד לחודש אוקטובר, כי מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים ירד בשיעור גבוה של 0.9%, אך מדד שכר הדירה דווקא עלה בשליש אחוז. הירידה של מדד שירותי הדיור אינה מפתיעה, אלא גובהה. בדרך-כלל חודשי אוקטובר הם החודשים של אחרי חגי תשרי, שצתחילים את שוק השכירות החורפי, שמתאפיין בדרך-כלל בירידות.
גובה הירידה מצביע ככך הנראה על כך, שהאפקט של עליות המחירים שנגרמו מהאוכלוסיה שפונתה, עקב נזקים שנגרמו לבתים מטילים אירניים, כנראה מוצה. ועם זאת, שוכרי דירות חדשים מוסיפים לשלם שכר דירה שגבוה ב-5.5% מהשוכרים הקודמים, דבר שמרמז על סנטימנט עליות שמאפיין את השוק.
ומה צפוי לעתיד הקרוב?
נתוני הלמ"ס מורים בצורה חד משמעית, כי קיים חוסר איזון חמור בשוק הנוכחי, שבו היצע דירות יקרות רב מאוד (בעיקר בתל אביב ובסביבתה), לעומת ביקושים נמוכים במיוחד, לדירות במחירים נמוכים מאוד.
עניין זה יכול להסביר גם את כשלון המבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן החל מסוף שנה שעברה. הרוכשים לא מחפשים היום תנאי תשלום. הם מחפשים מחיר.
וחוסר איזון כזה לא יכול להיגמר טוב.