דירה במגדל המלך דוד בתל אביב / צילום: ניר וייס־ודררו
העסקה: ברחוב הירקון 87 בתל אביב, בקומה התשיעית של מגדל המלך דוד, נמכרה דירת 7 חדרים ענקית, בשטח של 325 מ"ר תמורת 28 מיליון שקל.
המגדל: מגדל המלך דוד צמוד למלון דן, והוקם על ידי משפחת פדרמן על בסיס תוכנית מ־1977, שהמירה את שטחי החניון שהיה קיים במקום אז, למגורים. התוכנית דיברה על הקמת דירות מלונאיות, במסגרת של מגדל בן 23 קומות, שכולל דירות ודירות נופש.
● המגדל החדש של ג'יי.פי. מורגן צ'ייס: גורד שחקים עם נשמה אנושית
● עסקה תוך שלוש שעות: בכמה נמכר פנטהאוז ענק בעפולה?
● טור סופ"ש | 1,450 דירות ב-3 מיליון שקל בסה"כ: העסקה שחושפת את מצבו של הענף
המגדל הושלם ב־1989 והוא שייך למשפחת מגדלי יוקרה ראשונים שהוקמו בעיר - מגדלי דוד המלך, גן העיר ובזל. אולם ייחודו, מעבר לאוריינצטציה המלונאית שלו, הוא המיקום - בקו ראשון לים, בעוד שיזמי המגדלים האחרים העדיפו למקם אותם בלב העיר, באזור שדרות אבן גבירול.
הדירות הוגדרו בתוכנית כדירות מלונאיות, אולם בניגוד למשל לדירות שנבנו במרינה בהרצליה, שחלקן מוגדרות כ"דירות נופש" ואינן יכולות לשמש כדירות מגורים מלאות, במגדל דוד המצב אחר.
"אין שום הגבלה שמוטלת על בעלי הדירות", אומר אבי מונרוב מסות'ביס, המשווק במקום דירה אחרת. "הפרויקט מקושר למלון דן, והספא של הדיירים הוא הספא של המלון בתמורה לתשלום".
בעבר נרשמו במגדל עסקאות במחירים של 100 אלף שקל למ"ר ויותר. ב־2017־2018 אף בוצעו עסקאות ברמות של 130־150 אלף שקל למ"ר, אולם דובר על עסקאות חריגות מאוד, בדירות בקומה 17, שבוצעו על ידי תושבי חוץ וככל הנראה בנסיבות מיוחדות, כך שלא ניתן לגזור מהן על מחירי הדירות בפרויקט.
מאז תחילת העשור הנוכחי ניתן לדבר על 100 אלף שקל למ"ר כעל "נורמה" במגדל. אלה מחירים גבוהים בהרבה מאשר אלה הנהוגים במגדלים מאותו דור, אך נמוכים בהרבה מהמגדלים החדשים שהוקמו מאז לאורך רחוב הירקון ורציף הרברט סמואל, והסיבות מובנות: הנוף והקירבה לים והאפשרות להשתמש בשירותי מלון דן הפכו את המגדל ליקר יותר מהמקבילים לו בעיר, אבל הגיל המתקדם הופך אותו לפחות אטרקטיבי מאשר המגדלים החדישים, שבהם המחירים חוצים את ה־150 אלף שקל למ"ר.
הדירה: מדובר בדירה שהיא איחוד של שלוש דירות בקומה התשיעית. נשקף ממנה נוף פתוח לים וצמודים לה שלושה מקומות חניה (מוצר רב ערך לאורך רצועת החוף התל אביבית) ושני מחסנים. מחיר העסקה מגיע ל־86 אלף שקל למ"ר, שזה מחיר נמוך יחסית, שלפחות חלקו ניתן להסבר בשטחה החריג של הדירה.
ב־2020 נרכשה הדירה בתמורה ל־24.3 מיליון שקל, כלומר מחירה עלה ב־15%, שזה הרבה פחות מקצב עליית מדד מחירי הדירות מאז, שהגיע לכ־40%.
העניין מומחש גם מכיוון אחר: בדצמבר שנה שעברה נרכשה דירת 2 חדרים בשטח של 104 מ"ר בקומה שמינית ב־10.26 מיליון שקל - כ־98 אלף שקל למ"ר.
"בעקבות המלחמה הייתה ירידת מחירים במגדל, אבל בזמן האחרון רואים שהביקושים חזרו", אומר מונרוב. "המחיר נמוך, ויתכן שהדירה זקוקה לשיפוץ. מחירי הדירות במגדל כיום צריכים להגיע ל־100 אלף שקל למ"ר ומעלה".
דבר השמאי: שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מחברת SK שמאות מקרקעין, מציין כי "מעיון בהיתר הבנייה, לא קיימת בקומה הנדונה דירה בגודל כזה, ולכן הדירה היא ככל הנראה איחוד של כמה יחידות. לא נמצא היתר שינויים לאיחוד היחידות, אולם אם מתעלמים משאלת החוקיות סביב איחוד היחידות, העסקה מגלמת שווי של כ־86 אלף שקל למ"ר.
"עסקה שבוצעה באותו בניין, שמונה חדשים קודם לכן, לדירת שני חדרים, מגלמת שווי של כ־99 אלף שקל למ"ר, ועסקאות בסביבה מציגות שווי בגבולות 120־130 אלף שקל למ"ר. לפיכך, נראה כי העסקה הנדונה מהווה עסקה מיוחדת הנמוכה ממחיר השוק".