אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: תמר מצפי, shutterstock
כמה עולה לחברה יזמית לנטוש פרויקט התחדשות עירונית, עליו עבדה במשך שנים אך לא הצליחה לממשו? לפי הדוח לרבעון השלישי של חברת אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין, מדובר בסכומים לא מבוטלים, במיוחד כשמדובר בפרויקט מורכב כמו תמ"א 38/2 של החברה ברובע 4 בתל אביב.
● הריבית ירדה: איך זה ישפיע על החזרי המשכנתא?
● בכמה נמכרה דירה עם 7 חדרים במגדל המלך דוד בתל אביב?
בימים אלו, אנשי העיר מנסה למכור את היזמות במקום ליזם אחר, שכן הגיעה למסקנה שלא תוכל לממשו. לפי הדוח של הרבעון השלישי, החברה מדווחת על הוצאות של 2.6 מיליון שקל שנגרמו לה עקב הפרויקט הבלתי־ממומש.
הבניין המדובר, שהוקם בסוף שנות החמישים של המאה הקודמת, הוא בן 3 קומות ו־11 יחידות דיור. הוא ממוקם ברחוב שלומציון 13, בצפון רובע 4 היוקרתי של תל אביב. אנשי העיר קידמו שם פרויקט תמ"א 38/2 של 7 קומות ו־18 דירות.
כרוניקה של תמ"א 38
דיווחי החברה לאורך השנים מדגישים כמה עבודה הושקעה בקידום הפרויקט: בדצמבר 2020 החלו להחתים את בעלי 11 הדירות על הסכמי האישור לביצוע, במרץ 2021 הגיעו לשיעור ההסכמה הנדרש - שני שליש מהדיירים - ולבסוף הושגה 100% הסכמה.
דרך החתחתים של החברה נמשכה גם בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב - ובמיוחד מול מי אביבים. במהלך הבדיקות, התברר כי במגרש עובר קו מים, והחברה דרשה מאנשי העיר מתן זיקת הנאה ברצועה של 3 מטרים לאורך הקו. סוגיות אלו הובילו לערעורים שהגיעו עד לוועדת הערר המחוזית ובית המשפט, ובסופו של דבר הושגו פשרות שאיפשרו לקדם את הפרויקט.
באפריל השנה ניתן היתר בנייה בתנאים מסוימים, אך דווקא אז החברה החליטה לנטוש את הפרויקט מבלי לפרסם הסבר. ניתן להבין שההליכים התכנוניים והמשפטיים עברו בהצלחה, אך מה שלא צלח היה שיווק הפרויקט, שכנראה איבד מההיתכנות הכלכלית שלו.
אנשי העיר מדווחים כי מתנהלים מגעים עם בעלי הדירות לסיום הסכם התמ"א, וכי בהתאם להסכמות המתגבשות, לחברה קיימת זכאות להשבת הוצאות ישירות של עד 1.6 מיליון שקל - סכום שאמור להשתלם על ידי יזם חלופי שייכנס לנעליה ויעשה שימוש בתוצרי התכנון שכבר הוכנו.
עם זאת, נכון לעכשיו טרם נחתם הסכם כזה, ואין מגעים פעילים מול יזמים. לכן ביצעה החברה בדוחותיה הפרשה לירידת ערך בגובה מלוא הוצאותיה בפרויקט - תוצאה של שנות העבודה מול הדיירים ומול הוועדה לתכנון ובנייה - שהצטברו ל־2.6 מיליון שקל.
ירידות מחירים בתל אביב
כיום קיים בתל אביב היצע שיא של כ־13 אלף דירות חדשות שלא נמכרו - רבות מהן ברובע 4 - לצד סימנים ברורים לירידות מחירים, במיוחד באזור זה. מדוחות החברה עולה כי בעבר נמכרו הדירות בפרויקטים שלה באזור בכ־64 אלף שקל למ"ר, אך יותר ויותר אינדיקציות מצביעות על כך שהמחירים בשוק ירדו בכ־10% והביקושים נחלשו משמעותית.
במצב כזה, חלק מהחברות מנהלות מו"מ מחודש עם בעלי הדירות במטרה לקצץ בתמורות המובטחות להם - בין אם בשטח הדירה העתידית, במספר החניות, בחניונים או בדמי השכירות לתקופת הבנייה. במקרה של הבניין בשלומציון 13, נראה כי החברה הבינה שהמציאות בשוק הרחיקה את הפרויקט מהיתכנות כלכלית.
רון חן, מנכ"ל חברת אנשי העיר: "ב-2019, כשהתחלנו לקדם את הפרויקט, עלויות הבנייה היו 7,000 שקל למ"ר, מאז עלו ב-50%. הפרויקט סבל מכל מיני בעיות שהיקשו מאוד על הוצאתו לפועל, כולל הפקעה מצד מי אביבים, וגם מי תהום גבוהים. הפרויקט היה אמור לעלות 20 מיליון שקל והעלויות קפצו ל-30 מיליון שקל. הדיירים לקחו שמאי מטעמם, שאישר שאכן הפרויקט במתוכנת המקורית שלו אינו כלכלי לחברה. באנו לדיירים עם מספר חלופות: למשל לוותר על חניה, והתחייבות שאם המחירים יעלו - נשיב להם חלק מהרווחים. אמרנו להם שאנחנו מוכנים לוותר על רווחיות מינימלית מקובלת בענף של 15% בענף ולבצע את הפרויקט ב-10% רווח בלבד, כי אנחנו חברה גדולה שיכולה לעמוד בזה ושיש לה חברת ביצוע. אבל בעלי הדירה לא היו מעוניינים לוותר, ואנחנו אמרנו להם 'בהצלחה', כי לא נבצע פרויקט בהפסד".
בא כוח הדיירים, עו"ד דן הלפרט אישר, כי 'אנשי העיר' פעלו באופן ענייני ומכובד כדבריו, והציעו לדיירים מספר הצעות, לרבות ויתור על חלק מהתמורות, או תשלום עבור החניה שהובטחה. "בעלי הדירות החליטו שלא להעתר להצעות והעדיפו לבטל את העיסקה", סיפר הלפרט.