בנייני מגורים בירושלים / צילום: Shutterstock
"יהודי צרפתי, תושב חוץ, קנה לפני שנתיים וילה בגבעת המבתר - בסכום גבוה בשני מיליון שקל ממחיר השוק. כששאלתי אותו מדוע שילם מחיר כל־כך גבוה, הוא הסביר שבעוד שנה-שנתיים המחירים גם כך יגיעו לשם, ובעצם ההצעה הגבוהה הוא חוסך לעצמו את התחרות. בדיעבד הוא צדק, והמחירים הגיעו לרמה הזו מהר הרבה יותר. הסיבה? כניסת תושבי החוץ לגבעת המבתר גרמה למחירים להשתולל. וככה זה בשכונות רבות אחרות בירושלים כיום", מספר קובי ביר, שמאי מקרקעין המתמחה בשוק הנדל"ן הירושלמי.
● ליד רוטשילד: קבוצת חג'ג' במו"מ לעסקת ענק של 730 מיליון שקל
● אנומליה במכרזי רמ"י: הבדל של כ־50% בהצעות זוכות באותו המקום
ביר רואה את הרכישות של תושבי החוץ כהסבר לכך שהמחירים בעיר הבירה ממשיכים לעלות, בתקופה שבה בכל הארץ כמעט הם יורדים, או לכל הפחות לא עולים. לדבריו, "אין לזה הסבר אחר בעיני. תושבי החוץ קונים יותר ויותר נכסים בישראל, עוד מאז הקורונה. מלחמת 'חרבות ברזל' והאנטישמיות ברחבי העולם הגבירו את זה, והאוכלוסיות הדתיות מחפשות כמובן את ירושלים, ואם בירושלים - אז בעיקר בשכונות הוותיקות: רחביה, טלביה, בקעה, קטמון. ובאמת, אנחנו מזהים עליית מחירים קודם כול בשכונות האלה, וזה מושך את השוק כלפי מעלה. כנראה יש להם מספיק משקל כדי לגרום לעליית מחירים כוללת בעיר".
המספרים משקפים זאת היטב: על־פי סקירות אגף הכלכלן הראשי של משרד האוצר, בכל אחד מארבעת החודשים האחרונים, כמחצית מכלל רכישות תושבי החוץ בכל הארץ היו בירושלים ובסביבתה. בחודש ספטמבר נרשם השיעור הגבוה ביותר מביניהם - 54%. בנוסף, סך הרכישות של תושבי חוץ בירושלים ברבעון הראשון של השנה היווה כעשירית מכלל הרכישות בירושלים - זאת בעוד בראייה כלל ארצית שיעור זה עמד על 2% בלבד.
ייתכן שהפעילות הערה בסקטור הזה מביאה לנתונים יוצאי הדופן ביחס לשאר חלקי הארץ, בכל הנוגע לעליית מחירי הדירות: בדיקת נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראה כי מחוז ירושלים הוא היחיד מבין כל המחוזות שנרשמה בו עליית מחירים רצופה בכל אחד מחמשת החודשים האחרונים - ו־3.6% עלייה מצטברת בחודשים אלו; מחודש נובמבר 2024, קרי כשנה, נרשם רק חודש אחד שבו הייתה ירידת מחירים - חודש מאי 2025 עם ירידה של 0.9%.
"ישנם כמה גורמים לעליית המחירים, אבל הנתון המשמעותי ביותר הוא שתושבי חוץ, בעיקר מצפון אמריקה ומאירופה, מתעניינים ברכישת נכסים בירושלים עוד יותר מהעבר", אומר יחיאל גמליאל, מנהל מחלקת שיווק ומכירות קבוצת בית ירושלמי (BY). "ירושלים תמיד נחשבה לעיר בעלת ערך סנטימנטלי, ובשנים האחרונות, עם השינויים הפוליטיים ומקרי האנטישמיות, רבים מעוניינים לרכוש בה נכס שבמקרה הצורך הם יוכלו לעבור לגור בו. בתקופה האחרונה ההתעניינות מצד תושבי החוץ גוברת, בעיקר בשכונות במרכז העיר".
"הביקוש הקשיח של תושבי החוץ נתן דחיפה אדירה למחירים בעיר", מוסיף זוהר שריקי, שותף ומנהל מרחב ירושלים בחברת מאגמה המתמחה בשיווק נדל"ן ובהתחדשות עירונית. "העיר נשארה היעד המועדף על רובם, במיוחד בתקופה האחרונה. הם מחפשים מקלט ועוגן, ונוסף על הרצון להיות בישראל - הם רוצים מאוד לגור דווקא בירושלים".
"ירושלים היא תופעה אחרת מרוב הערים בארץ", אומרת עליזה פרידלנד, מתווכת ברימקס חזון הפועלת שנים בירושלים, בעיקר בשוק היוקרה. "בערים אחרות יש מספיק מלאי כדי לשרת את המתעניינים, אבל בירושלים המצב שונה כי אין קרקע זמינה, במיוחד במקומות שבהם תושבי החוץ מחפשים דירות, ולאחרונה רואים יותר ויותר התעניינות מצידם.
"תושבי החוץ האמידים מחפשים את מרכז ירושלים, רמת אשכול, הגבעה הצרפתית, בקעה, רחביה, טלביה, המושבה הגרמנית, קטמון - מעדיפים לגור בעיקר שם, קרוב לכותל, לבית הכנסת הגדול ולקהילות הגדולות שכבר נמצאות בהן. במקומות האלה יש בנייה חדשה פה ושם, אבל לא מספיק. ההיצע לא מדביק את הביקוש, וזה מושך את המחירים למעלה. מוכר שיש לו דירה במרחק הליכה מהכותל יודע שיש לו ביד יהלום קטן".
"אין בית פרטי אחד למכירה במרכז רחביה"
נושא ההיצע מול הביקוש משחק תפקיד חשוב נוסף בעליית המחירים, מסבירים המומחים: אומנם ירושלים נמצאת בתנופת בנייה שלא ידעה כמותה הרבה שנים - בין אוקטובר 2024 לספטמבר 2025, לדוגמה, החלה בנייתן של 7,046 דירות בעיר, לפי הלמ"ס - אך כל זה, לפחות כרגע, עוד לא מספיק, ובטח בשוק היוקרה. התוצאה: עליית המחירים שאנחנו חוזים בה כעת.
"ההרגשה שלנו היא שעדיין אין עודף היצע בתחום המגורים בירושלים, ובוודאי יש מחסור בעת הנוכחית", אומר ביר. "הוא קיים בעיקר בשוק היוקרה. שם תושבי החוץ עדיין מחפשים את הדירות המיוחדות, הישנות, עם העיצוב האוריינטלי, כאלו שיש רק באזורים ספציפיים - וההיצע של נכסים מהסוג הזה מצומצם מאוד".
"תושבי החוץ מחפשים דירות מאוד ספציפיות: פנטהאוז רחב ידיים, בית ערבי, נכסים מיוחדים", אומרת פרידלנד, "והמחסור מהבחינה הזו גדול. אין בית פרטי במרכז רחביה למכירה, פשוט אין. זה כמעט לא קיים, ולכן כשמוצאים משהו כזה, הם מוכנים לשלם מחיר גבוה כדי לקבל אותו. יש לי רשימת המתנה של קוני בתים יוקרתיים, ואין לי מספיק נכסים להציע להם. בכל פעם שאני שולחת למאגר הלקוחות שלי נכס חדש - הוא מייד נמכר. בתים יוקרתיים באמת לא נשארים הרבה זמן בשוק. יש קונים שרק מחכים שהם יגיעו".
"אף שיש תכנון להרבה יחידות דיור בירושלים, לשיווק עוד לא נכנסו הכמויות הגדולות", מסביר גמליאל. "זה עדיין לא מגיע לרמות הביקוש הקיימות, ולכן בנקודת הזמן הזו הביקוש רב על ההיצע - והמחירים עולים. ואם בכל השוק הירושלמי הם עולים, אז בשוק היוקרה עוד יותר: מול כ־5% עלייה בשוק כולו בשנה האחרונה, בשוק היוקרה העלייה מגיעה גם למספר דו־ספרתי. ירושלים היא עיר עם צפיפות מהגבוהות בארץ, ולכן זה משהו שמייצר לחץ מתמיד על שוק המגורים".
"כשהמחירים עולים בשכונות הוותיקות, כולם מתחילים לשפר דיור", מסביר שמאי ביר עוד אפקט של העניין. "אלו שגרו בשכונה ותיקה עוברים יותר לפריפריה, ואז גם שם הביקושים עולים - וזה הולך וצובר תאוצה. אני לא יכול להגיד שהמחירים עולים באותו קצב בכל שכונה בעיר, אבל ללא ספק המחירים עולים בכל העיר".
השחקנית הנוספת: ההתחדשות העירונית
העיר ירושלים ידועה כבר כמה שנים בקצב התחדשות עירונית גבוה. בשנת 2024 לדוגמה, כך על־פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, היא דורגה ראשונה בארץ בתחום הפינוי־בינוי, הן באישורי תוכניות והן במתן היתרים. לתנופה הזו יש גם כן השפעה על המחירים, כך נראה.
"התנופה האדירה בתחום מעלה את הערך של הנכסים בשכונות הוותיקות, כמו קריית היובל וקריית מנחם", אומר שריקי, "ויש פה פוטנציאל אדיר גם למשקיעים וגם לתושבי החוץ, שמזהים את זה. שכונות רבות שאינן במרכז העיר הופכות מבוקשות יותר ונגישות יותר - גם בגלל השיפור בתשתיות, כמו הרחבת הרכבת הקלה ופתיחת כביש 16. כל זה גורם, אגב, גם לתושבי חוץ 'להתפרס' יותר מבעבר: היום הם קונים גם במגדלים, שהופכים שכיחים יותר ויותר בירושלים, ומגיעים גם לארנונה הוותיקה, לדרך חברון - הרבה מהרוכשים בפרויקטים החדשים שם הם תושבי חוץ".
המתווכת פרידלנד מציינת כי תושבי החוץ גם למדו את השוק - והיום יודעים לאתר דירות לפני התחדשות עירונית, שאותם הם רוכשים להשקעה ויודעים שיזכו להשבחה משמעותית שלהן. "תושב חוץ מאנגליה קנה דרכי דירה קטנה ופשוטה ברחביה, לפני שבע שנים, והעמיד אותה להשכרה. לפני שנתיים וחצי הוא ביקש לקנות עוד דירה, גם כן קטנה, פשוטה וישנה. שתי הדירות הללו נמצאות עכשיו לפני תמ"א 38, וכך הוא יקבל שתי דירות גדולות יותר, עם ממ"ד, עם מעלית - זה כאילו שהוא זכה בלוטו. אז אומנם לא כל דירה נחטפת, ויש דירות בירושלים שעומדות על המדף שלושה או ארבעה חודשים - אבל אם יש התחדשות עירונית באופק, אין בכלל התלבטות. גם תושבי החוץ יודעים שכדאי להם לרכוש אחת כזו", מספרת פרידלנד.
"ירושלים נכנסה לאטרף של מגדלים והתחדשות עירונית, וגם לזה יש אפקט", אומר ביר. "פתאום מרכז העיר מציע בתי מגורים מודרניים 'במרכז של המרכז', וזה אומר שירושלים מתעוררת במובן מסוים. מתחילים לצוץ מגדלים, בעיקר כי אין ברירה וירושלים די מיצתה את עצמה בקרקעות הקיימות, וכל זה גורם לעליית מחירים. המחיר הנוסף הוא שביותר ויותר מקומות ברחבי העיר יש יותר ויותר פקקים ועומסים".
העלייה תימשך - אבל לא באותו קצב
על פניו נראה כי המציאות הנוכחית צפויה להימשך, בניגוד למגמה הכלל ארצית, בגלל אותם גורמים שצוינו עד כאן: הביקוש החזק מצד תושבי חוץ, ההתחדשות העירונית שמעלה את ערכי הנכסים גם בשכונות ישנות וההיצע שעדיין אינו מדביק את הביקוש. האם אכן נמשיך לראות גם בשנת 2026 והלאה עליות מחירים בירושלים?
"אני פועלת בשוק הירושלמי כבר כ־30 שנים", אומרת פרידלנד. "ברחביה, בטלביה, במושבה הגרמנית ובבקעה ב־17 השנים האחרונות המחירים רק עלו. הירידה המשמעותית האחרונה הייתה אולי סביב שנות האינתיפאדה השנייה. לכל היותר הייתה האטה בקצב המכירות, למשל לאחר 7 באוקטובר, אבל אין מצב שהייתה ירידה ואני צופה שכך גם יימשך".
"ככל שנתקדם על ציר הזמן יהיה הרבה יותר היצע בירושלים", מוסיף גמליאל, "הרבה יותר דירות שייכנסו לשיווק ולדעתי זה ייצור התמתנות של עליית המחירים לתקופה מסוימת. דירות שנכנסות לשוק מספקות הזדמנות גם לרוכשים מהשוק המקומי - והירושלמים תמיד יחפשו דירה בירושלים. אני חושב שתנופת הבנייה וההתפתחות של העיר גם תביא להגירה חיובית של אנשים שיגיעו מהפריפריה של ירושלים וממרכז הארץ. אני מכיר כבר היום מקרים כאלו, וזה ילך ויגבר".
גם שריקי צופה עלייה מתונה יותר בעתיד הקרוב: "כבר לקראת סוף 2025 אנחנו מזהים התמתנות מסוימת בקצב העלייה, ולדעתי 2026 תהיה שנה של עליות, אבל בקצב איטי יותר ממה שראינו השנה. המחירים ימשיכו לעלות, אבל לא באותה אגרסיביות. נתחיל גם לראות יותר היצע בשטח, והוא ידביק את הביקושים. זה ייצר התמתנות מסוימת, אבל חד־משמעית העלייה תימשך גם בשנים הבאות".