רחוב ביאליק בת''א, חלק מהתוכנית / צילום: Shutterstock
ועדת המישנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, החליטה היום (ג') על המשך קידום תוכנית רובעים 5 ו-6 בתל אביב - במסגרת הוועדה המחוזית. המשמעות: התוכנית לא תקודם בוועדה מקומית, כפי שעיריית תל אביב רצתה במקור, והיא תופקד להתנגדויות במסגרת הוועדה המחוזית. על אף שהוועדה סבורה כי מדובר בתוכנית ראויה, יש לה מספר הערות שיידונו בהליכי הההתנגדויות.
● אלפי דירות ייבנו במקום שדה התעופה הרצליה ושלישות רמת גן. כמה שילמו היזמים על הקרקעות?
● אלף דירות יחכו: מכרזי הנדל"ן בבאר שבע נכשלים אחד אחרי השני
תא/4320 היא תוכנית המשך לתוכניות לביצוע התחדשות עירונית ברובעים 3 ו-4, המצויים מצפון לרובעים 5 ו-6, ומטרתה להחליף את תמ"א 38. מבחינת מיקום, רובע 5 הוא למעשה האזור ההיסטורי של העיר, שתחום בין הים לרחובות יהודה הלוי-דרך בגין-רחוב קרליבך במזרח, דרך יפו ורחוב אילת בדרום ורחובות מרמורק-שדרות בן ציון ורחוב בוגרשוב בצפון; רובע 6 מצוי מזרחה לו, בין שדרות שאול המלך לנתיבי איילון לרחוב הרכבת וציר קרליבך-בגין.
שני הרובעים משתרעים על שטח של 1,680 דונם, שמרביתם כלולים באזור הכרזת אונסק"ו אשר הגדיר את תחום העיר הלבנה כאתר מורשת עולמי, המתאפיין בבנייה בסגנון אקלקטי ובסגנון בינלאומי אשר בתחומו מבנים רבים לשימור. באזור ההכרזה חלות מגבלות בנייה במטרה לשמר את ערכיו האדריכלים של האזור בכל הנוגע לנפחי הבנייה והשפה האדריכלית.
מטרת התוכנית היא קביעת הוראות לבנייה חדשה ולתוספת בנייה במבנה קיים, תוך הבטחת שמירה על אופי המרקם הבנוי ואיכויותיו. הבינוי הטיפוסי הצפוי יותאם לאופי המרקם הקיים בהתאמה לאזורים השונים ברובעים ובין היתר יגיע לגבהים של 6-7 קומות, ברוב האזורים תוך התחשבות בגודל המגרש ובמיקומו.
להערכת העירייה, התוכנית תוכל לאפשר הקמת אלפי יחידות דיור חדשות בעיר.
"תקופה קריטית במיוחד"
בתחילת הדרך העירייה סברה כי דיונים בדרג הוועדה המקומית יספיקו לצורך אישור התוכנית, אך הוועדה המחוזית סברה אחרת. ועדת המישנה שדנה בתוכנית החליטה כי "מדובר בתוכנית ראויה המאפשרת התחדשות מגרשית לצד מיגון וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, באזור המצוי בתחום הכרזת אונסק"ו, ומיועד לשמירה על מאפייני המרקם הקיים", והחליטה להפקיד את התוכנית להתנגדויות.
ואולם לוועדה היו הערות לתיקונים, אך היא החליטה כי אלה ניתנות להסדרה במהלך הדיונים בהתנגדויות שיוגשו לוועדה המחוזית. "מדובר בהחלטה שאינה טכנית בלבד", אומר רז אברהם, שמאי מקרקעין שותף במשרד תמם-אברהם. "המשמעות היא שהוועדה המחוזית קובעת כי התוכנית חורגת ממסגרת הסמכות של הוועדה המקומית, ודורשת הכרעה ברמה מחוזית, בין היתר נוכח תחולתה על מגרשים שאינם 'טעוני חיזוק', השפעתה על אזורי אונסק"ו, והשלכותיה הרחבות על המרקם העירוני במרכז תל אביב.
"הוועדה מבהירה כי התוכנית, במתכונתה, אכן נועדה לאפשר התחדשות בניינית, מיגון וחיזוק, אך תוך הקפדה על זהירות תכנונית ושמירה על ערכי הסביבה הבנויה. יחד עם זאת, היא אינה מאמצת אוטומטית את ההתנגדויות וההתאמות שבוצעו בוועדה המקומית, וקובעת כי יש לשמוע את כלל ההתנגדויות (שוב), ורק לאחר מכן להכריע האם, וכיצד, ניתן לאשר את התכנית".
לסיכום, אומר אברהם כי "העברת התכנית לשלב ההתנגדויות בסמכות מחוזית הופכת את התקופה הקרובה לקריטית במיוחד. זהו השלב שבו בעלי דירות, בעלי קרקע ויזמים יכולים וצריכים להעלות טענות בנוגע להיקף הזכויות, אופן החישוב, מגבלות הבינוי, והפגיעה או ההשבחה הכלכלית הנובעת מהתכנית".