פתח תקווה / צילום: Shutterstock
מחירי הדירות יורדים, אך ממצא מפתיע של הלמ"ס מגלה כי הגורם העיקרי שממתן את הירידות אינו מבצעי המימון של היזמים, אלא מחירי דירות קטנות. בניכוי העליות של הדירות הקטנות - הירידות היו חדות עוד יותר.
● נאמני חברת הנדל"ן שקרסה: "היזם הוביל לנזק של 180 מיליון שקל"
● בשורה לירושלמים? הקפצת הארנונה על דירות חדשות עשויה להתבטל
על פי הפרסום, מחירי דירות 1־2 חדרים שנרכשו ברבעון השלישי של השנה גבוהים בכ־6% מאלה שנמכרו ברבעון השלישי של השנה שעברה. זאת ועוד: בשבע ערים מחירי דירות הללו עלו בשנה הזו בשיעורים דו־ספרתיים באחוזים.
עד לאחרונה, לא היה בכלל היצע גדול של דירות קטנות חדשות, אולם כיום רבים מהפרויקטים של פינוי בינוי כוללים הנחיה ליצירת היצע חדש של דירות קטנות. הדירות החדשות אינן קטנות כמו הישנות: שטח דירת שני חדרים ישנה נע סביב 40-50 מ"ר, לעומת 55־65 מ"ר בדירה חדשה, ובמקרים רבים הן כוללות ממ"ד. כמו כן, דירות חדשות רבות מצוידות במחסנים, עניין אקוטי כשמדובר בדירות קטנות, שיש בהן בעיות משמעותיות של אחסון.
"צריך להבין את הרקע להקמת הדירות האלה בשנים האחרונות. במשך שנים ראשי ערים דווקא התנגדו להקמת דירות קטנות, משום שרצו למשוך לעיר אוכלוסייה מבוססת כלכלית", אומרת מנכ"לית אפריקה ישראל, רונית אשד לוי. "ואז בא מינהל התכנון והציב תמהיל דירות מחייב, שכולל דירות קטנות. והיום אנחנו רואים יותר תוכניות שמכילות את המוצר הזה. מה שרואים היום בשוק הוא ביטוי של תכנון שעבדו עליו במשך שנים, ולכן גם ההיצע היום גדול יותר ממה שהיה פעם".
אשד לוי וגם אחרים ששוחחנו איתם מצביעים על הניגוד שבין המחיר הגבוה למ"ר לבין המחיר האבסולוטי הנמוך יחסית של הדירות הקטנות, שבסופו של דבר מהווה אטרקציה למשקיעים ולמצמצמי דיור.
הנה כמה הערות על הקפיצה במחירי הדירות הקטנות החדשות.
1הדירות הגדולות: ירידות מחירים בערים היקרות
מאז חודש פברואר, מחירי הדירות בארץ רושמים ירידה שהגיעה עד כה ל־2.1%, ומדד מחירי הדירות נמצא ב"מינוס" כבר שבעה חודשים רצופים. בחינת עומק מגלה כי הירידות התמקדו בשני מחוזות בלבד: בתל אביב, שבו הן הגיעו ל־6%, ובמחוז מרכז, שם המחירים ירדו ב־3%. ביתר המחוזות המחירים הוסיפו לעלות.
הסיבה לירידות הדו־ספרתיות שראינו במחירי דירות 4 ו־5 חדרים בעיר תל אביב קשורה לכך שבימים אלה, גם מי שיכולים לעמוד במחירים של 60 אלף שקל למ"ר - לא מוכנים לרכוש במחיר הזה, והם מעדיפים לדחות את כוונתם, או לרכוש דירות במקומות אחרים, כגון דרום העיר או באחת הערים השכנות.
התנהגות המחירים משקפת פער משמעותי בין גדלי הדירות: ככל שהדירה גדולה יותר - כך ירידת המחיר חדה יותר; וכשמדובר בדירות קטנות של עד שלושה חדרים - המחיר דווקא עולה.
פילוח לפי גדלים מראה כי בעוד מחירי דירות 1-2 חדרים עלו ב־6%, מחירי דירות 3 חדרים עלו ב־0.8%, מחירי דירות 4 חדרים ירדו ב־1.6%, 5 חדרים ירדו ב־5% ו־6 חדרים ירדו ב־6.6%.
בתל אביב שינוי הדפוס בולט במיוחד: שיעור הדירות שנרכשו בעיר מסוג 5 חדרים ירד מ־13% ל־4% בלבד, בעוד רכישות של דירות עד 3 חדרים עלו מ־58% ל־68%.
2 דירות קטנות: הערים המובילות בעליות
בשבע ערים גדולות - חדרה, חיפה, ירושלים, תל אביב, פתח תקווה, ראשון לציון ורחובות - מחירי הדירות הקטנות שנרכשו ברבעון השלישי עלו ברמה דו־ספרתית באחוזים על אלה שנרכשו ברבעון המקביל אשתקד.
פתח תקווה הגיעה למקום הרביעי עם רמת מחיר של 1.86 מיליון שקל, אחרי שעקפה את רמת גן.
התמונה שעולה מפתח תקווה, כמו גם מערים אחרות, היא שאחרי שנים שבהן לא היה כמעט היצע של דירות קטנות חדשות, בשנים האחרונות יזמים החלו להקים יותר ויותר דירות כאלה, מתוקף הנחיות של מינהל התכנון והוועדות המחוזיות, בעיקר בפרויקטים שמאושרים במסגרת הליכי פינוי בינוי. אלה כוללות בעקרונות התוכנית מספר או אחוז מסוים של דירות קטנות, שעל היזם להקים.
וכך, כמחצית מהעסקאות בעיר בחצי השנה הראשונה היו על דירות קטנות חדשות שנמכרו במחירים של 2-2.3 מיליון שקל, גבוהים ב־40%־50% מדירות ישנות.
ברמת גן, לעומת זאת, רק כשליש מהדירות הקטנות שנמכרו היו חדשות, ולכן המחיר הממוצע דווקא ירד אף על פי שהדירות החדשות בעיר יקרות בכ־10% מאלו שבפתח תקווה.
גם השוק בהרצליה מבוסס ברובו על דירות ישנות, אך מחיריהן גבוהים מאוד ומגיעים לסביבות שני מיליון שקל. כשמדובר בדירות חדשות המחירים עולים לרמות של 2.5 מיליון שקל ומעלה.
השוק התל אביבי מתנהל כרגיל לפי חוקים משלו. מחירי דירות קטנות חדשות מתחילים ב־2.6 מיליון שקל ומשם הם רק עולים ואף מגיעים ליותר מ־5 מיליון שקל. כזו היא למשל דירה קטנה שנמכרה בפרויקט אלנבי 100 של קבוצת יובלים ב־5.3 מיליון שקל.
הפרויקט באלנבי הוא פרויקט תמ"א 38/2 בפינת אלנבי־מונטיפיורי שבמסגרתו יוקם מבנה של שש קומות ו־29 דירות, רובן ככולן קטנות. לכל דירה חניה תת קרקעית. מחירי הדירות בפרויקט נחשבים לגבוהים גם כשמדובר בתל אביב. דירות 2 חדרים בשטח 50-60 מ"ר נמכרו בפרויקט במחירים של 4.5-5.3 מיליון שקל.
"האכלוס בעוד שנתיים ו־80% מהפרויקט כבר מכורים", אומר רועי דהן, מנהל השיווק של יובלים סיטי בוי.
בחיפה נרשמה העלייה הגבוהה בישראל - 21%. העיר אמנם נשענת על דירות יד שנייה, אך פרויקט חדש בשדרות העצמאות (THE COPPER, של חברת קי־טי־וי החזקות) דחף את הממוצע למעלה: דירות חדר נמכרו בכ־1.2 מיליון שקל ו־2 חדרים ב־1.6 מיליון שקל. בשנה שעברה נמכרו דירות בפרויקט אחר בעיר התחתית, במחירים נמוכים בהרבה, מה ש"משך" אז את רמות המחירים כלפי מטה.
בחדרה נרשמה עלייה של 12.5% לרמה של 1.45 מיליון שקל בממוצע. גם כאן בולט פרויקט התחדשות עירונית ליד תחנת הרכבת, ביוזמת דן נדל"ן, רוטשטיין ופרקש.
3 מי הרוכשים של הדירות הקטנטנות
נתוני המכירות של השנים האחרונות מורים כי השוק הישראלי עדיין בתהליכי עיכול של הטרנד, ושיעור המכירות של דירות שני חדרים נע סביב 5%-7.7%, והשנה ירד לרמה של 3.7% בלבד.
נראה כי רוכשים רבים מעדיפים דירות שלושה חדרים, ואולי עליות המחירים שעליהן הצבענו מרתיעות רוכשים פוטנציאליים רבים. כך או כך, דירות קטנטנות עדיין אינן בלב הביקושים בישראל.
יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת יוסי אברהמי, מספרת על שני פרויקטים של החברה שכוללים דירות קטנות, האחד שנבנה במקום קולנוע נגה ברחוב ירושלים ביפו, והשני ברחוב ארלוזורוב ברמת גן. לדבריה, עיקר הביקושים לדירות בהם מגיעים מצד משקיעים. "המחיר למ"ר של הדירה אולי גבוה, אבל כשאתה מסתכל על כל המחיר - הוא נמוך למדי, וזה מה שמייצר להם את התשואה", היא אומרת.
"נכון שמחירי הדירות הללו גבוהים הרבה יותר מאשר מחירי דירות שני חדרים משנות החמישים, אבל הן מציעות משהו שונה לגמרי, וכמובן מיגון, שלא קיים בדירות הישנות, כך שהשוכרים מוכנים לשלם שכירות הרבה יותר גבוהה מאשר על הדירות הישנות.
"אחריהם מגיעים מצמצמי הדיור והגרושות והגרושים, שלא צריכים לעצמם דירות גדולות, ובסוף יש ציבור של זוגות צעירים שהחליט שזו תהיה הדירה הראשונה שלו בחיים".
רועי דהן, מנהל השיווק של יובלים סיטי בוי, שבונה כאמור את פרויקט אלנבי 100 ופרויקטים נוספים, אומר: "הרוכשים בעיקר מצמצמי דיור, שמגיעים מירושלים, מודיעין, שוהם, עומר ומקומות אחרים, שמכרו את הדירות הגדולות ורוצים לגור בצנטרום של הצנטרום", אומר דהן.
"חלק מהרוכשים אצלנו הם משקיעים. הדירה שהזכרת שנמכרה ב־5.3 מיליון שקל נרכשה על ידי משקיע שרכש בו־זמנית גם דירה בפרויקט שלנו בפלורנטין. הוא לא מסתכל על התשואה מהשכרה, אלא מסתמך אך ורק על עליית ערך במיקום מנצח".
"למשקיעים זה טוב, אבל לא רק להם", מחדדת רונית אשד לוי. "כל מי שמחפש דירה קטנה במרכזי ערים, כמו מצמצמי דיור, גרושים, הוא קהל היעד של המוצרים הללו.
"אני מדברת על מרכזי ערים, כי לא תמצא דירות כאלה בשכונות בלון פרבריות. ומי שרוצה להתגורר במרכזי ערים מוכן להתפשר על שטח המחיה.
"השנה באמת חלה ירידה ברכישת דירות כאלה, משום שבדרך כלל יש בהן ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) ואין בהן ממ"ד, והשנה האחרונה יצרה תיעדוף לממ"דים ולא לממ"קים.
"אנחנו היום בוחנים את אפשרות הגדלת הממ"דים בכל הפרויקטים שלנו, כולל בפרויקטים פעילים, כדי לתת מענה לצורך הזה, אבל ברור שבדירת 45-50 מ"ר היכולת שלך ליצור ממ"ד מוגבלת יותר. למרות זאת, אנחנו רואים ביקוש ועניין ערים לדירות הללו".