מה קורה למחירי הדירות בישראל? / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
מאות אנשים השתתפו השבוע בחידון כלכלי במסגרת ועידת ישראל לעסקים של גלובס. הפרס היה כרטיס זוגי לפריז בעונה היקרה ביותר (שווי של 1,500 דולר). מוטיבציה מצוינת להילחם על כל תשובה. וכמו שקורה לא פעם, חוכמת ההמונים עבדה היטב ברוב השאלות: אינפלציה, שער הדולר, שווי האקזיטים, מס יסף, רך הכניסה לעשירון העליון. אבל דווקא בשאלה שהייתה נראית לי הפשוטה ביותר - מה קרה לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה למחירי הדירות בשנה האחרונה - כמעט כולם נכשלו.
● נתון בשבוע | מאחורי הנתונים על ירידת מחירי הדיור יש עיר אחת שהמחירים בה רק עולים
● פרשנות | 1,450 דירות ב-3 מיליון שקל בסה"כ: העסקה שחושפת את מצבו של הענף
לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות עלו ב-0.5% ב-12 החודשים האחרונים. ובכל זאת, 90% מהמשתתפים בחידון היו בטוחים שהמחירים ירדו: כמעט חצי סברו שירדו בחצי אחוז, עוד 41% בטוחים שהם ירדו באחוז שלם. רק 7.5% סימנו את התשובה הנכונה. ואפילו לא מדובר במדגם מייצג של ישראל, אלא על פניו זהו מדגם של אנשים שמתעניינים, קוראים, ומגיעים לוועידה כלכלית. והם טעו בגדול.
ולכן ההפתעה גדולה כל כך. מחירי הדירות הם נושא שנוגע לכל אחד: מי ששוכר ומי שגר בדירה בבעלותו, מי שקנה על הנייר ומחכה לראות מה יקרה לשאר השוק, מי שמחפש עסקה, ומי שרק מנסה להבין אם הוא "יצא פראייר" בדירה שקנה בעבר הקרוב או הרחוק. מאות אלפים עוקבים מדי חודש אחרי פרסום מדד מחירי הדירות. ובכל זאת, בנתון הבסיסי ביותר, האם המחירים עולים או יורדים, רוב האנשים בעיקר מבולבלים.
התחמקו מהמבצעים
ואולי זה קשור להתחמקות של הלמ"ס משקלול המבצעים במחירים הדירות. התחושה המוצדקת של האנשים שמכירים את השוק שהמחירים דה-פקטו ירדו בצורה חדה, בזמן שהלמ"ס מספרת לנו סיפור אחר לחלוטין.
רק בימים האחרונים דיווחה למשל חברת אפי קפיטל כי 95% מהדירות שהיא מכרה בשוק החופשי בחודשים האחרונים כללו מבצעי קבלנים והטבות. חברת דמרי דיווחה כי 51% מהדירות שלה נמכרו "בתנאי מימון מיטיבים", שכמובן שווים לקונים הרבה מאוד כסף. ואף על פי כן, כמו שאמר השבוע ד"ר דורון סייג, מנהל מדדי הדיור בלמ"ס, "למרות הביקורות, מחירי הדירות זה דבר אחד, ועלויות המימון זה דבר אחר. אין מדינה בעולם שעושה שעטנז בין מחיר הדירה ובין מחיר ההון, וגם הלמ"ס לא תחליף את מחירי העסקאות הרשמיים בהערכות סובייקטיביות".
מה עושות הכותרות
מעבר לכך, תוצאות החידון מספרות לנו משהו חשוב גם על הזיכרון שלנו, ובעיקר על איך שהכותרות מעצבות אותו. במשך שבעה חודשים רצופים מדווחת הלמ"ס על ירידות. 2.4% ירידה מצטברת מאז פברואר. שבע עמודות יורדות. שבע כותרות שמכריזות "מגמת ירידה". וכנראה שזה הספיק כדי למחוק מהזיכרון של רובנו את חמשת החודשים שקדמו לירידות, שבהם המחירים דווקא עלו ב־2.9%.
כבר ב־1956 כתב הפסיכולוג ג’ורג’ מילר את מאמרו המפורסם "The magical number seven", שבו טען שהמוח האנושי מחזיק כ־7 פריטי מידע בטווח הקצר, "פלוס מינוס 2". כלומר, כל עוד אתם זוכרים 5-9 מספרים שראיתם לפני רגע (פעם הבאה שאתם רואים רכב חולף תבדקו את עצמכם), אתם נמצאים בתוך טווח האנשים הנורמליים.
כשמול העיניים שלנו מופיעים שבעה חיצים ומספרים אדומים רצופים, אין מקום בראש לזכור אחרים שקדמו להם. וברגע שהכותרות מחזקות את התחושה, המציאות משתנה עבורנו, גם אם המספרים מספרים סיפור אחר.
פספסו את המטרו
ולא רק שוק הדיור סובל מפערי תפיסה. שאלה נוספת בחידון חשפה גם היא טעות מפתיעה: "תחת כמה רשויות מקומיות תעבור הרכבת התחתית, המטרו". שוב, נרשמה התרסקות בקהל. 17% ענו שהיא תעבור תחת 5 רשויות. 36% ענו שהיא תעבור תחת 10 רשויות. עוד 30% ענו שהיא תעבור תחת 15 רשויות. ורק 17% ידעו לענות את התשובה הנכונה - 24 רשויות מקומיות.
וכשמדובר בפרויקט התשתיות החשוב והגדול ביותר בתולדות המדינה, וכשלפנינו שנים קשות וארוכות של חפירת תחנות ואזורי תפעול בכל כך הרבה ערים, כשהמסים של כולנו ישלמו כ-200 מיליארד שקל על הבשורה הזו (וכבר שילמו כמה מיליארדים על תכנון וחפירות ראשונות), מדובר בבורות כמעט בלתי נתפסת. מתברר שהציבור - גם זה שמגיע לכנסים כלכליים - לא מפנים את השינוי, עד שממש חופרים לו מתחת הבית.
אפילו סדר גודל של פרויקט שישנה לחלוטין את הכלכלה, הנדל"ן, התחבורה ועוד, עבור מיליונים שחיים במטרופולין גוש דן, ועוד רבים אחרים שמגיעים אליה מדי בוקר.
כוכבי השבוע
מצוין: כמה עולה לקדם תמ"א 38
כל מי שקורא את הטור הזה יודע עד כמה רב המרחק בין חלום למציאות בפרויקטים של התחדשות העירונית. השבוע, זה קפץ ישירות מתוך דוח כספי של חברה ציבורית.
חברת אנשי העיר כתבה שהיא נאלצת למחוק 2.6 מיליון שקל בשל פרויקט תמ"א שלא הבשיל לפי התוכנית המקורית. בדצמבר 2020 היא החלה להחתים 11 דירות בבניין ישן ברחוב שלומציון 13 בצפון תל אביב. עד חודש מרץ 2021 היא השיגה את שיעור ההסכמה הנדרש, ובהמשך היא הגיעה ל-100% חתימות דיירים. באפריל השנה גם ניתן היתר בנייה בתנאים, להקמת בניין של 7 קומות ו-18 דירות.
ובכל זאת, החברה הבינה שזה פשוט לא כלכלי. היא בחרה לחתוך הפסדים, אחרי השקעה של מיליונים. ובענף שיותר מדי יזמים חושבים שאין בו כמעט הוצאות לפני שמגיעים הדחפורים, מדובר בשיעור מרתק וחשוב.
בלתי מספיק: הפופוליזם חוזר, על חשבון בעלי העסקים
אין כמו פטורים ממע"מ כקריצה לישראלים המסכנים. מי לא שמח לוותר על אותם 18% כל כך מעצבנים. ודאי כשמדובר בתוספת שעוברת כולה לקופת המדינה, אז אף אחד אפילו לא מרגיש שזה יוצא חלילה מכיסו האישי. הכסף הרי גדל על העצים, והמדינה עצמה תסתדר בלי אותם שקלים.
השבוע קפץ הגימיק התורן, כששר האוצר בצלאל סמוטריץ' החליט להעניק לנו פטור ממע"מ לעסקאות שנעשה מול חו"ל עד 150 דולר, במקום רף נוכחי של 75 דולר בלבד. מהלך שאולי ראוי לבחינה כלכלית, על רקע יוקר המחיה ועודף הגבייה של מסים, אבל לא בכדי הוא נעשה הרחק מעל ראשם של הפקידים המקצועיים - שמסתכלים גם על השפעות מסדר שני. כי למי אכפת מהחנויות בחוץ או מאתרי האינטרנט הישראלים, שצריכים למצוא כעת דרכים להציע לנו מחיר תחרותי, כשרובצת עליהם גיבנת כבדה של 18%.