דירה למכירה / צילום: תמר מצפי
סעיף קטן הנכלל בשינויים שמציע תקציב המדינה לשנת 2026 עשוי להוסיף אחוזים - ובכך תוספת תשלום מיסים לא קטנה - לבעלי דירות רבים: הכללת השבח מדירה שנמכרה בחישוב ההכנסות החייבות במס יסף. שיעור מס זה עודכן כבר בשנה שעברה, מ־3% ל־5% על הכנסות הוניות (פסיביות), אך לא כלל את השבח עד עתה. כיצד צעד זה יכול להשפיע על הכיס שלנו? גלובס עם השאלות המרכזיות ועם התשובות להן.
● המדינה משלמת 70 אלף שקל לחודש על דיור חלופי לפנטהאוז בבניין שנפגע במלחמה עם איראן
● "אנא, תהיו כאיש אחד בלב אחד": כששר אוצר ניסה למנוע את ביטול מס רכוש
מהו מס היסף?
מס יסף הוא מס שנכנס לתוקף בשנת 2011, בעקבות המחאה החברתית שפרצה אז. מדובר בעצם בתוספת מס על מס ההכנסה הקיים, והוא מתייחס בעיקר למי שהכנסותיו גבוהות. עד לסוף שנת 2024 מס זה היה 3% מתוך כלל ההכנסה השנתית של אדם יחיד מעבר לרף מסוים, מה שנקרא גם "ההכנסה החייבת".
השנה רף זה נקבע על 721,560 שקל. בשנה שעברה, במסגרת תקציב 2025, נכנסה לתוקף תוספת למס היסף, אשר קובעת כי על הנכסה הונית (פסיבית - קרי חלוקת דיבידנד, ריבית, תשלומי שכירות מדירה, רווח הון וכדומה) ישלם אותו אדם יחיד עוד 2%, כלומר 5% בסך הכול על הכנסה שאינה ממשכורת או מעסק, מעל לרף שנקבע.
מה נשתנה השנה?
במסמך השינויים המבניים לתוכנית הכלכלית לשנת 2026 שפרסם משרד האוצר לפני ימים אחדים מופיע סעיף אחד הנוגע למס היסף, כחלק משאיפתו של משרד האוצר לבצע השלמה של תהליכי חקיקה "לצעדים מהתוכניות הכלכליות לשנים 2023, 2024 ו־2025, שטרם הושלמה חקיקתם". מדובר אומנם בסעיף אחד, קטן למדי, אך מטרתו היא "הכללת שבח חייב שנצמח במכירת דירה במסגרת חישוב ההכנסה החייבת במס נוסף אשר יחיד חייב עליה במס".
במילים פשוטות יותר, סעיף זה מציע כי גם השבח ממכירת דירה שאינה פטורה ממס שבח ייכלל בחישוב ההכנסה השנתית שממנה נגזר המס. בשנה שעברה הגדרה זו הייתה נכונה רק לדירות ששווי מכירתן היה יותר מ־5.382 מיליון שקל. מאחר ששבח של דירה יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ומס השבח עומד על 25% (למעט מקרים ספציפיים) - התוספת עשויה להיות משמעותית מאוד ו"להכניס" חלק גדול מאוד מההכנסה השנתית תחת החלק הממוסה.
מדוע העדכון מגיע רק כעת?
הרחבת הגדרת ההכנסה החייבת לצורך חישוב מס היסף נעשית רק כעת, משום שבשנה שעברה זכתה להתנגדות מצד יו"ר ועדת הכספים דאז ח"כ משה גפני (יהדות התורה) ופוצלה מחוק ההסדרים, שבו הייתה כלולה העלאת המס.
למעשה, אנשי האוצר רצו כבר בשנה שעברה להכליל בעדכון את מס השבח על דירות, וכעת - כאשר ח"כ גפני אינו נמצא בדרך - נפתחה בפניהם הזדמנות להכליל גם את הרכיב הזה בחישוב ההכנסה החייבת. "כל הזמן מנסים 'לנגוס' בשיעורי המס הנמוכים ממס שבח, וכך גם כאן", אומר עו"ד מאיר מזרחי ממשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות', מומחה למיסוי מקרקעין. "מדובר בפצצה של ממש, זו גזרה קשה".
מי עשוי להיות מושפע מהמהלך?
הסעיף החדש הנכלל במסמך השינויים המבניים מתייחס ל"שבח חייב", קרי למכירת דירה המחייבת בשבח. מאחר שבמכירת דירה יחידה (כלומר אדם שמוכר דירה ואין בבעלותו דירה נוספת) בשווי של עד 5.008 מיליון שקל, ניתן פטור ממס שבח, מקרים כאלו אינם מושפעים מהתוספת החדשה.
מי שיושפע בעיקר ממנה הוא מי שיש לו לפחות עוד דירה אחת נוספת: כאשר ימכור את אחת מדירותיו, השבח מהדירה ייכלל בהכנסה החייבת שתחושב לעניין מס היסף - ואם הוא יעבור את התקרה שנקבעה, על הסכום שמעליה ישלם למעשה 5%.
למרות כל זאת, בשוק ישנו חשש שהמהלך עלול בסופו של דבר, בדרך כזו או אחרת, לכלול גם דירות הפטורות ממס שבח.
עד כמה מדובר בתוספת משמעותית?
התוספת היא משמעותית, כפי שמציינת עו"ד ורו"ח דורית בנימיני ממשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות': "מדובר בעניין דרמטי עבור בעלי שתי דירות ויותר. ישנם כאלו אשר מוּחל על דירתם שיעור מס ליניארי מוטב, העומד על 5% בלבד - וכעת בעצם שיעור המס שלהם יעלה ב־100%: במקום 5%, הם ישלמו 10%; ובעולם של מחירי דירות גבוהים, מדובר על תוספת כספית שעלולה להיות גדולה מאוד במקרים מסוימים".
האם ישנן דרכים לחמוק מהשפעת התוספת הזו?
לרוב, תכנון מס מקצועי יכול לסייע לצמצום השפעת העלאות במס או עדכונים במיסים. צעד אחד לדוגמה שמציעה עו"ד ורו"ח בנימיני - צעד שיכול לצמצם משמעותית את היקף ההכנסה החייבת ובכך למנוע מצב שבו תהיה גבוהה מהרף שנקבע - הוא פיצול של התמורה בין בני הזוג: "יש לפצל את התמורה כך שתיקבע עבור כל אחד מהם שומה נפרדת, וזאת על מנת לנצל את תקרת הפטור לכל אחד מבני הזוג".
מה תהיה התוספת לקופת המדינה?
נציין כי על פי הערכות האוצר, רק המהלך להעלאת מס היסף בשנה שעברה הוסיף לקופת המדינה כמיליארד שקל, ויוסיף עוד 500 מיליון שקל ב־2026. התוספת החדשה צפויה להכניס למדינה כ־420 מיליון שקל בשנה בתחילת הדרך, וכ־500 מיליון שקל בכל שנה "בהבשלה מלאה", כך על פי אנשי האוצר.
מתי השינוי החדש ייכנס לתוקף?
אם לא יהיו הפתעות של הרגע האחרון - ואלו יכולות לקרות, כפי שקרה בשנה שעברה בוועדת הכספים בראשות ח"כ גפני - השינוי החדש אמור להיכנס לתוקף כחלק מאישור חוק התקציב, שעתיד לקרות בזמן הקרוב. זאת לאחר שאושרה הצעת התקציב בממשלה בסוף השבוע האחרון.