נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: ap, Mark Schiefelbein
ביום שני הקרוב צפויה החלטת ריבית של בנק ישראל, ובשוק מניחים שהנגיד יוריד את הריבית ברבע אחוז לאחר 14 החלטות ריבית רצופות שבהן הוחלט להותיר את הריבית ללא שינוי.
● הרווחים בשיא והדיבידנדים עצומים, אבל תחזיות הריבית ציננו את מניות הבנקים
● גל מיזוגים של חברות תמ"א 38: החברות הקטנות נכנעות לשוק הקשה
המהלך מעורר תקווה בכמה ענפים במשק אשר סבלו בשנים האחרונות מהשפעת שיעור הריבית הגבוה, ובמיוחד ענף הנדל"ן. עלויות המימון הגבוהות, שהכבידו על הקבלנים והובילו לעליית מחירי הדירות, לצד המשכנתאות היקרות שהכבידו על הקונים, פגעו באופן משמעותי בביקוש, והשאירו את היזמים עם עודפי היצע שהגיעו לרמות שיא.
עם זאת, נשאלת השאלה האם הציפיות שהשוק תולה בהפחתת הריבית גבוהות מדי, ובמילים אחרות, עד כמה תצליח הפחתה של רבע אחוז להחיות את שוק הנדל"ן ולשחרר אותו מהקיפאון?
הביקושים: "הכול תלוי במחירי הדירות"
לכאורה, יש קשר הדוק בין הריבית לבין שוק הנדל"ן, הן מבחינת עלויות המימון של הקבלנים והן מבחינת עלויות המשכנתאות לרוכשי הדירות. אלא שכלכלנים בכירים טוענים כי הפחתות ריבית - גם אם יהיו כמה כאלה ברצף - לא יספיקו לבדן כדי להחיות את הביקוש השחוק בשוק הנדל"ן.
"אף שהשווקים מתמחרים כארבע הפחתות ריבית בשנה הקרובה, עדיין מדובר בסביבת ריבית גבוהה באופן יחסי לשוק שפעל לא מעט זמן בתנאים חריגים של ריבית אפסית", אומר מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס. "לכן, גם אם הפחתת הריבית תוביל להתאוששות בצד הביקוש, אנו מעריכים כי ההתאוששות תהיה מתונה, שכן יכולת רכישת הדירה של הצרכן עדיין נמוכה יחסית לאור סביבת המחירים, ההון העצמי הנדרש ותשלום המשכנתא".
עידן אזולאי, מנהל השקעות ראשי בבית ההשקעות סיגמא־קלאריטי, מצטרף לדבריו של שטרית ומסביר כי התנעה מחודשת בענף הנדל"ן תלויה ברובה במחירי הדירות. לדבריו, "הביקוש קיים, בעיקר בגלל קצב גידול האוכלוסייה, אך הוא לא מתממש בשל מחירי הדירות הגבוהים. המכירות בשוק לא יעלו עד שלא נגיע לנקודה שבה המחירים יהיו אטרקטיביים יותר לדורשי הדירות".
לצד זאת אזולאי מזהיר מפני האופטימיות בשוק למתווה הפחתות ריבית מהיר: "מעבר לכך שהפחתת ריבית של רבע אחוז אינה צפויה לשנות את הקיפאון בשוק הנדל"ן באופן דרמטי, אני לא צופה שבנק ישראל יפחית את הריבית בקצב מהיר", הוא מסביר.
אזולאי מתייחס לתמונה המאקרו כלכלית המאתגרת שאיתה מתמודדת ישראל, בעיקר בהיבט הפיסקאלי: "אמנם האינפלציה נכנסה ליעד יציבות המחירים של בנק ישראל, אבל הצד הפיסקאלי עדיין נותר מאתגר. אין לנו תקציב מדינה מאושר, וההצעה שהוגשה על ידי משרד האוצר לא נראית בעלת סיכוי גבוה להתממש, בעיקר בגלל שהיא מבוססת על הנחות מאוד אופטימיות שעלולות להתברר כלא נכונות.
"גם המצב הפוליטי לא תורם, ולדעתי אין סיכוי שהתקציב יאושר בקרוב".
להערכתו, בנק ישראל לא יפעל להורדת ריבית משמעותית עד שלא יתמודד עם אותם האתגרים הפיסקליים. "ייתכן שבנק ישראל יפחית את הריבית גם בינואר, אבל הכול תלוי במצב הגיאופוליטי והפוליטי", אומר אזולאי.
במבט רחוק יותר אזולאי מחדד כי "גם אם נראה הפחתת ריבית בשיעור 0.75%, צריך לזכור שמחירי הדירות עלו ב־40% בשנתיים האחרונות, כך שריבית נמוכה יותר לא בהכרח תפצה על עליית מחירים, בטח בשעה שהשכר הריאלי עלה מסוף 2022 ועד יולי השנה ב־3% בלבד".
עלויות המימון: "אלפי דירות לא מכורות"
בצד ההיצע, אזולאי מזכיר כי הקבלנים נאלצים להתמודד עם עלויות מימון כבדות לצד עלייה חדה בעלויות הבנייה (חומרי גלם ושכר) אך אינם יכולים לעצור את הבנייה, שכן רוב הפרויקטים כבר נמכרו בשלבי פריסייל או כוללים התחייבויות במסגרת פינוי־בינוי. "כיום ישנן כ־38 אלף דירות מוכנות לא מכורות, מה שממחיש עודף היצע מובהק".
שטרית מחדד כי הפחתת הריבית הצפויה תוביל להערכתו לירידה בריבית הפריים ותסייע בהדרגה בעלויות המימון של הקבלנים, שכן רוב ההלוואות צמודות לפריים. "עם זאת, ישנם גורמים שעלולים לקזז את ההקלה - בראשם מבצעי המימון.
"נזכיר כי בנק ישראל הטיל מגבלות חדשות על תנאי המימון של הקבלנים, ובהן הורה להגדיל את דרישת ההון העצמי בפרויקטים שבהם יותר מרבע מהדירות נמכרות במתווה של דחיית תשלום משמעותית למועד המסירה (מודל 10/90).
"כך, בעוד שירידת ריבית הפריים צפויה להפחית את עלויות המימון לקבלנים, העלייה במספר עסקאות המימון מסוג זה עלולה מנגד להכביד עליהם ולהוביל להתייקרות עלות הפרויקט".
בשורה התחתונה אזולאי מציין כי שוק הדירות אינו נמצא באיזון.
מחזור משכנתאות: "כדאי לפחות לבדוק כדאיות"
אחת השאלות המרכזיות בנוגע להפחתת הריבית הקרובה היא מה תהיה השפעתה על הלוואות המשכנתאות.
אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מסביר בשיחה עם גלובס כי "אם נבחן לדוגמה משכנתא של מיליון שקל, שמתוכה 450 אלף שקל נמצאים במסלול הפריים, הפחתת הריבית של 0.25% צפויה להוביל לחיסכון של כ־70 שקל בחודש".
אף שמדובר בסכום קטן יחסית, לדעתו זאת התחלה טובה וככל שהריבית תרד, החיסכון יגדל.
אז מתי נתחיל לראות הקלה משמעותית יותר במשכנתא? כאן שטרית מרחיב כי "לפי נתוני בנק ישראל, המשכנתא הממוצעת עומדת היום על כמיליון שקל, עם ריבית ממוצעת של כ־4.7% ותקופה ממוצעת של כ־24 שנה. בהתאם לכך, התשלום החודשי עומד היום על כ־6,300 שקל, ואם נניח כי בתרחיש החיובי הריבית הממוצעת תרד באחוז, לרמה של 3.7% בשנה הקרובה, התשלום החודשי צפוי לרדת לכ־5,700 שקל - בהינתן וכל שאר המשתנים קבועים. זה כבר חיסכון משמעותי יותר".
שטרית מציין כי מתחילת השנה ועד ספטמבר אנו עדים לביצועים גבוהים במיוחד במחזורי המשכנתאות - כ־51 אלף במספר. לדבריו, "הסיבה המרכזית למספר המחזורים הגבוה היא פריסת תשלומים נוחה יותר עבור מי שההחזר החודשי הכביד עליו תזרימית, במקביל לזינוק בעוגנים בכל המסלולים עם הריביות המשתנות. כך, ככל שהריבית תרד, מספר המחזורים צפוי לגדול, בעיקר בקרב הלווים שלקחו משכנתאות בשנתיים האחרונות".
יוסופוב מצטרף לדבריו ומאשש כי "בחודשים האחרונים כבר ראינו אלפי מחזורים שבוצעו. חלק מהלקוחות העדיפו להישאר עם אותו החזר חודשי גבוה יותר כדי לקצר את משך ההלוואה ולחסוך מאות אלפי שקלים, בעוד אחרים בחרו להקטין את ההחזר החודשי ב־200, 300 או 400 שקל".
עוד הוא מוסיף כי "מי שטרם ביצע מחזור משכנתא חייב לפחות לבצע בדיקת כדאיות. גם אם בסופו של דבר לא יבצע את המחזור, חשוב לדעת היכן הוא עומד מבחינת הריבית ולהבין אם יש מקום לשיפור בתנאים".