מאחורי הנתונים על ירידת מחירי הדיור יש עיר אחת שהמחירים בה רק עולים

מתן סמיש, מנהל פעילות המשכנתאות בבנק לאומי, מסביר את הנתון השבועי

השבוע בנק ישראל ביצע הורדת הריבית, שעל פניו נראית לא משמעותית לגבי לווי המשכנתאות. ואולם, מתן סמיש מנהל פעילות המשכנתאות בבנק לאומי, מזכיר כי התחזית של בנק ישראל היא לשתי הורדות נוספות במהלך השנה הקרובה, כך שבסופו של דבר הריבית כן צפויה לחולל שינוי בשוק.

● סופטבנק חיסלה את החזקותיה באנבידיה: האם המשקיעים צריכים לדאוג?
● המערכת הפיננסית בארה"ב הרימה דגל אדום, והנגיד פאוול בפלונטר

סמיש מצביע במיוחד על נתוני הבסיס של שוק הנדל"ן הישראלי: "בסוף, השוק בישראל קשיח מאוד. אנחנו רואים ששוק המשכנתאות של 2025 מסתכם בהיקפים מאוד גבוהים. עם צפי לסיים עם 12% מעל 2024, ויותר מ-40% ביחס ל-2023, ואני צופה ל-2026 שוק גדול עוד יותר מזה".

"נוסף על כך, הגידול הטבעי במדינת ישראל הוא גבוה משמעותית מבעולם. יש כ-3 מיליון משקי בית, ורק ל-63% יש דירות בבעלות. אז מדד מחירי הדירות אומנם ירד, אבל אחרי עלייה כל כך גדולה זה לא נתון מאוד מהותי, אפילו שהוא תופס הרבה כותרות".

"היצע הדירות החדשות נמצא בשיא"

ניתן לראות שעיקר הירידות בדירות חדשות. מדוע?
"היצע הדירות החדשות בשיא, ונכון לספטמבר אנחנו כמעט ב-84 אלף דירות, שיא של כל הזמנים. נוסף על כך, אנחנו רואים שמשך הזמן הממוצע למכירת דירה עלה בשבעה חודשים וחצי ביחס לאוקטובר 23'.

אנחנו רואים שהפריפריה מתנהגת בשונה ממרכז הארץ ומאזור תל אביב. מדוע?
"אני מניח שזה נובע מכמה סיבות. ראשית, חלק גדול מהיצע הדירות הלא מכורות נמצא במחוזות תל אביב והמרכז - יש מלאי גדול של דירות.

"שנית, אנחנו אחרי שנים של עליות מחירים משמעותיות, והמחירים בתל אביב כמו שאנחנו יודעים הם מחירים מאוד מאוד גבוהים. ושלישית, סביבת הריבית עדיין גבוהה. אני מניח שאלה הסיבות העיקריות. אז הגיוני שנראה ירידות קצת יותר משמעותיות בתל אביב, אבל הן לא דרסטיות".

ומדוע בפריפריה ובירושלים המחירים מוסיפים לעלות?
"זה מושפע מכמה גורמים. ראשית, המחירים בצפון נמוכים משמעותית. הצפון עדיין נגיש כדי לבצע עסקאות - אני חושב שזאת הסיבה העיקרית. המחירים שם טובים מאוד ביחס לאזור המרכז. בירושלים המחירים אומנם הרבה יותר גבוהים, אבל יש מחסור גדול בקרקעות, ומשם זה מתחיל.

"יש ביקוש קשיח של תושבים, בעיקר מצד חרדים. וכמו כן, אנחנו רואים תושבי חוץ שקונים בחלקם דירות מאוד יקרות. יש הרבה התחדשות עירונית בירושלים בגלל היצע הקרקעות המוגבל, שזו עוד סיבה לעליית מחירים שאנחנו רואים באזור".

על שוק הנדל"ן צריך להסתכל בראייה יותר ארוכה"

לסיכום, סמיש מדגיש, כי יש לשוב תמיד אל נתוני היסוד של שוק הנדל"ן בישראל, שכן הם הקובעים את המגמה ארוכת-הטווח שלו.

"על שוק הנדל"ן צריך להסתכל קצת בראייה יותר ארוכה, מאשר מדד כזה או אחר. הביקוש לדיור בישראל קשיח, ל-30%-40% ממשקי הבית אין דירה בישראל, קצב גידול מאוד גבוה - אלו נתונים משמעותיים. אנחנו נראה לדעתי גידול משמעותי בעסקאות בהמשך, בוודאי אם הריבית תוסיף לרדת, כפי שצופים בבנק ישראל".

***גילוי מלא: נתון בשבוע הוא פרויקט מערכתי הנעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי. אין לראות באמור המלצה או תחליף לשיקול-דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכיו ובנתוניו של כל אדם